수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1 4층404호에 대한 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 은인애이고, 말소기준권리는 2017.11.06 접수된 주식회사하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 같은 날 이어서 설정된 하나은행 근저당 300,000,000원과 144,000,000원, 이후의 경매개시결정, 박찬미의 주택임차권, 장혜순의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부만 보면 놓치기 쉬운 변수가 있습니다. 현황조사상 최미진의 전입일은 2017.10.27로, 말소기준 2017.11.06보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 대상 404호에 관한 실제 점유와 전입의 효력이 확인될 경우에만 매수인 승계 문제가 생길 수 있으므로, 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 승계액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 4층404호 경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 다락구조 도시형생활주택(원룸형), 1층 일부는 휴게음식점 공부상 용도이나 현황 24시 셀프빨래방(위시테리아) |
| 소유자 | 은인애 (2018.03.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행전입은 별도 확인
등기상 말소기준은 2017.11.06 하나은행 근저당입니다. 하나은행의 후순위 근저당 2건과 2025.05.15 경매개시결정, 2025.06.11 박찬미의 주택임차권, 2025.07.08 장혜순의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 특히 박찬미는 보증금 90,000,000원, 전입 2017.12.08로 말소기준보다 늦고, 임차권등기 역시 2025.06.11이므로 매수인이 그 임차권을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 후순위 다수, 선행전입 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 101호 66.4500㎡ | 2024.01.15 | 50,000,000원 월 1,600,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진휘 | 미상 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 목태조 | 미상 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연희 | 미상 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종훈 | 미상 | 2022.12.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 미상 | 2024.10.15 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성재 | 미상 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2017.10.27 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장혜순 | 미상 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정운 | 미상 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현종 | 미상 | 2021.02.03 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채윤 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우진 | 미상 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나원 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선홍 | 미상 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN TIANLONG | 미상 | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주은혜 | 미상 | 2024.07.12 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬미 | 건물의 전유부분 전부 | 2017.12.08 | 90,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 후순위 | 없음 |
전입자 대부분은 말소기준 2017.11.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최미진만 전입일이 말소기준보다 앞서며, 점유부분과 보증금이 미상이라 404호와의 관계 자체를 먼저 확인해야 합니다. 박찬미는 등기부상 임대차계약일 2017.11.07 및 2019.08.22, 확정일자 2017.11.08 및 2019.08.27, 주민등록·점유개시 2017.12.08로 확인되며 모두 말소기준 이후입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득비용 확정’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 111,000,000원의 70%인 77,700,000원입니다. 2회 유찰 시 54,390,000원(49%), 3회 유찰 시 38,073,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가를 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 최미진의 선행전입입니다. 이 사람의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 현재 가격뿐 아니라 이후 유찰가격에서도 실질취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,240,000,000원 중 예상 배당액은 75,901,400원이며, 미배당액은 1,164,098,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 최미진의 보증금 미상 리스크는 별도 권리확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 감정서상 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래판단. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있으며, 최근 실거래 금액 기준이 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미진의 404호 점유 여부 확인. 전입일은 2017.10.27로 선순위지만 점유부분이 미상입니다. 대상호 점유와 주민등록 유지 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 최미진 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 승계 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 최종 대조. 선행전입자의 대항력·배당요구·보증금 기재와 인수 조건을 최종 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 박찬미 임차권 확인. 보증금 90,000,000원이나 전입 2017.12.08 및 임차권등기 2025.06.11로 말소기준 이후입니다.
- 장혜순 관계 확인. 전입자이면서 100,000,000원 가압류권자로 확인돼 임대차와 채권 관계를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
- 다수 전입자의 실제 점유범위 확인. 현황조사에는 점유부분이 미상인 사람이 다수 포함돼 있어 404호와의 실제 관계를 현장조사로 구분해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 감정가 111,000,000원에서 70%로 유찰됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “77,700,000원이 싸 보이기 전에, 인수액부터 확정해야 한다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2017.11.06 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·임차권·가압류는 소멸합니다. 박찬미의 90,000,000원 임차권도 후순위입니다. 그러나 2017.10.27 전입한 최미진이 남습니다. 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 이상 대항력을 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
따라서 현재 77,700,000원이라는 최저가를 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다. 대상호에 대한 최미진의 점유와 대항력, 보증금을 확인한 뒤에야 77,700,000원 + 실제 승계액이라는 구조가 확정됩니다. 최근 실거래 가격 기준도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만, 선행전입이 미해결인 확인 우선형 사건입니다.
