부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 3층 302호를 대상으로 한 다세대 경매입니다. 감정가는 2억2,400만원, 현재 최저매각가는 1억5,680만원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2022년 6월 17일 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당이고, 채권최고액은 20억9,000만원입니다. 이 권리 이후에 임차권등기와 경매개시결정이 들어왔기 때문에 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건은 ‘권리가 단순하다’는 이유만으로 바로 접근하기보다 임차관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에서 여러 명의 전입자가 확인됐고, 그중 일부는 배당요구까지 했습니다. 그러나 제공된 자료에서 해당 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 김명건의 임차권등기도 말소기준권리 뒤에 설정돼 대항력은 없습니다. 즉 현재 자료만으로는 인수는 0원이지만, 낙찰 전 명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2022.06.17. 대형선망수산업협동조합이 채권최고액 20억9,000만원의 근저당을 설정했고, 2025.06.30. 그 근저당권부 채권이 주식회사다온인베스트대부로 이전됐습니다. 이후에는 근질권이 설정됐고, 갑구에는 2024.09.04. 임의경매개시결정이 기재돼 있습니다. 제공된 권리분석 기준으로 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 임차권등기 역시 말소기준권리 이후이므로 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차·점유관계 — 보증금 미상 여부를 반드시 재확인

현황조사상 다수의 전입자가 확인됐으며, 전입신고일은 말소기준권리인 2022.06.17. 이후입니다. 따라서 제공된 자료 기준으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사례가 많아, 인수액 0원이라는 결론과 별개로 명도·배당 관련 사실관계는 원본 확인이 필요합니다.

현황조사·등기부·매각물건명세서에 나타난 점유 및 임차 관련 정보를 반영했습니다. 김명건의 임차보증금은 130,000,000원이며 임차권등기는 말소기준권리 이후입니다. 나머지 점유자는 보증금이 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 회차 매각가 156,800,000원 가정 시 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,936,195,200원입니다. 제공된 배당 산정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모

• 용도. 감정평가 기준으로 (1)은 근린생활시설(사무소), (2-17)은 도시형 다세대주택이며, 본건은 다세대주택에 해당합니다.
• 입지. 수영초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방형이며 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
• 환금성. 로아는 총 16세대이며 사용승인일은 2022.05.26입니다. 최근 매각 실적 자료는 없어 시세 기반의 환금성 판단은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 대조. 현황조사상 다수 전입자가 있고 보증금 미상 사례가 있으므로 매각물건명세서와 실제 점유현황을 다시 확인하세요.
• 김명건 임차권 확인. 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후 설정됐고, 현재 자료 기준 매수인 인수는 없습니다. 배당요구 여부와 배당금액은 원본 서류로 확인하세요.
• 권리순위 확인. 2022.06.17. 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 채권양도·질권설정·임차권등기·경매개시결정은 현재 분석상 매각으로 소멸합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 156,800,000원입니다. 실거래 비교자료가 없어 단순히 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 면적 거래와 실제 점유상태를 별도로 확인하세요.
• 현황 방 개수 확인. 감정평가서상 건물개황도에는 방 3개이나, 2026.08.27. 감정평가사의 사실조회회신에 의하면 현황 방 2개일 수 있으므로 내부 구조를 직접 확인하세요.
• 관리·세금 확인. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 게 0”

이 물건의 핵심 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 분석 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에서 여러 전입자가 확인되고 보증금 미상 사례가 많기 때문에, 권리순위가 깨끗하다는 것과 실제 점유관계가 간단하다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 156,800,000원이지만 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 한 차례 더 유찰되면 109,760,000원, 다시 유찰되면 76,832,000원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로, 현재 회차에서 가격을 서두르기보다 실제 점유·임차관계와 현황 방 개수부터 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리상 매수인 인수는 0원, 그러나 현황 확인은 필수인 물건입니다.