부산지방법원 2024타경109840. 부산광역시 수영구 광안동의 집합건물 '로아' 1층 101호가 경매 대상입니다. 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설(사무소)이며, 같은 건물의 상층부는 도시형 다세대주택으로 이용됩니다. 따라서 이 사건을 일반적인 아파트 경매나 주택형 소액 투자 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

소유자는 강동우입니다. 2022.06.17 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정이 등기되었으며, 근저당권의 이전과 근저당권부 채권에 대한 근질권 설정도 이어졌습니다. 2026.01.12에는 수영구의 압류가 등기되어 있습니다.

근저당권 및 그 후순위 압류 등이 매각으로 정리되는 구조라는 점은 긍정적입니다. 다만 근저당권이 말소되는 것과 실제 점유자가 모두 쉽게 인도한다는 것은 별개입니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 채권최고액 자체보다 1층 101호에 관한 실제 임대차, 점유자 및 명도 범위의 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대차 확인이 남는다

말소기준권리는 2022.06.17 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.09.04 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026.01.12 수영구의 압류도 후순위로 등기되었습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 22건의 기재, 실제 점유관계는 확인 필요

현황조사·매각물건명세서 및 문건접수 내역에는 개인과 법인을 합쳐 22건의 명의가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 명의로 기재된 대상은 없으나, 이 숫자를 곧바로 실제 임차인 22명으로 확정할 수는 없습니다. 일부는 호실이 101호로 특정되어 있고, 다수는 점유 부분 자체가 미상입니다.

기재된 전입일은 모두 2022.06.17 말소기준 근저당권 이후입니다. 개별 분석상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만, 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고 근린생활시설에 주거 관련 기록도 혼재되어 있어 실제 임대차 성격과 점유·사업자등록 관계를 따로 확인해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으며, 우선변제 가능성과 실제 임대차 범위는 추가 검증이 필요합니다. 배당요구 기재가 없는 경우에도 배당요구 여부 전체가 최종 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 검토 — 감정가의 49%, 시세 대비 할인 여부는 미확인

감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 이는 감정가의 49%로, 감정평가액에 비해서는 상당히 낮은 가격입니다.

그러나 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 사건의 근린시설 101호에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 로아의 거래 통계만으로 해당 근린시설의 적정 매매가를 산정할 수도 없습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

향후 회차 가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다. 모든 회차의 인수액은 현재 권리분석을 전제로 산정한 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)

현재 가격으로 매각된다면 집행비용 추정액은 2,501,280원, 근저당권에 대한 예상배당은 119,018,720원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원으로 추정됩니다.

근저당 채권최고액 2,090,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 1,970,981,280원입니다. 다만 채권최고액은 실제 채권잔액과 같지 않으며, 이 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있습니다. 따라서 위 미배당액이 곧 이 호실의 확정 미상환 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 미배당액도 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

채권최고액을 기준으로 한 자동 추정이며, 공동담보에 대한 실제 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 수영구 압류에 따른 조세채권의 실제 배당순위도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 서측은 폭 약 8m 내외, 북측과 남측은 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다. 근린시설 이용 및 고객 접근성을 검토할 때 실제 진출입 동선 확인이 필요합니다.
• 용도. 1층은 근린생활시설(사무소)이며, 상층부는 도시형 다세대주택입니다. 이용 목적과 실제 점유형태가 공부상 용도와 부합하는지 확인해야 합니다.
• 건물. 2022.05.26 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기와 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 287.6㎡입니다. 공시지가 기준 단가는 2,059,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 대지권 면적이나 개별 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 공부·규제. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 일반 주거용 세대와 매수층, 대출 및 임대수익 평가 방식이 다를 수 있습니다. 현재 확인된 거래정보만으로 매각 용이성이나 시세 대비 가격 우위를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 22건의 점유·임차 관련 기재 중 실제 101호를 점유하는 명의와 다른 호실 관련 명의를 구분해야 합니다. 현장 출입 및 사용 형태도 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 기재된 임차 관련 명의의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최신 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 상가임대차 여부. 공부상 근린생활시설(사무소)이므로 사업자등록, 점유 개시일 및 실제 영업 여부를 확인해야 합니다. 주민등록 전입일만으로 상가임대차 대항력 문제를 모두 판단할 수는 없습니다.
• 권리 이전·근질권. 근저당권 양수인인 주식회사다온인베스트대부와 관련 근질권자들의 권리관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
• 조세채권. 2026.01.12 수영구 압류가 등기되었습니다. 당해세 및 우선조세채권 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2022-415호가 존재합니다. 다른 담보물건의 처리 상황과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 명도비용. 실제 점유자가 있는 경우 점유관계에 따라 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인 관련 기록이 많은 만큼 사전 확인이 중요합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비, 공용부분 관리비 부담 여부 및 관련 공과금을 확인해야 합니다.
• 시세와 임대수익. 1층 사무소에 해당하는 거래사례, 임대료 수준, 공실 가능성 및 관리·유지비를 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 확인해야 할 것이 많다”

부산 광안동 로아 101호는 감정가 248,000,000원에서 121,520,000원으로 최저가격이 내려온 상태입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.

하지만 이 사건은 근린생활시설(사무소)입니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았고, 점유·임차 관련 기록이 22건 존재하며, 보증금과 실제 임대차 관계도 아직 명확하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

말소기준 근저당권 이후의 후순위 등기권리는 정리되는 구조이고, 예상 인수액도 0원으로 산정됩니다. 반면 실제 명도 범위, 임차인의 법적 지위, 근린시설의 적정가격에는 확인할 문제가 남아 있습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 실제 점유와 임대차 문제를 해소하고, 근린시설의 시세 및 수익가치를 객관적으로 검증할 수 있을 때 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다. 2회 유찰 자체를 가격 매력의 증거로 보아서는 안 됩니다.