부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 4층 403호에 관한 집합건물 경매입니다. 감정가는 218,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,600,000원입니다. 단순히 가격만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에서 중요한 것은 가격 하락보다 권리의 선후관계와 점유자 확인입니다.
2022년 6월 17일 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 이후 근저당권 이전·질권설정 및 임차권등기, 경매개시결정 등이 이어졌지만, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 403호 손하민은 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기를 했지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 4층403호 (광안동,로아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 1호 근린생활시설(사무소), 2~17호 도시형 다세대주택 |
| 건물 | 로아 · 총 16세대 · 2022.05.26 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 강동우 |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,920,515,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.06.17 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 2,090,000,000원의 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준권리로 작용하고, 이후 2024.09.12 설정된 손하민의 주택임차권 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 403호 손하민의 임차보증금 130,000,000원은 매수인이 인수할 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인은 1명, 다수 점유자는 별도 확인 필요
403호에 관한 등기부 임차권자는 손하민 1명입니다. 별도로 현황조사에서는 여러 호실과 일부 미상 호실에 대한 전입자가 확인되며, 상당수는 보증금이 미상입니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인됐지만, 낙찰 후 인도 과정에서는 실제 점유·계약관계 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 149,663,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,936,400원을 제외한 149,663,600원이 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,940,336,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 변동요소는 실제 배당표 작성 시 확인이 필요합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근이며, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 치장타일 및 스톤코트 외벽, 내부 인테리어 및 벽지 도배, 하이샷시창호, 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 287.6㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 8m 내외, 북측 및 남측 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 환금성. 로아는 총 16세대이며 2022.05.26 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 다만 확인된 거래사례가 없어 실제 환금성과 적정가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 152,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 거래사례가 없어 숫자만으로 시세 메리트를 판정하지 마세요.
- 권리. 2022.06.17 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 403호 임차인. 손하민 보증금 130,000,000원, 전입 2024.05.24, 확정일자 2024.05.03, 임차권등기 2024.09.12입니다. 대항력 없음, 매수인 인수 0원입니다.
- 다수 점유자. 현황조사상 보증금 미상 점유자가 다수 존재합니다. 낙찰 전 각 호실 실제 점유현황과 임대차계약, 명도대상 여부를 재확인하세요.
- 채무 구조. 근저당 채권최고액 2,090,000,000원에 비해 현재 매각가가 작아 근저당의 미배당이 1,940,336,400원 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·현황조사·매각 관련 자료를 기준으로 한 판단이므로 입찰 전 최신 원본과 매각물건명세서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 하지만 점유는 가볍지 않다”
이 사건의 가장 명확한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리인 2022년 6월 17일 근저당보다 뒤에 형성된 권리는 매각으로 소멸하고, 403호 손하민의 1억3,000만원 임차권도 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가와 인수액을 합쳐 실질취득액을 다시 계산해야 하는 유형은 아닙니다.
다만 가격에 대해서는 신중해야 합니다. 현재 최저매각가가 152,600,000원으로 내려왔지만 확인된 거래사례가 없어 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 현황조사에 보증금 미상 점유자가 다수 존재하므로 권리분석보다 점유 확인이 실제 입찰 리스크의 중심입니다. 결론적으로 이 물건은 권리는 비교적 정리되지만, 가격과 명도는 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
