부산지방법원 2024타경109840. 광안동 ‘로아’ 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 195,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 136,500,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2022.06.17 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 경매신청 청구액은 1,920,515,001원입니다.

등기상 주성훈의 주택임차권 보증금은 140,000,000원이지만, 확정일자 2022.06.22, 주민등록·점유개시일 2022.07.12로 모두 말소기준일 2022.06.17보다 뒤입니다. 따라서 이 자료상 주성훈 임차권은 대항력 없음으로 판정되고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조로 보지는 않습니다.

그렇다고 권리 확인이 단순한 물건은 아닙니다. 2022.06.17 소유권보존 직후 접수번호 24164로 민간임대주택등기가 들어갔고, 말소기준 근저당은 그 다음 접수번호 24165입니다. 민간임대주택등기는 등기 내용상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택임을 표시합니다. 이 등기에 대해서는 매각으로 소멸한다고 표시되어 있지 않으므로, 금전 인수액 0원 판단과 별도로 매각 후 존속·의무승계 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선접수 등기는 별도 점검

말소기준은 2022.06.17 근저당권입니다. 이후 등기된 주성훈의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 근저당권 자체는 2025.06.30 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 이어 제이비우리캐피탈주식회사와 여러 개인의 근질권·질권이 설정되어 채권관계가 복잡해졌습니다. 다만 현재 배당표에서는 그 복잡성이 매수인의 금전 인수로 전환되지 않고 인수 0원으로 계산됩니다.

임차·점유 관계 — 502호 직접 관련성을 구분해야 한다

현황조사와 문건에서 확인되는 임차·점유 관련 명의는 22건입니다. 그러나 여러 명의의 점유 부분이 101호로 적혀 있거나 미상으로 되어 있어, 이들을 곧바로 “502호 임차인 22명”이라고 볼 수는 없습니다. 본건 502호와 직접 연결되는 점유관계는 현장 및 원본 문서로 분리 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없습니다.

② 가격 판단 — ‘감정가의 70%’와 ‘시세보다 저렴’은 다른 말이다

현재 최저가는 136,500,000원으로 감정가 195,000,000원의 70%입니다. 하지만 로아의 확인 가능한 동일 면적 최근 실거래 가격이 제시되지 않고, 면적 비교도 일치하지 않은 상태입니다. 따라서 136,500,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,711,000원을 제외한 133,789,000원이 근저당권 쪽에 배당되고 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,956,211,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건 건물은 공동주택인 로아이며, 감정 이용상태상 (2-17)은 도시형 다세대주택입니다. 근린생활시설(사무소)과 도시형 다세대주택이 함께 구성된 건물입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근. 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m 내외, 북측 및 남측 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 지목 대 · 토지면적 287.6㎡ · 공시지가 2,059,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 로아는 16세대이며 확인 가능한 최근 동일 면적 실거래 비교값이 없어, 낙찰가의 시장 적정성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.06.17 접수번호 24164로 근저당 접수번호 24165보다 먼저 올라와 있습니다. 매각 후 존속과 의무승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 502호 실제 점유자 특정. 현황조사상 101호 또는 호수 미상 명의가 다수 섞여 있습니다. 본건 502호에 실제 누가 점유하는지 현장·전입세대·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
• 주성훈 임차권. 보증금 140,000,000원이지만 주민등록·점유개시는 말소기준 후입니다. 대항력 없음 및 매수인 인수 0원 판단을 원본 명세서와 다시 대조하세요.
• 가격은 별도 검증. 현재 최저가 136,500,000원은 감정가의 70%일 뿐, 최근 동일 면적 실거래보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
• 채권관계 복잡성. 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고 제이비우리캐피탈주식회사 및 김봉오·정순옥·최규효·이동혁·강영재·김미연의 질권 관계가 이어집니다. 최신 등기 상태를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 명도 비용. 금전 인수액 0원과 실제 점유자 인도 문제는 별개입니다. 점유자를 특정한 뒤 명도 일정과 비용을 별도로 잡아야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다

이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 명확합니다. 말소기준 근저당보다 주성훈의 전입·점유가 늦고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건도 아닙니다.

반면 검토 난도를 올리는 요소도 뚜렷합니다. 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기, 22건에 달하는 임차·점유 관련 명의, 101호와 호수 미상 표기의 혼재, 그리고 근저당권 이전·질권 관계가 그것입니다. 여기에 최근 동일 면적 실거래 가격 비교 근거가 없어 현재 최저가 136,500,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다.

따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 권리·점유 확인은 보수적으로, 가격은 시세 확인 후”입니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 평가하지 말고, 선접수 민간임대주택등기의 처리와 502호 실제 점유관계를 먼저 정리한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 맞습니다.