수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 3층 303호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설입니다. 감정평가상 건물 내 주거 호실들은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 감정가 110,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 77,000,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2017.11.06. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 696,000,000원·300,000,000원·144,000,000원의 근저당이 순차 설정됐고, 2018.03.06. 채무자가 은인애로 변경됐습니다. 이후 경매개시결정과 2025.07.11. 장혜순의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 전입자가 문제

등기부 자체의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2017.11.06. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 장혜순 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 장혜순은 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022.07.08., 주민등록·점유개시일 2022.07.28.로 확인되어 말소기준보다 후순위입니다.

하지만 현황조사상 전입·임차 관련 인원이 다수 확인됩니다. 그중 최미진만 2017.10.27. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 나머지 전입자는 모두 2017.11.06. 이후 전입으로 기록돼 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유관계 — 실제 승부처

③ 가격 — 30% 할인됐지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

더 중요한 것은 선순위 전입자 최미진의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제로 인수해야 할 보증금이 확인된다면 매수인의 경제적 부담은 낙찰가 + 인수금액으로 봐야 합니다. 현재는 그 인수금액 자체가 확인되지 않으므로, 77,000,000원만 놓고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

채권최고액 기준 하나은행 관련 채권 합계는 1,140,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자 예상배당은 75,214,000원, 미배당은 1,064,786,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 최미진의 선순위 전입과 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오

최저가가 53,900,000원, 37,730,000원으로 내려가더라도 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않는 한 권리 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 실질취득가가 낮아지는 것은 다른 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설이며, 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 273.1㎡ · 공시지가 2,339,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 규모. 16세대, 준공일 2017.10.10.로 확인됩니다.
• 경매 이력. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 현재 사건도 1회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최미진 임대차관계 확인. 2017.10.27. 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가부터 계산. 선순위 인수금액이 확인되기 전에는 77,000,000원을 실제 취득원가로 보지 마세요.
• 303호 점유자 특정. 호실이 특정되지 않은 전입자가 다수이고 김현지는 101호로 기재돼 있으므로 303호의 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
• 장혜순 임차권등기. 보증금 100,000,000원이지만 전입·점유개시일이 2022.07.28.로 말소기준권리 이후입니다.
• 배당요구 확인. 이채윤·주은혜·임정운·전진휘·정성재·장혜순의 배당요구 기록과 최종 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 주변 다세대·도시형생활주택 거래사례를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 선순위 전입

이 사건은 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 77,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2017.10.27. 전입한 최미진이 2017.11.06. 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

장혜순의 100,000,000원 임차권등기는 말소기준 이후여서 구조가 다르지만, 최미진은 현 단계에서 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 매수인 인수액도 미상, 실질취득가도 미상입니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 지금은 “감정가보다 30% 싸다”는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건이 아닙니다. 선순위 임대차관계 확인 전에는 입찰 보류가 합리적인 권리구조입니다.