수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1, 2층 203호 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.11.06 주식회사하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의로 300,000,000원·144,000,000원의 근저당권도 추가 설정돼 있고, 2025년 경매개시결정과 장혜순의 100,000,000원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임차 관계입니다. 현황조사에는 모두 18명의 전입 기록이 있고, 그중 최미진은 2017.10.27 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 나머지 17명의 전입일은 모두 2017.11.06 이후입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

임차·점유 현황

김현지는 점유부분이 101호 66.4500㎡로 기재되어 본건 203호와 직접 일치하지 않습니다. 반면 최미진을 포함한 다수 전입자는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 전입자 명단 전체를 본건 203호 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 최미진을 본건과 무관하다고 배제해서도 안 됩니다. 203호와의 실제 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.

② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 명목 가격은 33,000,000원 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 말소기준 전 전입자 최미진의 보증금이 미상이므로 77,000,000원이 실제 총취득비용이라고 볼 수 없습니다.

권리확인 전 실질취득가는 77,000,000원 + 인수 가능액입니다. 최미진의 보증금과 배당 여부가 확인되지 않은 상태에서는 이 합계를 계산할 수 없으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션상 채권 합계는 1,240,000,000원, 채권자 배당액은 75,214,000원, 미배당액은 1,164,786,000원입니다. 다만 최미진의 보증금·점유부분이 미상이므로 이 표만으로 매수인 임차보증금 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안 초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 있습니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 공시지가 2,339,000원/㎡ · 토지면적 273.1㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 경매 통계. 해당 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 현재 물건도 1회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최미진 점유부분 확인. 2017.10.27 전입자가 실제 203호를 점유하는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 최미진 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 인수 가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당관계 확인. 최미진의 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 실제 배당 후 잔존 보증금 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
• 다수 전입자 호수 확인. 현황조사상 18명 가운데 김현지는 101호로 표시되고, 다른 다수는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 203호와 연결되는 전입자를 분리 확인해야 합니다.
• 장혜순 관계 확인. 전입자이면서 가압류 채권자로도 등장하므로 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보류. 실거래 비교값과 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 77,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 인수액 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 110,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 77,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 현황조사에는 말소기준보다 10일 빠른 2017.10.27 전입자 최미진이 존재합니다. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득가도 아직 계산할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 “감정가의 70%까지 내려온 다세대”가 아니라 “선순위 전입 가능성을 먼저 해소해야 가격을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최미진이 실제 203호 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 배당 후 얼마가 남는지 확인되기 전에는 추가 유찰이 진행되더라도 단순히 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다.