수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1 5층503호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 은인애이며, 2017.11.06 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 696,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 2번 근저당권 300,000,000원도 존재합니다. 3번 근저당권 144,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.

말소기준권리 이후의 경매개시결정, 장혜순 가압류 100,000,000원, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 전입·임차 관련 인원이 다수 확인됐고, 그중 최미진의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 “최저가 84,700,000원 + 인수 0원”으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2017.11.06 을구 1번 하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 2번 근저당권 300,000,000원, 2025.05.15 경매개시결정, 2025.07.08 장혜순 가압류 100,000,000원, 2026.04.20 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 관계 — 핵심은 최미진

현황조사 등에 나타난 전입·임차 관련 인원은 18명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 말소기준권리보다 빠른 전입자는 최미진 1명입니다. 김현지는 101호 66.4500㎡로 점유부분이 별도 표시돼 본건 503호와 호수가 다릅니다. 나머지 인원은 점유부분을 특정할 수 없어 실제 503호 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다

현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 59,289,999원, 3회 유찰 시 41,502,999원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않고, 대항력 임차인의 보증금도 미상이므로 최저가가 내려갔다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

위 회차별 가격은 제공된 경매 시나리오 기준입니다. 대항력 임차인의 실제 미배당 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 2번 근저당과 장혜순 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 합계 1,096,000,000원 대비 총 미배당은 1,013,224,600원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설이며, 승강기·개별난방·소방설비·공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
• 이용. 건물 내 주거부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있으며 일부는 다락구조입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대 273.1㎡, 주상용, 평지이며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 각각 접합니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최미진의 실제 점유호수 확인. 본건 503호 점유자인지 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 특정해야 합니다.
• 최미진 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 여부 확인. 대항력 임차인의 배당절차 참여 여부와 배당 후 남는 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
• 다수 전입자의 호수 매칭. 김현지는 101호로 표시되지만 나머지 다수 인원은 점유부분이 특정되지 않아 503호 관련 여부를 분리해야 합니다.
• 장혜순 관계 확인. 가압류권자와 임차 관련 명단의 이름이 동일하므로 임대차의 실제성과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 감정가의 70%라는 할인율만으로는 부족합니다. 대항력 임차인의 인수액이 확정된 뒤 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다

이 물건은 등기권리만 보면 구조가 분명합니다. 2017.11.06 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 매수인의 진짜 비용은 등기부만으로 끝나지 않습니다.

최미진은 2017.10.27 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며, 보증금과 본건 점유 여부가 아직 특정되지 않았습니다. 이 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당으로 회수되지 않는다면 최저가가 더 내려가도 실질취득액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 내려왔지만 권리비용이 확정되지 않았다”입니다. 최미진의 임대차계약·보증금·점유호수·배당관계를 확인하기 전에는 84,700,000원을 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다.