수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 5층 502호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 대상 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설이고, 기호(2-13)는 도시형생활주택 원룸형, 기호(14-17)는 다락구조 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 은인애이며, 2018.03.06 소유권을 이전받았습니다.

등기상 말소기준권리는 2017.11.06 설정된 주식회사하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 이 권리는 공동담보목록 제2017-3961호가 붙어 있고, 같은 날 하나은행의 300,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 최미진이 있어 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 있는 사건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 비교적 단순합니다. 2025.05.15 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.07.08 장혜순의 가압류 100,000,000원, 2026.04.20 화성시 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 같은 날 설정된 하나은행 144,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

임차·점유 현황 — 조사상 18명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사된 인원은 모두 실제 임차·점유 관계 확인 대상입니다. 이 가운데 말소기준보다 먼저 전입한 사람은 최미진 1명입니다. 나머지 전입일은 모두 말소기준 이후입니다.

② 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가 132,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서는 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 동일 건물의 최근 실거래 또는 최근 낙찰금액이 제시되어 있지 않고, 더 중요하게는 최미진의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 미정이기 때문입니다.

만약 선순위 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 ‘감정가 대비 70%’라는 할인율을 곧바로 경제적 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

현재 회차 가정에서 배당 대상 채권 합계는 1,096,000,000원, 채권자 배당액은 90,336,800원, 미배당은 1,005,663,200원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용 등 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설이며 승강기·개별난방·소방·공동현관보안설비 등이 있습니다.
• 용도. 감정평가상 기호(2-13)는 도시형생활주택 원룸형, 기호(14-17)는 다락구조 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 273.1㎡, 제2종일반주거지역, 평지·주상용이며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8-10미터 도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 규모. 2017.10.10 사용승인, 16세대 규모로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최미진 보증금 확인이 최우선. 2017.10.27 전입으로 말소기준 2017.11.06보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 지속 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 호실별 점유관계 대조. 조사상 18명이 등장하고 김현지는 101호 66.4500㎡로 표시돼 본건 502호와 일치하지 않습니다. 본건에 실제로 누가 점유하는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 전진휘·정성재·장혜순·임정운·이채윤·주은혜는 배당요구가 확인됩니다. 그 외 인원은 보증금과 배당요구 관계를 원문으로 점검해야 합니다.
• 장혜순 관계 확인. 별도 경고상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 가압류 100,000,000원과 임차·점유 신고의 관계를 대조하세요.
• 할인율만 보고 응찰 금지. 현재 70% 가격이지만 비교 가능한 최근 거래금액이 없고 실질 인수액도 미상입니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당 696,000,000원과 300,000,000원은 공동담보가 표시되어 있으므로 공동담보목록과 실제 채권관계를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “92,400,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

현재 최저가는 감정가의 70%인 92,400,000원입니다. 하지만 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율이 아닙니다. 2017.10.27 전입한 최미진의 보증금입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있지만, 그 숫자만으로 안전하다고 결론내리면 안 됩니다. 조사상 18명의 임차·점유 관계가 등장하고 일부 호실 표기도 본건과 맞지 않아 권리관계의 원본 대조가 끝나기 전에는 가격 판단 자체를 보류하는 편이 맞습니다. 이 사건의 핵심은 ‘70%까지 떨어졌느냐’가 아니라 선순위 임차인에게 실제로 얼마가 남느냐입니다.