부산지방법원 2024타경109840. 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 로아의 5층 501호에 관한 다세대 경매입니다. 등기상 소유자는 강동우이고, 2022.06.17 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 2,090,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 경매개시결정과 2024.08.08 임차권등기, 그리고 근저당권부 채권의 이전·질권 설정 등이 이어졌습니다. 이 가운데 말소기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 현황입니다. 현황조사에는 여러 명의 전입·점유 신고가 잡혀 있고 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 분석되어 대항력은 없지만, 보증금 미상 상태가 남아 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 보완 내용 확인이 필요합니다. 즉, 권리 인수의 문제와 점유·명도의 문제를 분리해서 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 그러나 점유 확인은 별도

핵심은 2022.06.17 대형선망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,090,000,000원이며 본건 경매의 말소기준권리입니다. 2025.06.30에는 해당 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈의 근질권 설정이 뒤따랐습니다. 2025.07.22에는 김봉오·정순옥·최규효·이동혁·강영재·김미연의 질권 설정이 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유 현황 — 대항력 인수는 없지만, 보증금 미상은 확인 대상

이 사건에는 실제 점유·임차 신고가 22명 확인됩니다. 이 중 박세은은 501호 전부에 임차권등기가 존재하며 임차보증금은 140,000,000원입니다. 그러나 임대차계약일은 2022.06.25, 확정일자는 2022.06.27, 주민등록은 2022.06.28이고, 말소기준권리는 2022.06.17이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 나머지 점유 신고 역시 말소기준권리 이후 전입으로 기재되어 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

배당 가정상 채권최고액 기준 2,090,000,000원 가운데 124,816,400원만 배당되고, 근저당권 채권의 미배당액은 1,965,183,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당표에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
• 이용상태. 1호는 근린생활시설(사무소), 2~17호는 도시형 다세대주택으로 이용됩니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 외벽은 치장타일 및 스톤코트 마감, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배, 창호는 하이샷시창호입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 가로장방형 평지의 토지이며 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 16세대, 2022.05.26 준공된 비교적 신축 다세대이지만, 거래 비교값이 없어 환금성은 별도 실거래 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 최저가 확인. 1회 유찰 후 최저매각가는 127,400,000원입니다. 감정가 182,000,000원의 70%라는 할인폭 자체만으로 시세 메리트를 확정하면 안 됩니다.
• 임차권 확인. 박세은의 임차권등기 보증금은 140,000,000원이지만 대항력은 없습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분석합니다.
• 점유자 정리. 현황조사상 다수의 전입·점유 신고가 있으므로 실제 현장 점유자, 열쇠 보유자, 사용호수 및 현재 거주관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상. 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 최신 문건 접수내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.06.17 민간임대주택 등기가 있으므로 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 관련 사항을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
• 배당 구조. 현재 회차 가정상 집행비용 2,583,600원, 근저당 예상배당 124,816,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·배당 데이터를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 없음”은 다르다

이 물건은 말소기준권리 뒤의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 가정에서도 매수인 인수액 0원으로 잡히는 점이 분명한 장점입니다. 특히 501호의 박세은 임차권등기는 보증금 140,000,000원이 확인되지만 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석되지 않습니다.

다만 현황조사에는 여러 명의 점유·임차 신고가 존재하고 상당수는 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 실질적인 리스크는 ‘선순위 인수채권’보다 ‘누가 어디를 점유하고 있으며 실제 명도와 보증금 관계가 어떻게 정리되는가’에 있습니다. 가격 역시 현재 최저가 127,400,000원이 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 데이터가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 결론적으로 권리 인수는 0원으로 깔끔하지만, 점유관계 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.