수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 2층 202호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물이 공동주택 및 근린생활시설로 구성되고, 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)는 다락구조 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 은인애이며, 2018.01.29 매매를 원인으로 거래가액 132,000,000원에 취득해 2018.03.06 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
등기부만 보면 말소 구조는 단순합니다. 2017.11.06 하나은행 근저당 3건이 설정됐고, 그중 을구 1번 채권최고액 696,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 장혜순 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 조사는 단순하지 않습니다. 최미진의 전입일이 2017.10.27로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 2층202호 · 경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설 · 도시형생활주택(원룸형) 이용 포함 |
| 소유자 | 은인애 (2018.01.29 매매 · 거래가액 132,000,000원 · 2018.03.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 273.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도
말소기준은 2017.11.06 접수된 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 같은 날 을구 2번 300,000,000원, 을구 3번 144,000,000원 근저당도 설정됐고, 2018.03.06 은인애가 세 근저당의 채무자로 계약인수됐습니다. 경매개시결정과 2025.07.08 장혜순의 100,000,000원 가압류까지 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 조사상 18명
조사상 이름이 확인되는 사람은 18명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 김현지는 점유부분이 101호 66.4500㎡로 특정돼 이번 202호와 다르고, 나머지 다수는 점유 호수가 특정되지 않아 202호와 실제로 대응하는 사람을 먼저 가려내는 작업이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김현지 101호 66.4500㎡ | 2024.01.15 | 50,000,000원 / 1,600,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 비교 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 120,000,000원의 70%인 84,000,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 58,799,999원, 그다음은 41,159,999원입니다. 하지만 현재 확인되는 가격 자료에는 최신 동일면적 실거래 평균이나 최신 거래금액이 없어 84,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 근거가 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 84,000,000원 | 1,157,912,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 58,799,999원 | 1,182,658,401원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 41,159,999원 | 1,199,980,881원 |
2018.01.29 소유권 매매 당시 거래가액은 132,000,000원이었지만, 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 거래 수치가 아닙니다. 따라서 이번 물건은 감정가 대비 할인율보다 선순위 전입자의 실제 보증금과 현재 시장가격 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 채권액은 1,240,000,000원, 예상 배당액은 82,088,000원, 미배당은 1,157,912,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 최미진의 보증금·우선변제순위·배당 여부가 확정되지 않아, 이 표만으로 매수인 인수를 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 소재해 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 1층 101호는 공부상 휴게음식점이나 현황 ‘24시 셀프빨래방(위시테리아)’으로 이용 중이며, 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)는 다락구조 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 토지 273.1㎡, 제2종일반주거지역·주상용·평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 2017.10.10 준공, 총 16가구 규모입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있어 현재 1회 유찰 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최미진 보증금부터 확인. 2017.10.27 전입자의 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 계산하기 전에는 입찰가 상한을 정하지 마세요.
- 202호 실제 점유자 특정. 현황조사상 18명이 확인되지만 김현지만 101호로 특정되고 다른 다수는 호수가 기재되지 않았습니다. 202호와 각 전입자의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 장혜순 관계 확인. 2022.07.28 전입·2025.06.04 배당요구와 별도로 100,000,000원 가압류 채권자로도 등기돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당 3건에는 각각 공동담보목록 제2017-3961호·제2017-3962호·제2017-3963호가 기재돼 있습니다. 실제 채무와 공동담보 배당관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격은 별도로 검증. 현재 최저가 84,000,000원은 감정가 120,000,000원의 70%이지만 최신 실거래 비교 수치가 없어 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건의 등기부는 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 임차관계에서 결론이 뒤집힙니다. 최미진은 2017.10.27 전입했고 말소기준은 2017.11.06입니다. 보증금과 확정일자, 점유부분이 미상인 만큼 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하고, 대항력이 인정된 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
따라서 현재 최저가 84,000,000원을 보고 “감정가 70%니까 싸다”고 결론내리는 방식은 맞지 않습니다. 실제 취득부담은 낙찰가 + 승계되는 보증금으로 계산해야 하며, 지금은 두 번째 항목이 미상입니다. 조사상 18명의 전입자가 있고 호수 대응도 명확하지 않은 사람이 다수이며, 장혜순은 가압류권자와도 동일합니다. 가격보다 점유·임대차 사실관계 확인이 선행돼야 하는 D등급 위험형 사건입니다.
