수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 4층 402호로, 용도는 다세대이고 감정평가상 건물은 공동주택 및 근린생활시설로 구성되어 있으며 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.11.06. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후의 하나은행 근저당 2건, 경매개시결정, 장혜순 가압류, 이채윤 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 임차·점유자는 18명이고, 그중 최미진의 전입일은 2017.10.27.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 4층402호 · 경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 및 근린생활시설 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 은인애 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 910,817,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2017.11.06. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.11.06. 하나은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 하나은행의 추가 근저당권 300,000,000원과 144,000,000원, 2025.05.15. 경매개시결정, 2025.07.08. 장혜순 가압류 100,000,000원, 2026.03.27. 이채윤 주택임차권 90,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 18명 중 선순위 가능성 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 101호 66.4500㎡ | 2024.01.15 | 50,000,000원 / 1,600,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이채윤 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.20 | 90,000,000원 | 2026.03.27 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
이채윤의 임차권등기는 임대차계약일 2022.03.10., 점유개시일 2022.04.10., 주민등록일 2022.04.20., 확정일자 2022.03.10., 보증금 90,000,000원으로 등기되어 있습니다. 그러나 말소기준일인 2017.11.06.보다 뒤이므로 이 사건 자료에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 분류됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,240,000,000원, 채권자 예상배당은 82,088,000원, 미배당은 1,157,912,000원입니다. 이 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 선순위 가능 점유자 최미진의 보증금·대항력 확인 결과는 별도로 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 태안초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 외벽은 외장석재 및 징크판넬 마감이고 승강기·개별난방·공동현관보안설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8-10미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 토지면적은 273.1㎡, 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최미진 임대차 원본 확인. 2017.10.27. 전입의 실제 점유호수, 계약일, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 최미진이 대항력을 갖고 보증금이 84,000,000원을 넘는 구조라면 낙찰가만 낮아져도 인수가 커질 수 있으므로 보증금 수준을 기준으로 가격을 다시 계산해야 합니다.
- 402호와 점유자 대응 확인. 조사된 인원이 18명이고 일부는 점유 부분이 표시되지 않았으며 김현지는 101호 66.4500㎡로 기재되어 있어 대상 호수와 각 점유자의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 이채윤 임차권등기 확인. 보증금 90,000,000원, 계약일 2022.03.10., 주민등록일 2022.04.20., 확정일자 2022.03.10.의 등기 내용과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 장혜순 관계 확인. 점유자로 조사된 장혜순과 100,000,000원 가압류 채권자의 동일인 여부 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 696,000,000원·300,000,000원·144,000,000원은 각각 공동담보목록이 기재되어 있으므로 본건 단독 채무액으로 단순 해석하지 말고 원등기와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 120,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 84,000,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 후순위 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸하지만, 2017.10.27. 전입한 최미진이 말소기준일보다 앞서는 것이 핵심 변수입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 따라서 현재 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유관계가 해소될 때까지 실질취득가와 입찰상한을 확정하지 않는 것입니다. 이 물건은 가격보다 최미진의 임대차관계 확인이 먼저입니다.
