수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 5층 501호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기부상 현재 소유자는 은인애이며 2018.03.06 소유권을 이전받았습니다. 하나은행이 910,817,894원을 청구해 임의경매가 진행 중입니다. 등기 자체만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정, 장혜순 가압류, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 현황조사 등에 여러 관계인이 확인됐고, 그중 최미진은 말소기준권리보다 빠른 2017.10.27 전입으로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입

말소기준권리는 2017.11.06 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이고, 같은 날 채권최고액 300,000,000원의 추가 근저당도 설정됐습니다. 채권최고액 144,000,000원의 또 다른 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2018.06.29 설정된 유피텍 전세권 150,000,000원도 2020.06.23 해지로 말소됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 18명 중 선순위 1명이 핵심

현황조사와 문건접수 등에 기재된 임차·점유 관계인은 18명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 최미진을 제외한 관계인은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 상당수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 121,800,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 85,260,000원(49%), 3회 유찰 시에는 59,681,999원(34.3%)입니다.

하지만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 대항력 임차인 최미진의 보증금이 미상이므로, 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더한 실질취득가여야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)

채권총액 1,096,000,000원 중 예상배당은 119,294,800원, 미배당은 976,705,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 임차인 최미진의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안 초등학교 북동측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8-10미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지, 토지면적 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
• 경매 통계. 해당 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최미진 보증금 확인. 2017.10.27 전입한 선순위 대항력 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득가로 판단. 응찰가에 최미진의 미배당 보증금이 있다면 이를 더한 금액을 실제 취득원가로 보고 판단해야 합니다.
• 시세 단정 금지. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 501호와 유사한 면적·층·이용상태의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유자 대조. 현황조사 등에 다수 관계인이 기재돼 있고 김현지의 점유부분은 101호로 표시되므로, 각 관계인이 본건 501호와 어떤 관계인지 원문에서 확인해야 합니다.
• 장혜순 관계 확인. 임차·점유 관계인 장혜순과 등기부상 가압류 채권자 장혜순의 관계를 확인해 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 점검해야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다

이 사건은 감정가 174,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 121,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 순서는 반대입니다. 2017.10.27 전입한 최미진이 2017.11.06 말소기준권리보다 선순위이고 대항력이 있으며, 그 보증금이 미상입니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “최저가는 내려왔지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 최미진의 보증금과 배당·승계 범위를 확인한 뒤에야 실제 취득원가를 계산할 수 있고, 그 다음에야 시장가격과 비교할 수 있습니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전형 물건으로 분류하거나, 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기에는 핵심 변수가 너무 큽니다.