112,700,000원
부산지방법원 2024타경109840. 광안동 소재 공동주택 ‘로아’의 4층 404호 다세대 물건입니다. 소유자는 강동우이며, 2022.06.17. 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.09.04. 같은 채권자에 의한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70%입니다.
이 사건의 권리 핵심은 “전입자가 많다”는 숫자 자체보다 전입일의 선후입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2022.06.17. 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 전입자들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 실제 404호의 현재 점유자와 각 전입자의 호실 대응은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 4층404호 (광안동,로아) |
| 물건종류 | 다세대 · 5층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 강동우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,920,515,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 대형선망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,090,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2022.06.17. 근저당이 기준
갑구에는 2022.06.17. 강동우 명의의 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 같은 날 을구 1번에 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.09.04. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.06.30. 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐습니다. 2025.07.22.에는 해당 근저당권부채권에 대한 복수의 질권설정이 이어졌습니다.
② 임차·점유 조사 — 전입자 22명, 모두 기준일 이후
현황조사 등에 확인된 전입자는 22명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없습니다. 다만 호실 표기가 101호 또는 미상인 사례가 다수이므로, 아래 명단 전체를 곧바로 ‘404호 실제 임차인 22명’으로 해석해서는 안 됩니다.
| 성명 | 소재 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태원홀딩스 | 101호 | 2023.03.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은미 | 로아빌라 1동 1층 101호 | 2023.08.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성연 | 로아 101호 | 2023.09.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이에이블 | 로아빌라 101호 | 2022.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병곤 | 101호 | 2023.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권병미 | 미상 | 2022.08.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2022.07.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공다은 | 미상 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양은녕 | 미상 | 2022.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현제 | 미상 | 2022.07.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명건 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변수진 | 미상 | 2022.07.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유선 | 미상 | 2023.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유다은 | 미상 | 2022.06.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천승표 | 미상 | 2022.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손하민 | 미상 | 2024.05.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세은 | 미상 | 2022.06.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2022.07.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2023.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동한 | 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허영주 | 미상 | 2022.07.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%, 시세 평가는 보류
감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 112,700,000원입니다.
다만 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 감정가 할인율과 시장가 할인율을 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 110,322,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권액 전부를 충족하지 못하고 1,979,677,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정 대상 건물은 근린생활시설(사무소) 1개와 도시형 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 및 남측 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 공동주택 부지이며 토지면적은 287.6㎡, 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유자 특정. 조사 명단에 101호 또는 미상 표기가 다수이므로, 현장과 관련 원본 서류에서 404호 현재 점유자를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당·명도 관계를 위해 각 전입자의 보증금과 확정일자를 추가 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 권병미·공다은·양은녕·조현제·변수진·유다은·손하민·박세은· 주성훈·허영주는 배당요구 관련 문건 접수 내역이 있으므로 최종 배당관계를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일·유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 채권관계 확인. 근저당권 이전 및 근질권·질권 설정이 다수 존재하므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 0원, 점유 확인은 별개”
이 사건은 말소기준일이 명확하고 조사된 전입자들이 모두 그 이후에 전입했다는 점에서 대항력 인수 위험은 낮은 구조입니다. 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득액은 112,700,000원입니다. 그러나 전입자가 22명이고 소재 부분이 불명확한 사례가 많아 404호의 실제 점유와 명도 대상 확인을 생략할 수 없습니다. 또 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석해서도 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
