수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 3층 301호 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설이고, 감정평가 이용상태에는 주거 부분이 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 은인애이며 2018.03.06. 소유권을 이전받았습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.11.06. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 같은 날 하나은행 근저당이 채권최고액 696,000,000원·300,000,000원·144,000,000원으로 세 건 설정돼 있고, 경매개시결정과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 난도는 등기부보다 현황조사 임차인들의 실제 호수와 점유관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 3층301호 · 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설 · 현황상 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 소유자 | 은인애 (2018.01.29. 매매, 2018.03.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2017.11.06. 접수 제202058호 하나은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 제2·제3 근저당과 이후 경매개시결정·장혜순 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.11.15.에는 신주연 명의의 주택임차권이 보증금 130,000,000원으로 등기됐으나, 2024.02.22. 등기부상 말소됐습니다.
임차인 현황 (현황조사·문건접수·매각물건명세서 기재 기준)
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 101호 66.4500㎡ | 2024.01.15 | 50,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.17 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.17 |
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 |
보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다. 각 임차인의 보증금은 서로 합산하지 않았습니다. 특히 호수가 특정되지 않은 인원은 본건 301호 실제 점유자인지 원본 명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 77,420,000원(49%), 세 차례 유찰 상태에서는 54,194,000원(34.3%)으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 1,131,748,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (49%) | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 1,164,373,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 1,187,181,492원 | 0원* |
여기서 미배당액은 매수인이 떠안는 돈이 아닙니다. 하나은행 등 채권자의 회수 부족분입니다. 다만 표의 인수 0원은 배당모형에 반영된 권리 기준일 뿐이며, 최미진의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 실질취득비용의 상한을 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,240,000,000원 중 채권자 예상배당은 108,251,600원, 미배당은 1,131,748,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물은 5층 공동주택 및 근린생활시설이고, 주거 부분은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 함께 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지, 토지면적 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물. 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2017.10.10. 준공, 16세대 규모의 원룸형 도시형생활주택 성격이 있어 대단지 아파트와는 수요층과 환금성 구조가 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 임차인 특정. 현황조사 인원 중 실제 본건 301호 점유자가 누구인지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확정해야 합니다.
- 최미진 우선 확인. 2017.10.27. 전입은 말소기준 2017.11.06.보다 빠릅니다. 보증금, 점유개시, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 마세요.
- 장혜순 관계 확인. 현황조사 임차인과 100,000,000원 가압류 채권자의 이름이 같습니다. 임대차 실재 여부와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 과거 신주연 임차권. 301호 주택임차권 보증금 130,000,000원 등기가 있었고 2024.02.22. 말소됐으므로 말소 원인과 현재 점유관계를 원본에서 재확인하세요.
- 70% 할인율 과신 금지. 최근 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 배당표와 인수액 구분. 채권자 미배당 1,131,748,400원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 부담은 별도로 존속하는 임차인·권리 여부로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 한 명의 보증금이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 110,600,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준도 명확하고 배당모형상 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사에는 18명이 등장하고, 그중 최미진의 전입일은 2017.10.27.로 말소기준보다 빠릅니다.
보증금과 확정일자, 실제 301호 점유 여부가 확인되지 않은 이상 이를 대항력 有라고 단정할 수도, 반대로 인수 없음이라고 단정할 수도 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 확인되면 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남아 실질취득비용이 올라갈 수 있습니다. 반면 동일 기준 실거래 비교자료는 없어 현재 70% 가격 자체가 싸다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 권리 ‘주의’, 가격 ‘판정 보류’. 이번 사건은 유찰 횟수보다 301호의 실제 점유자와 최미진의 임대차 조건을 먼저 확정하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
