수원지방법원 2025타경1200. 경기도 화성시 병점동 833-1, 5층 504호 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설이고, 감정 이용상태상 주거부는 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 은인애이며 2018.03.06 소유권을 이전받았습니다.
등기부상 말소기준은 2017.11.06 주식회사하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당 300,000,000원, 경매개시결정, 장혜순 가압류 100,000,000원, 주은혜 주택임차권 100,000,000원, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 3번 하나은행 근저당 144,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
그러나 등기권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사 등에 기재된 임차인·전입자는 18명이고, 그중 최미진의 전입일은 2017.10.27로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설 · 주거부 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 은인애 (2018.03.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 한 명이 핵심
말소기준 이후의 등기권리는 비교적 명확합니다. 하나은행의 후순위 근저당과 장혜순 가압류, 주은혜 임차권등기, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 특히 주은혜는 임차보증금 100,000,000원, 전입·점유 및 확정일자 2024.07.12로 기재되어 있지만 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
② 임차인·전입자 — 18명 중 최미진을 먼저 확인
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 101호 66.4500㎡ | 2024.01.15 | 50,000,000원 / 1,600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주은혜 건물의 전유부분 전부 | 2024.07.12 확정일자 2024.07.12 | 100,000,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 후순위 | 없음 |
주은혜의 임차권등기는 보증금 100,000,000원으로 명확하지만 말소기준 이후입니다. 반면 최미진은 전입순서만 놓고 보면 선순위 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람을 동일하게 취급하면 안 됩니다. 주은혜는 후순위 소멸형, 최미진은 선순위 가능성 미상형입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득가 미상’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 122,000,000원의 70%인 85,400,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 가격이 낮아졌지만, 동일 조건의 최근 실거래 비교수치가 확인되지 않아 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 최미진 변수입니다. 만약 최미진에게 대항력이 실제로 성립하고 배당받지 못한 보증금이 있다면, 낙찰가와 별도로 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 보증금 자체가 확인되지 않으므로 85,400,000원만 보고 총취득비용을 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 1,012,537,200원 | 최미진 변수 별도 확인 |
| 2회 유찰 시(49%) | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 1,037,696,041원 | 최미진 변수 별도 확인 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 1,055,307,229원 | 최미진 변수 별도 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 채권 총액은 1,096,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당은 83,462,800원, 미배당은 1,012,537,200원입니다. 위 배당표는 제시된 등기상 채권 및 집행비용 기준이며, 최미진의 대항력 성립과 보증금이 확인될 경우 매수인 승계문제는 별도로 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 병점동 태안초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 함께 있는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡, 주상용·평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 2017.10.10 준공, 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미진 임대차 확인이 최우선. 전입일 2017.10.27, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계와 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 할인 판단 금지. 현재 85,400,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 주은혜는 별도 구분. 임차보증금 100,000,000원이나 전입·확정일자 2024.07.12로 말소기준보다 후순위이며 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
- 장혜순 관계 확인. 임차인 명단과 100,000,000원 가압류권자에 동일 이름이 있어 실제 임대차 및 채권관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 다수 전입관계 확인. 현황조사 등에 임차인·전입자 18명이 기재되어 있으므로 504호 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조처럼 보입니다. 하지만 2017.10.27 전입한 최미진 때문에 결론이 달라집니다. 말소기준은 2017.11.06이고 최미진의 보증금·확정일자는 확인되지 않아, 현재 단계에서는 대항력도 인수액도 확정할 수 없습니다.
따라서 감정가 122,000,000원에서 1회 유찰돼 85,400,000원이 됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 동일 조건 실거래 비교수치도 없고, 최미진의 승계보증금이 실제로 존재한다면 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다. 주은혜의 100,000,000원 임차권은 후순위 소멸형이지만 최미진은 별개의 선순위 가능성 변수입니다. 가격은 보류, 권리확인은 필수. 최미진의 임대차관계가 확정되기 전에는 입찰가 계산 자체가 완성되지 않는 사건입니다.
