수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1 4층403호 다세대 물건입니다. 감정가는 110,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 77,000,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2017.11.06 접수된 하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 300,000,000원·144,000,000원, 2025년 경매개시결정, 장혜순 가압류 100,000,000원, 2026년 박우진 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 전입관계에 있습니다. 조사·신고 인원은 18명이며 보증기관의 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 대부분의 전입은 2017.11.06 이후라 대항력이 없지만, 최미진은 2017.10.27 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 7,700만원만 보고 실질취득비용이 7,700만원으로 확정된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 4층403호 · 경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 은인애 · 2018.03.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 규모 | 2017.10.10 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 전입은 별도 확인
말소기준은 2017.11.06 접수된 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 을구 2번·3번 근저당도 같은 날 설정됐으나 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.05.15 경매개시결정과 2025.07.08 장혜순 가압류, 2026.06.11 박우진 주택임차권도 모두 후순위입니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자에게 승계되는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 18명 중 선순위 전입 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 2024.01.15 | 50,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 35,000,000원 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박우진은 2023.08.01 임대차계약, 2023.08.28 점유개시, 2023.08.31 주민등록 및 확정일자를 갖고 보증금 35,000,000원으로 2026.06.11 임차권등기를 마쳤습니다. 하지만 모두 2017.11.06 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 김현지는 101호 66.4500㎡로 조사됐고 보증금 50,000,000원, 월 1,600,000원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 110,000,000원의 70%인 77,000,000원입니다. 다음 회차 가정은 53,900,000원, 그 다음은 37,730,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실제 거래가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 최미진의 선순위 전입 위험이 남아 있으므로 가격 판단 기준은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 보증금이어야 합니다. 현재 그 보증금을 알 수 없기 때문에 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,240,000,000원 중 75,214,000원이 배당되고 미배당은 1,164,786,000원입니다. 이 미배당 채권들은 매각으로 소멸하는 등기상 권리이므로 그 금액 자체가 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 건물은 공동주택 및 근린생활시설로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형과 다락구조 원룸형 등이 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 공시지가 2,339,000원/㎡ · 토지면적 273.1㎡입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10m 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 규모. 2017.10.10 준공, 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미진 보증금 확인. 2017.10.27 전입의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 보완 확인. 여러 점유자의 보증금이 미상으로 남아 있으므로 최종 명세서에서 호수·보증금·배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 403호 점유자 특정. 박우진은 403호 임차권등기로 확인되지만, 다른 전입자들의 호수는 일부 명확하지 않습니다. 실제 403호 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 장혜순 관계 확인. 전입자이면서 100,000,000원 가압류 채권자로 나타나므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 77,000,000원이라는 숫자만 보지 말고 선순위 임차보증금이 확인될 경우 이를 더한 총취득비용으로 판단해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 비교 가능한 실제 거래가격이 제시돼 있지 않으므로 주변 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수”를 분리해서 봐야 한다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2017.11.06 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 근저당·가압류·임차권은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당 계산 역시 매수인 인수를 0원으로 잡습니다. 하지만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2017.10.27 전입자 최미진이 있습니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이를 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수도 없지만, 반대로 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 7,700만원이라는 유찰가가 아니라 최미진의 임대차 실체와 보증금이 얼마인지입니다. 그 값이 확인되기 전까지 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기 권리는 정리형, 임차관계는 확인형. 이것이 이 물건의 결론입니다.
