수원지방법원 2025타경1200. 화성 병점동 833-1의 3층 302호로, 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설이고, 기호(2-13)는 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 이 물건의 등기상 권리구조는 하나은행 근저당이 중심입니다. 2017.11.06 설정된 을구 1번 근저당 696,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 300,000,000원·3번 144,000,000원 및 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 18명이고, 대부분 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 그러나 최미진은 2017.10.27 전입으로 말소기준인 2017.11.06보다 앞섭니다. 제공된 판정도 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 최저가 84,000,000원만으로 실제 취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 은인애 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 말소기준은 2017.11.06 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이고 공동담보목록 제2017-3961호가 기재돼 있습니다. 같은 날 을구 2번 300,000,000원, 을구 3번 144,000,000원의 하나은행 근저당도 설정됐습니다. 2018.03.06에는 소유권이 은인애에게 이전되면서 각 근저당 채무자가 은인애로 계약인수됐습니다.
2025.05.15 하나은행의 임의경매개시결정과 2025.07.08 장혜순의 100,000,000원 가압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기권리의 소멸과 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 최미진의 전입은 말소기준보다 앞서므로, 보증금과 배당관계를 확정하기 전에는 매수인 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사인원 18명
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2024.01.15 | 50,000,000원 / 1,600,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,240,000,000원, 예상 배당액은 82,088,000원, 미배당은 1,157,912,000원입니다. 표의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있으나, 이는 대항력 있는 최미진의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실질 인수액 0원을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 1,157,912,000원 | 대항력 임차인 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 1,182,658,401원 | 대항력 임차인 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 1,199,980,881원 | 대항력 임차인 보증금 미상 |
2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원까지 최저매각가가 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최미진의 보증금이 얼마인지 모르는 이상 최저가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 해석할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면, 낙찰가는 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실제 총부담은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 공동주택 및 근린생활시설입니다.
- 입지. 태안 초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8-10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 소로각지, 토지면적 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건물. 2017.10.10 준공, 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래판단. 동일 면적 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 최저가가 시세 대비 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미진 보증금 확인. 전입 2017.10.27로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·임대차계약·배당요구 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 조사된 인원이 많고 김현지는 101호 66.4500㎡ 점유로 기재돼 있습니다. 실제 302호 점유자와 각 점유 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 장혜순 관계 확인. 점유자 이름과 가압류 채권자 이름이 동일합니다. 동일인 여부 및 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 배당표를 인수액으로 오해하지 말 것. 계산상 인수 0원이어도 대항력 임차인 보증금이 미상이므로 실질부담은 별도입니다.
- 가격 검증. 감정가 120,000,000원과 최저가 84,000,000원 외에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율 판단은 보류해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·임대차계약·전입세대 열람 및 현장 점유를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 1회 유찰돼 84,000,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 최미진이 말소기준보다 앞서 전입했고 대항력이 있는데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 “84,000,000원에 사는 물건”이라고 계산하는 것 자체가 성립하지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다. 보증금 규모가 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산한 실질취득가를 계산할 수 있고, 그 다음에야 가격 적정성을 평가할 수 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않은 만큼 현재 결론은 명확합니다. 등기순위는 단순하지만 임차권리는 미확정 — 가격보다 선행 확인이 필요한 C등급 물건입니다.
