수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1 4층401호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 건물의 주거 부분은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.11.06 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 하나은행 근저당권 3건이 설정돼 있고, 이후 경매개시결정과 장혜순 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 사람은 18명이고, 이 가운데 최미진의 전입일 2017.10.27은 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 없다고 볼 근거도 없으므로, 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 4층401호 · 경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 소유자 | 은인애 (2018.03.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.06 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기상으로는 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 을구 1번·2번·3번 근저당권과 장혜순의 가압류는 배당 부족이 발생하더라도 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차권은 별도입니다. 최미진의 전입은 말소기준보다 빠르며 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가 외에 부담할 금액이 있는지 원본 명세서와 점유관계를 통해 확정해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 최미진이 핵심
확인된 점유관계는 18명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 이름 기준으로 모두 별도 점유관계입니다. 다만 김현지는 점유 부분이 101호 66.4500㎡로 기재되어 있어 이 사건 401호와 직접 일치하지 않습니다. 나머지 다수도 점유 부분이 특정되지 않았으므로 실제 401호 귀속 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미진 | 2017.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2024.01.15 | 50,000,000원 · 1,600,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,240,000,000원 중 108,251,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,131,748,400원입니다. 등기상 근저당·가압류 미배당액은 매수인이 인수하지 않지만, 최미진의 선순위 임차보증금 가능성은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 근린생활시설입니다. 감정평가상 주거 부분은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지, 토지면적 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2017.10.10 사용승인, 16세대 규모의 소규모 원룸형 주거상품입니다. 제공된 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 나타나며 실거래 가격 자료는 확인되지 않아 환금성과 적정가격에 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최미진 임대차 원본 확인. 전입 2017.10.27이 말소기준 2017.11.06보다 빠릅니다. 보증금·실제 점유·임대차계약 존재 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 최저가 110,600,000원에 미배당 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 점유자별 401호 귀속 확인. 18명의 점유관계가 확인됐지만 김현지는 101호로 특정돼 있고, 다수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
- 장혜순 관계 확인. 점유자이면서 청구금액 100,000,000원의 가압류 채권자로 나타나므로 임대차 실체와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가 70%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원이지만 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락만큼 실제 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건의 등기구조 자체는 명확합니다. 2017.11.06 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 최미진의 전입 2017.10.27이 그보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 현재 최저가 110,600,000원만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
실거래 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 더구나 18명의 점유관계가 얽혀 있고 일부 점유 호수가 사건 목적물과 직접 일치하지 않으며, 장혜순은 점유자와 가압류 채권자 이름이 동일합니다. 등기상 소멸은 단순하지만 임차·점유 확인은 복잡한 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최미진의 실제 보증금과 401호 점유관계를 얼마만큼 확정하느냐입니다.
