부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’에 있는 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 강동우이고, 2022.06.17. 소유권보존과 동시에 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 근저당권이 다온인베스트대부로 이전되고, 그 근저당권부 채권에 질권들이 붙은 구조입니다. 2024.09.04.에는 임의경매개시결정이 접수됐습니다.

권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2022.06.17. 을구 1번 근저당권입니다. 데이터상 이 권리는 말소기준권리로 계산됐고, 경매로 소멸합니다. 따라서 이후 접수된 임의경매개시결정 및 대상 204호의 임차권등기는 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 입찰에서는 민간임대주택 등록과 현황조사상 여러 점유자에 대한 확인을 별도로 진행하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리인 2022.06.17. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 이후 이 근저당권은 2025.06.30. 다온인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈이 근저당권부 채권에 질권을 설정했습니다. 2025.07.22.에는 김봉오·정순옥·최규효·이동혁·강영재·김미연의 질권 설정이 추가됩니다.

대상호수 204호에는 양은녕의 주택임차권이 2024.08.02. 을구 2번으로 등기돼 있습니다. 임차보증금은 140,000,000원이고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.22., 확정일자는 2022.06.29.입니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 전입일이 말소기준권리인 2022.06.17. 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 표시됩니다. 해당 임차권 자체는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 204호는 확인되지만 건물 전체 조사는 복잡

현황조사에는 주식회사 태원홀딩스, 이은미, 안성연, 주식회사 이에이블, 이병곤, 권병미, 이동규, 공다은, 조현제, 김명건, 변수진, 정유선, 유다은, 정유진, 천승표, 손하민, 박세은, 주성훈, 김소희, 이동한, 허영주 및 양은녕 등 임차 관련 조사 내용이 존재합니다. 이 가운데 대상 204호에 등기부상 명확히 연결되는 임차권자는 양은녕입니다.

현황조사상 다수 점유자의 보증금은 미상이고, 일부는 배당요구도 확인됩니다. 데이터상 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 보증금이 미상인 점유자는 실제 대상호수와 점유상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구·권리액은 2,090,000,000원이고, 예상 배당은 116,534,000원입니다. 데이터상 채권자 총 미배당액은 1,973,466,000원으로 남습니다. 반면 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근의 공동주택(다세대주택)입니다. 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난합니다.
• 이용상태. 건물 전체는 (1) 근린생활시설(사무소), (2-17) 도시형 다세대주택으로 조사됐습니다. 본건의 물건종류는 다세대입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 가장형의 평지이며 공동주택 부지입니다. 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 287.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 공부 관계. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 다만 현황조사상 다수 임차 관련 정보가 확인되므로 실제 점유관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.06.17. 을구 1번 근저당권(대형선망수산업협동조합, 채권최고액 2,090,000,000원)이 기준권리입니다.
• 204호 임차권 확인. 양은녕의 임차보증금 140,000,000원 및 2024.08.02. 임차권등기가 있으나 대항력 없음으로 표시돼 매수인 인수액은 0원입니다.
• 현황조사 점유자 재확인. 현황조사상 다수의 임차 관련 기록이 있고 일부는 배당요구까지 확인됩니다. 해당 기록이 어느 호수에 연결되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 1-1에 민간임대주택 등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있으므로 매각 후 사용·처분 가능 범위를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 회차별 가격 확인. 현재는 1회 유찰 후 최저가 119,000,000원입니다. 2회 유찰 시 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원 시나리오가 데이터에 제시돼 있습니다.
• 배당구조. 현재 회차 예상 배당은 집행비용 2,466,000원, 근저당권 116,534,000원입니다. 채권자 미배당액은 1,973,466,000원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차관계 자료를 대조하고 204호 실제 점유자를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “유찰 = 안전한 할인”은 아니다

이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 119,000,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 매수인에게 부담이 크게 남는 유형은 아닙니다.

하지만 물건의 핵심 리스크는 가격과 점유 확인입니다. 동일 물건의 실거래 비교수치가 없기 때문에 현재 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 더구나 대상 204호에는 보증금 140,000,000원의 임차권이 존재하고, 건물 내 현황조사에는 보증금 미상의 다수 점유자가 함께 확인됩니다. 법리상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 명도 과정과 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

결론적으로 이 물건은 ‘인수 0원’이라는 권리상 장점은 있으나, 시세 검증과 현황조사가 먼저인 사건입니다. 1회 유찰이라는 가격 조정만으로 결론을 내리지 말고, 204호 점유자 확인과 임차권·민간임대주택 등록 관련 원본 확인을 마친 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.