부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정가는 170,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 등기상 소유자는 강동우이며, 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 2,090,000,000원 공동담보 근저당입니다.
304호에는 정유선의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금이 140,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에 숫자만 보면 위험해 보이지만, 임대차계약일 2023.03.29·전입 및 점유개시일 2023.04.20 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 주어진 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 3층304호 (광안동,로아) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 · 3층 304호 |
| 소유자 | 강동우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,920,515,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 2022.06.17 대형선망수산업협동조합 근저당입니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.22 정유선의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2024.09.04 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 정유선의 전입일은 2023.04.20이므로 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 304호 임차관계 — 보증금 1.40억, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유선 | 304호 전부 | 2023.04.20 | 2023.03.29 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.22 |
정유선은 2023.03.29 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2023.04.20 전입·점유를 시작했습니다. 하지만 기준 근저당은 그보다 앞선 2022.06.17입니다. 따라서 보증금 140,000,000원이 현재 최저가 119,000,000원보다 21,000,000원 크더라도, 이 사건은 보증금만큼 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.
현황조사에는 로아의 다른 호실 또는 호실이 특정되지 않은 전입 내역도 존재하지만, 본 304호에 직접 대응되는 임차권등기·매각물건명세서상 임차인은 정유선입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 119,000,000원으로 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 2회 유찰 시 83,300,000원(49%), 3회 유찰 시 58,310,000원(34.3%)의 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 로아의 거래 비교자료에서는 동일 면적 매칭이 확인되지 않고 최근 매각금액도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 주변 다세대 거래가격과 304호의 면적·상태를 따로 확인해 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,090,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 1,973,466,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근. 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수·위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 개별난방 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 8m, 북측·남측 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대지 287.6㎡ · 공시지가 2,059,000원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 로아는 16세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.05.26으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정유선 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2023.03.29, 전입·점유 2023.04.20, 보증금 140,000,000원, 임차권등기 2024.08.22 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 근저당 접수일 2022.06.17보다 임차인의 전입일이 뒤라는 점이 인수 0 판단의 핵심입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.17 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 공동담보. 근저당 채권최고액 2,090,000,000원에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 물건 단독 채무로 단순 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 119,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 인근 다세대 실거래를 직접 비교하세요.
- 현장 점유. 304호의 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 크다”보다 중요한 것은 대항력 순서
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 140,000,000원과 현재 최저가 119,000,000원입니다. 하지만 경매 권리분석에서는 금액의 크기보다 말소기준권리와 임차인의 전입 순서가 먼저입니다. 말소기준 근저당은 2022.06.17, 정유선의 전입은 2023.04.20입니다. 그래서 보증금이 최저가보다 커도 이 사건의 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 119,000,000원으로 봅니다.
다만 권리상 인수 0과 가격 매력은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거가 부족하고, 16세대 다세대라는 환금성 요소와 민간임대주택등기 확인사항이 남아 있습니다. 결론은 “금전 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 등기 상태 확인이 필요한 물건”입니다.
