부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 5층 503호에 대한 임의경매 사건입니다. 등기상 소유자는 강동우이고, 2022년 6월 17일 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,090,000,000원으로 감정가 163,000,000원보다 매우 큰 구조이지만, 핵심은 채권최고액의 크기 자체보다 매각 후 어떤 권리가 남느냐입니다. 현재 데이터상 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당표에도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.

반면 물건의 현황은 단순하지 않습니다. 현황조사상 여러 사람이 전입한 것으로 기재되어 있고, 그 중에는 101호에 반복해서 나타나는 이름들도 있습니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단되어 있으나, 보증금은 미상입니다. 따라서 법리상 인수액이 0원이라는 점과 별개로 실제 점유 관계·보증금·배당요구 및 명도 상황을 원본 서류에서 다시 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리된다

말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 2022.06.17 설정 후 2024.09.04 임의경매개시결정이 접수되었고, 2025.06.30에는 1번 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 질권설정이 이어졌습니다. 이들 후순위·부수적 권리들은 현재 데이터상 매각으로 모두 정리되는 구조이며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 보증금이 모두 미상

현황조사상 확인된 사람은 20명입니다. 제공된 권리판단에서는 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 없는 임차인으로 분류하되, 보증금 액수 자체는 별도로 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 배당 가능액이나 실제 명도 난이도를 보수적으로 보는 것이 좋습니다.

③ 시세·가격 — 1회 유찰로 1.141억, 그러나 시세 메리트는 미확정

감정가는 163,000,000원, 현재 최저매각가는 114,100,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 현재 사건은 1회 유찰 상태입니다. 다만 비교할 수 있는 최신 실거래 금액과 최근 거래 추세가 별도로 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 금물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)

현재 회차의 배당 계산상 채권최고액 2,090,000,000원 가운데 111,702,600원이 지급되고 1,978,297,400원의 미배당이 남습니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재로, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 치장타일 및 스톤코트 마감, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배, 창호는 하이샷시창호입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스)를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대, 토지면적은 287.6㎡, 평지·가로장방 형태로 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 114,100,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 수치가 없어 시장 대비 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
• 임차인 검증. 현황조사상 20명이 확인되고 보증금이 모두 미상입니다. 특히 101호 관련 기재가 반복되어 실제 점유자와 전입자의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력. 현재 분석상 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 실제 전입일·점유·계약관계는 원본으로 다시 대조하세요.
• 배당요구. 권병미, 공다은, 양은녕, 조현제, 변수진, 유다은, 손하민, 박세은, 주성훈, 허영주 등은 배당요구 접수일이 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 함께 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.06.17 민간임대주택등기가 있으므로 낙찰 이후 실제 임대관계와 말소 여부, 점유인도 절차를 원본서류 기준으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당표·전입내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”

이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 2022.06.17의 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리분석만 놓고 보면 인수 부담은 낮습니다.

그러나 실제 입찰에서는 임차인 현황이 더 중요합니다. 현황조사상 20명이 기재되어 있고 보증금은 미상이며, 일부는 배당요구까지 접수되어 있습니다. 현재 모두 대항력 없음으로 판단되지만, 보증금 규모·점유상태·실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 명도와 배당의 세부 리스크가 남습니다.

가격도 같은 맥락입니다. 최저매각가 114,100,000원은 감정가 163,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교수치가 없어 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 결국 이 물건은 권리상 인수는 0원, 임차인 확인은 필수, 가격은 별도 검증이라는 세 줄로 정리하는 것이 가장 안전합니다.