부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’의 202호 전부에 관한 다세대 경매입니다. 감정가는 224,000,000원이고 현재 최저매각가는 156,800,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 소유자는 강동우 씨이며, 등기부상 2022년 6월 17일 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 2,090,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 신청채권자와 말소기준권리자가 동일하고, 경매개시결정은 2024년 9월 4일 접수됐습니다.

등기부상 2024년 7월 29일 이동규 씨의 주택임차권이 설정돼 있으나, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022년 7월 25일로 기재되어 있어 2022년 6월 17일 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서는 이외에도 여러 전입 점유자가 확인되며 보증금이 미상인 경우가 많아, 인수 여부와 별개로 실제 점유자 확인과 명도 준비가 핵심입니다.

상단 핵심지표

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

2022년 6월 17일 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 9월 4일 임의경매개시결정이 접수됐고, 근저당권부채권은 2025년 6월 30일 주식회사다온인베스트대부로 이전됐습니다. 같은 날 제이비우리캐피탈의 질권이 설정됐고, 2025년 7월 22일에는 김봉오·정순옥·최규효·이동혁·강영재·김미연의 근질권 설정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 데이터상 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 조사 — 인수보다는 명도 리스크를 본다

현황조사상 전입일이 2022년 6월 17일의 말소기준권리보다 모두 후순위로 기재되어 있어 대항력 없음으로 분류했습니다. 이동규의 경우 등기상 임차권등기와 배당요구가 확인되며 임차보증금은 185,000,000원입니다. 나머지 점유자의 보증금·확정일자는 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

배당표는 현재 회차 매각가 156,800,000원을 가정한 계산입니다. 근저당 채권최고액 2,090,000,000원 가운데 153,804,800원이 배당되고 1,936,195,200원의 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 치장타일 및 스톤코트 외벽, 하이샷시창호, 급·배수·위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 개별난방설비(도시가스) 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 287.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 다만 현황조사에서 다수 전입자가 확인돼 실제 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 방 개수는 사실조회회신과 감정평가서 사이에 차이가 있습니다.

⑤ 민간임대주택 등기 체크

갑구에는 2022년 6월 17일 민간임대주택등기가 등록돼 있고, 등기사항전부증명서에는 해당 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등록 자체가 말소기준권리와 같은 성격의 담보권은 아니므로, 낙찰 후 임대사업 관련 법적 지위와 의무가 어떻게 정리되는지 별도로 원본 등기 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 확인. 현재 회차 낙찰가 156,800,000원에 매수인 인수 0원이므로 실질취득액은 156,800,000원입니다.
• 임차권등기 확인. 이동규의 임차보증금 185,000,000원은 등기돼 있지만 말소기준권리 후순위로 데이터상 대항력 없음이며 매각으로 소멸합니다.
• 점유자 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되므로 각 점유자의 실제 사용부분, 계약관계, 퇴거 의사, 배당요구 여부를 현장에서 재확인하세요.
• 보증금 미상 위험. 보증금 미상 점유자가 많아 대항력은 없더라도 명도 과정의 협의비용과 시간은 별도 변수입니다.
• 권리 이전·질권 구조. 근저당권부채권이 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈 및 다수의 질권자가 설정돼 있으므로 매각 후 권리소멸 범위를 원본 등기로 재확인하세요.
• 방 개수 확인. 감정평가서상 방 3개와 2026.08.27. 사실조회회신상 현황 방 2개 가능성이 달라 현장 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 여부. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재를 낙찰 전 반드시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다

이 물건의 권리분석에서 가장 분명한 부분은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2022년 6월 17일 대형선망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2024년 7월 29일의 이동규 임차권등기도 그보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 최저가는 156,800,000원이고 실질취득액도 같은 금액입니다.

다만 이 물건의 리스크는 권리 인수보다 점유와 물건상태에 있습니다. 현황조사에서 다수의 전입자가 확인되고 상당수의 보증금이 미상이며, 202호와 직접 관련된 이동규의 185,000,000원 임차보증금도 등기부상 후순위 임차권으로 존재합니다. 여기에 감정평가서의 방 3개와 사실조회회신의 현황 방 2개 가능성까지 있어 현장 확인이 특히 중요합니다.

실거래 비교자료가 없어 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없고, 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 명도·점유·현황 확인이 가격 판단보다 먼저인 다세대”로 보는 것이 적절합니다. 입찰가를 정할 때는 매수인 인수 0원이라는 장점과 다수 점유자 및 현황 차이라는 위험을 함께 반영해야 합니다.