부산지방법원 2024타경109840. 부산광역시 수영구 광안동의 ‘로아’ 201호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 158,900,000원으로 1회 유찰을 거쳐 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 대형선망수산업협동조합이고 청구금액은 1,920,515,001원입니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2022년 6월 17일 설정된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 2,090,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024년 9월 경매개시결정, 2024년 11월 7일 주택임차권, 그리고 2025년의 근저당부채권 이전·질권 설정은 경매 매각과 함께 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 201호에는 임차권등기가 존재하고, 건물 전체에 대한 현황조사 전입자도 다수 확인되어 점유 및 명도 확인이 가격만큼 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 임차권은 후순위

핵심은 2022.06.17 을구 1번 근저당권입니다. 해당 권리의 채권최고액은 2,090,000,000원이고 말소기준권리로 작동합니다. 2024.09.04 임의경매개시결정과 2024.11.07 설정된 주택임차권은 모두 그보다 후순위입니다. 2025.06.30 근저당부채권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 질권이, 2025.07.22에는 김봉오·정순옥·최규효·이동혁·강영재·김미연의 질권 설정이 이어졌습니다. 그러나 이 권리들은 말소기준권리 이후에 존재하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 관계 — 201호는 소멸형, 건물 내 점유관계는 별도 확인

201호에 관한 등기 임차권자는 권병미 1명이며 보증금은 180,000,000원입니다. 대항력은 데이터상 없음으로 판정되어 인수형 임차인과는 다릅니다. 다만 현황조사에는 다른 호수 또는 호수가 불명인 전입자들이 다수 기재되어 있어, 201호와 직접 관련된 점유자 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)

현재 회차 기준 채권최고액 2,090,000,000원에 대한 예상 미배당은 1,934,124,600원입니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등 데이터에 반영되지 않은 항목에 따라 변동될 수 있습니다. 등기 임차권의 보증금 180,000,000원은 후순위이므로 매수인 인수액에는 반영하지 않습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 치장타일 및 스톤코트, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배, 창호는 하이샷시창호입니다.
• 이용상태. 감정평가자료상 (1)은 근린생활시설(사무소), (2-17)은 도시형 다세대주택입니다. 본건은 201호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,059,000원/㎡, 토지면적은 287.6㎡입니다. 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
• 규제·하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물은 없는 것으로 확인됩니다. 토지이용계획에는 도시지역과 제2종일반주거지역이 포함됩니다.
• 환금성. ‘로아’는 16세대이고 2022.05.26 준공으로 비교적 신축에 가깝습니다. 다만 중개자료의 최근 매매금액이 없어 실제 매수수요와 거래유동성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 가격 판단 — 할인은 보이지만, 시세 메리트는 확인 전

현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가 227,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 111,230,000원(49%), 3회 유찰 시 77,861,000원(34.3%)까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이는 회차별 매각가격 시나리오일 뿐, 시세가 아닙니다.

중개자료상 단지명은 로아, 총 16세대, 준공일은 2022.05.26입니다. 비교 목표면적은 29.05㎡로 기재되어 있으나 대상과 일치하지 않는 것으로 확인되어, 동일면적 실거래를 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 최근 매매금액과 최근 거래일도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 권병미 임차권 재확인. 임차보증금 180,000,000원, 전입 2022.08.05, 확정일자 2022.07.12, 임차권등기 2024.11.07의 소멸 여부를 원본 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
• 현황조사 점유자 분리. 101호 및 호수 미상 전입자가 다수 있으므로 201호 실제 점유자와 혼동하지 말고 현장 확인을 하세요.
• 보증금 미상 위험 확인. 현황조사에 보증금이 미상인 전입자들이 다수 존재합니다. 데이터상 대항력은 없음으로 표시되어 있으나 실제 계약관계와 점유형태를 재점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.06.17 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 원본에서 확인하세요.
• 질권·채권양도 확인. 2025년 근저당부채권 이전과 다수 질권 설정이 있으므로 실제 배당권자 및 배당순위는 최신 등기부와 배당표를 기준으로 대조하세요.
• 실거래 검증. 최근 매매금액이 확인되지 않는 만큼, 158,900,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 현장·중개 확인 없이는 판단하지 마세요.
• 자금계획. 현재 회차 입찰가격은 158,900,000원이며, 회차가 내려갈 경우 111,230,000원·77,861,000원 시나리오가 있습니다. 취득비용과 명도 관련 비용도 별도로 준비하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기·현황조사·감정평가·배당자료를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 점유상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 점유관계”

이 사건의 권리구조는 의외로 선명합니다. 2022년 6월 17일 근저당권이 말소기준권리이고, 2024년 11월 7일 설정된 권병미의 주택임차권은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격 측면에서는 이야기가 다릅니다. 감정가 227,000,000원에서 158,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 실제 거래자료가 없고, 비교 목표면적 29.05㎡도 대상과 일치하지 않습니다. 여기에 현황조사상 보증금 미상 전입자가 다수 존재합니다.

따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원 + 가격은 시세검증 필요 + 점유관계 확인 필수”의 조합으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차 158,900,000원에 바로 들어갈지, 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원 구간을 기다릴지는 실제 현장 점유와 시장가격 확인 결과에 따라 결정해야 합니다.