부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동의 다세대주택 '로아' 2층 202호입니다. 감정가 224,000,000원으로 경매가 진행되었으나 2회 유찰되어 최저매각가가 109,760,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 상당히 큰 할인 폭입니다. 그러나 이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차권의 선후순위와 현재 시세입니다.

2022년 6월 17일 대형선망수산업협동조합이 설정한 채권최고액 2,090,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 202호에는 이동규 명의의 임차권등기가 이루어졌으며, 보증금은 185,000,000원입니다. 임차인의 주민등록일과 확정일자가 모두 2022년 7월 25일이므로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 최저가보다 많다는 이유만으로 그 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

다만 등기에는 민간임대주택 등록 사실도 기재되어 있고, 현황조사에는 호실이 명확하지 않은 여러 전입자가 등장합니다. 여기에 감정평가상 방 개수와 실제 현황이 다를 가능성까지 있습니다. 권리의 큰 흐름은 파악되지만, 실제 점유관계와 물건 상태를 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 임차권은 후순위

2022.06.17 설정된 근저당권이 권리분석의 기준점입니다. 이 근저당권은 2025.06.30 주식회사다온인베스트대부로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에는 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권과 여러 채권질권이 설정되었습니다.

이러한 채권양도·질권설정은 근저당채권의 귀속 및 배당금 수령관계에 영향을 줄 수 있으나, 그 자체만으로 매수인이 별도의 채무를 인수한다는 의미는 아닙니다. 관련 권리의 정확한 배당 귀속은 매각 및 배당 절차에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 202호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사와 등기 기록에는 여러 전입자와 임차 관련자가 나타납니다. 그러나 이 사건의 매각 대상은 2층 202호입니다. 101호로 표시된 전입자들을 202호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 호실 미상 전입자의 경우에는 실제 점유 호실을 추가로 확인해야 합니다.

각 전입자의 확인된 전입일은 말소기준권리인 2022.06.17보다 늦습니다. 다만 호실 미상 전입자는 202호 관련성과 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다. '202호 관련 미상'은 선순위 대항력이 있다는 의미가 아닙니다. 확인된 신고상 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가 224,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 가격 메리트를 제대로 판단하려면 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가와 비교해야 합니다.

현재는 이 202호에 직접 대응하는 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격의 몇 퍼센트인지 판단할 수 없습니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 저평가 물건이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.

실질취득 추정은 해당 회차 최저가에 낙찰되고 확인된 인수액이 0원인 경우의 단순 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았으며 실제 낙찰가 및 확인되는 권리에 따라 달라질 수 있습니다. 향후 유찰 시 가격은 시나리오이며 실제 매각기일은 별도 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,982,576,640원입니다. 다만 2,090,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액이므로, 이를 이 202호 하나의 실제 확정채무액이라고 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 이전과 채권질권 설정에 따른 실제 배당 귀속도 확인해야 합니다.

집행비용은 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인 인수액이 되는 것이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외 도로, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지는 가로장방형 평지입니다. 공시지가 기준액은 2,059,000원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 방 개수에 관한 사실조회회신은 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이므로 대규모 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 유사 규모·면적의 인근 거래사례를 확보해 매도 가능 가격을 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 실제 점유 확인. 이동규의 현재 점유 상태, 임차권등기 및 명도 관련 사항을 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
• 호실 미상 전입자 확인. 다른 호실 전입자와 202호 관련자를 구분하고 실제 거주 여부, 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택 등록 상태와 매각 후 의무 승계·말소 여부 및 행정상 절차를 확인하세요.
• 권리변동 확인. 근저당권 이전, 근질권 및 채권질권 설정 이후 새로운 권리변동이 있었는지 최신 등기부로 확인하세요.
• 내부 구조 확인. 건물개황도의 방 3개와 실제 방 2개 가능성에 관한 2026.08.27 회신 내용을 현장에서 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 같은 광안동의 유사한 다세대주택을 대상으로 실제 면적·층·준공시기·내부 상태가 유사한 거래가격을 비교한 후 입찰가를 결정하세요.
• 입찰보증금 확인. 매각공고의 보증금액과 납부방법을 확인하고 잔금 및 부대비용을 준비하세요.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비, 관련 체납 및 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.11.02에 앞서 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서 및 매각공고의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계

이 물건은 2회 유찰로 감정가의 49%까지 최저가가 내려온 다세대주택입니다. 202호에 등기된 임차권자의 보증금은 185,000,000원으로 현재 최저가를 웃돌지만, 임차인의 전입·확정일자는 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

문제는 이 가격이 진짜 싼지 판단할 만한 실거래 근거가 확인되지 않았다는 점입니다. 또한 호실 미상 전입자, 민간임대주택등기, 근저당채권의 이전·질권설정, 내부 방 개수의 불일치 가능성까지 검토해야 합니다.

권리상 주된 인수 위험은 낮게 산정되지만, 점유와 가격 검증은 끝나지 않았습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 접근하기보다, 202호의 실제 점유관계와 유사 물건의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.