156,100,000원
부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 2층 203호 다세대 물건입니다. 감정가는 223,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 156,100,000원입니다. 소유자는 강동우이고, 2022.06.17. 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매신청 청구액은 1,920,515,001원입니다.
임차관계에서는 숫자보다 순서가 중요합니다. 현황조사에 여러 전입자가 확인되지만 전입일이 모두 2022.06.17. 말소기준권리보다 늦습니다. 203호와 직접 연결되는 공다은의 주택임차권도 임대차계약일 2024.02.26., 주민등록일 2024.03.25., 점유개시일 2024.03.20., 보증금 130,000,000원으로 모두 말소기준권리 후순위입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 2층203호 (광안동, 로아) |
| 물건종류 | 다세대 · 로아 2층203호 |
| 소유자 | 강동우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,920,515,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준 근저당은 2025.06.30. 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 이후 2025.07.22. 김봉오·정순옥·최규효·이동혁·강영재·김미연을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 이어졌습니다. 권리관계는 복잡해 보이지만 이들은 말소기준이 되는 2022.06.17. 근저당권 자체의 이전·질권 관계입니다.
② 임차인·전입 조사 — 대항력은 모두 없음
현황조사와 문건접수에서 확인된 전입 기록은 22건입니다. 전입일은 모두 2022.06.17. 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 공다은 외에는 보증금이 확인되지 않은 기록이 많고, 101호 또는 호수 미상으로 적힌 항목도 다수이므로 203호 실제 점유관계는 현장과 매각물건명세서로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태원홀딩스 | 101호 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은미 | 로아빌라 1동 1층 101호 | 2023.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성연 | 로아 101호 | 2023.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이에이블 | 로아빌라 101호 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병곤 | 101호 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권병미 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양은녕 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현제 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명건 | 미상 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변수진 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유선 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유다은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천승표 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손하민 | 미상 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동한 | 미상 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허영주 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공다은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.25 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
한 차례 유찰되어 감정가 223,000,000원에서 최저가 156,100,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 156,100,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 단지정보상 로아는 16세대, 사용승인일은 2022.05.26.이며, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 1,936,885,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 1,983,059,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 2,015,287,802원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 153,114,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 1,936,885,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 로아는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 일부는 근린생활시설(사무소), 나머지는 도시형 다세대주택으로 이용됩니다. 본 사건의 용도는 다세대입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 287.6㎡, 평지의 가로장방 형태이며 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장타일·스톤코트 마감, 창호는 하이샷시이며 급·배수·위생설비, 화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.17. 접수번호 24164의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당 접수번호 24165보다 앞섭니다. 매각 이후 처리와 임대의무 관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 203호 실제 점유 확인. 현황조사에는 101호 및 호수 미상 전입자가 다수 포함됩니다. 목적물 203호에 실제 누가 점유하는지 현장·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 공다은 임차권 확인. 보증금 130,000,000원의 등기된 임차권은 후순위·대항력 없음으로 정리되지만, 배당요구와 실제 점유·인도 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 광안동 다세대의 최근 동일·유사 면적 실거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 채권관계 원본 대조. 근저당권이 다온인베스트대부로 이전되고 다수 질권이 설정된 상태이므로 등기사항전부증명서의 최신 변동 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당 중심의 시뮬레이션으로 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 강점은 명확합니다. 말소기준은 2022.06.17. 근저당이고 조사된 전입과 공다은의 130,000,000원 임차권은 모두 후순위라 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 동시에 말소기준보다 접수순서가 앞선 민간임대주택등기가 있고, 목적 호수와 직접 연결되지 않는 다수의 전입기록 및 미상 보증금이 존재합니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰되어 156,100,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 0원으로 양호하되, 민간임대주택등기·실점유·실거래 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
