부산지방법원 2024타경109840. 광안동 ‘로아’ 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 소유자는 강동우이고, 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,090,000,000원이며 공동담보목록 제2022-415호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 압류가 등기됐고, 근저당권 자체도 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈주식회사 및 여러 개인의 근질권 설정이 이어졌습니다.

권리관계의 등기 숫자는 많지만 매수인 관점에서 더 중요한 것은 말소기준권리보다 앞서는 점유·임차 권리가 있는가입니다. 확인된 전입일은 모두 2022.06.17 이후이고 각 조사자료에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의가 다수이므로, 배당요구 여부와 실제 점유관계 확인은 입찰 전 반드시 마무리해야 할 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리변동이 집중

말소기준은 2022.06.17 대형선망수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.09.04 임의경매개시결정, 2026.01.12 압류는 말소기준 이후 권리입니다. 근저당권은 2025.06.30 주식회사다온인베스트대부로 이전됐으며, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 이어 2025.07.22에는 김봉오·정순옥·최규효· 이동혁·강영재·김미연 명의의 근질권 설정이 확인됩니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

확인된 명의는 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 일반 점유·임차 관련 명의입니다. 전입일은 전부 말소기준권리인 2022.06.17 이후여서 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아, 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.

③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

이 물건은 감정가 248,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 173,600,000원, 즉 감정가 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액 역시 173,600,000원입니다.

그러나 가격 메리트 판단에서 감정가는 시세가 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되어 있지 않으므로 173,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 ‘한 번 유찰됐으니 싸다’거나 ‘감정가의 70%라 매력적이다’라는 결론은 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 1,919,630,400원 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 유찰가보다 먼저 볼 것은 점유와 시장가격

회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 유찰에 따라 실질취득액이 매각가와 함께 낮아집니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 121,519,999원이나 85,063,999원 역시 시장가 대비 싸다고 자동 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 101호는 근린생활시설(사무소)이며, 같은 건물의 나머지 부분은 도시형 다세대주택으로 이용됩니다.
• 주위환경. 수영초등학교 남서측 인근으로 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 승강기, 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 287.6㎡, 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거 전용 물건이 아닌 근린생활시설 사무소이므로, 실수요·임대수요와 수익성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 전입·점유 명의가 다수이므로 실제 101호를 누가 어떤 근거로 사용 중인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현재 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 배당요구 명의 확인. 권병미·공다은·양은녕·조현제·변수진·유다은·손하민·박세은·주성훈·허영주는 배당요구 관련 접수가 확인됩니다.
• 근저당 이전·근질권 확인. 근저당권 이전과 복수의 근질권 설정이 이어져 있으므로 배당관계는 최신 등기와 사건기록을 기준으로 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율 착시 경계. 최저가가 감정가 70%라도 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단되지 않습니다.
• 근린시설 수익성. 사무소 용도의 실제 임대료·공실 여부·관리비·영업 적합성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 사건기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 좋은 점은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이 확인되지 않고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다.

반면 확인해야 할 것도 명확합니다. 근린생활시설(사무소)이라는 용도, 다수의 점유·전입 명의, 전부 확인되지 않은 보증금·확정일자, 복잡하게 이전·질권화된 근저당 채권, 그리고 비교 가능한 실거래가 부재입니다. 최저가 173,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증 난도는 높은 물건으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.