부산지방법원 2024타경109840. 광안동 ‘로아’ 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 227,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 158,900,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.17. 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 2,090,000,000원 근저당권입니다. 이후 확인되는 임차인 전입과 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 이 날짜보다 늦습니다.
따라서 현재 제공된 권리·배당 기준으로는 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 금전 권리가 0원으로 계산됩니다. 특히 유다은의 주택임차권은 보증금 200,000,000원으로 등기돼 있지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.06.28.로 말소기준 2022.06.17.보다 늦고, 데이터상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 4층401호 (광안동,로아) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 다세대주택 |
| 소유자 | 강동우 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,920,515,001원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 · 채권최고액 2,090,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차관계
2022.06.17. 소유권보존과 동시에 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 2024.08.09. 등기된 유다은의 주택임차권은 주민등록·점유개시일 2022.06.28., 확정일자 2022.06.23.으로 모두 근저당권보다 늦습니다. 2024.09.04. 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
임차인 현황
현황조사와 문건접수 등에는 총 22명의 전입·임차 관련자가 나타납니다. 확인된 전입일은 모두 2022.06.17. 말소기준 이후로 기록돼 있어 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 101호 또는 호수 미상 표기가 다수 포함돼 있으므로 본건 401호와의 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태원홀딩스 | 101호 | 2023.03.14 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은미 | 로아빌라 1동 1층 101호 | 2023.08.30 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성연 | 로아 101호 | 2023.09.12 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이에이블 | 로아빌라 101호 | 2022.11.14 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병곤 | 101호 | 2023.12.04 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권병미 | 미상 | 2022.08.05 | — | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2022.07.25 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공다은 | 미상 | 2024.03.25 | — | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양은녕 | 미상 | 2022.07.22 | — | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현제 | 미상 | 2022.07.27 | — | 2024.09.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명건 | 미상 | 2024.06.21 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변수진 | 미상 | 2022.07.15 | — | 2024.09.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유선 | 미상 | 2023.04.20 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.08.22 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천승표 | 미상 | 2022.08.22 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손하민 | 미상 | 2024.05.24 | — | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세은 | 미상 | 2022.06.28 | — | 2024.09.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2022.07.12 | — | 2024.09.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2023.04.14 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동한 | 미상 | 2023.10.10 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허영주 | 미상 | 2022.07.26 | — | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유다은 | 건물전부 | 2022.06.28 | 200,000,000원 | 2024.08.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유다은의 임차권등기 원문에는 임차보증금 200,000,000원(1차), 160,000,000원(2차), 임대차계약일자 2022.06.22.(1차)·2024.06.08.(2차), 확정일자 2022.06.23.(1차)· 2024.06.13.(2차)로 기재돼 있습니다. 대항력 판단 기준인 주민등록·점유개시일은 2022.06.28.입니다.
② 가격 검증 — 70% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가 158,900,000원은 감정가 227,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 111,230,000원(감정가 49%), 그 다음은 77,861,000원(감정가 34.3%)으로 시나리오가 잡혀 있습니다.
경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 기록돼 있습니다. 표본의 범위가 따로 제시돼 있지 않으므로 이 수치만으로 환금성을 단정하기보다는, 실거래 확인과 현장 매물가격 대조를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,024,600원 |
| 2. 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 155,875,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,090,000,000원 중 155,875,400원이 배당되고 1,934,124,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액으로 잡히지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근. 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 287.6㎡, 공시지가 2,059,000원/㎡. 평지의 가로장방형 토지로 평가돼 있습니다.
- 이용. 건물 중 (1)은 근린생활시설(사무소), (2-17)은 도시형 다세대주택이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없는 것으로 기록돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 현황조사 목록에 101호·호수 미상 전입자가 다수 포함돼 있어, 본건 401호 점유자와 직접 연결되는 사람을 원본과 현장에서 특정해야 합니다.
- 유다은 임차권 원본 대조. 임차보증금 200,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.06.28., 임차권등기 2024.08.09.의 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1번 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소와 관련 의무 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일시하면 안 됩니다.
- 회차별 자금계획. 현재 158,900,000원, 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원으로 시나리오가 달라집니다. 권리 인수 0원과 별도로 적정 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2022.06.17. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 전입은 모두 그 이후입니다. 보증금 200,000,000원의 유다은 임차권도 대항력 없음으로 판정돼 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 두 번째 축인 가격은 아직 결론을 낼 수 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만 최근 실거래 비교가격이 없기 때문입니다. 여기에 22명의 전입·임차 관련 기록, 101호 및 호수 미상 표기의 혼재, 민간임대주택등기까지 있어 서류 확인과 현장 점유 확인이 중요합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유 확인 난도 때문에 보수적으로 접근할 사건입니다.
