부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 4층 402호, 감정가 224,000,000원인 다세대 물건입니다. 현재는 1회 유찰 후 최저매각가 156,800,000원, 감정가의 70% 구간입니다. 권리의 중심에는 2022.06.17 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 2,090,000,000원 근저당권이 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후 설정된 권리와 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리표만 보고 ‘깨끗하다’고 끝내기 어렵습니다. 101호 등 여러 점유자에 대해 전입신고가 말소기준권리 이후라는 기록이 있어 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금은 미상입니다. 특히 2026.08.30자 등기사항에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 매각물건명세서 비고에는 현황 방수가 달라질 수 있다는 사실조회 내용도 적시돼 있어 현황 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 하지만 임차인 확인은 필수

말소기준권리는 2022.06.17 을구 1번 근저당권인 대형선망수산업협동조합입니다. 채권최고액은 2,090,000,000원이고, 이후 2025.06.30에는 해당 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되었으며, 같은 날 제이비우리캐피탈의 근질권, 2025.07.22의 다수 질권설정이 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후에 위치하여 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 없음이지만 보증금 미상

402호 정유진은 등기부상 임차권자로 확인되며 임차보증금은 185,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.06.17 근저당권보다 뒤인 2024.08.16 임차권등기이므로 매각으로 소멸합니다. 그 밖의 점유자들은 전입신고가 말소기준권리 이후라는 기록과 함께 보증금 미상으로 조사되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 회차 매각가 156,800,000원을 가정하면 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 2,090,000,000원 대비 미배당액은 1,936,195,200원입니다. 소유자 교부 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근이며, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,059,000원/㎡, 토지면적은 287.6㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스)를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 전체 세대수 16세대의 ‘로아’로 2022.05.26 사용승인을 받은 소규모 다세대입니다. 제공된 자료에서는 최근 매매실적이 확인되지 않아 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 정유진의 402호 임차권 185,000,000원은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하지만, 다른 점유자들의 보증금은 미상입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.06.17 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 현황 대조. 매각물건명세서 비고에 2026.08.27 감정평가사의 사실조회회신으로 현황 방 2개일 수 있다고 적시되어 있으므로 현황조사와 실제 내부 상태를 대조해야 합니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서도 채권최고액이 2,090,000,000원으로 매우 크고 근저당 배당 후 미배당액이 1,936,195,200원으로 계산됩니다.
• 보증금·점유. 101호 등 전입자 다수에 대해 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용과 실제 점유자를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 권리 및 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”

이 물건의 핵심은 낙찰자가 떠안을 임차보증금이 없다는 점입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 정유진의 185,000,000원 임차권은 매각으로 소멸하고, 다른 점유자들도 전입일 기준으로 대항력이 없는 구조입니다. 따라서 분명히 인수 리스크는 낮습니다.

그러나 다수 점유자의 보증금 미상, 민간임대주택등기, 그리고 현황 방수가 3개에서 2개일 수 있다는 사실조회회신이 동시에 존재합니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거도 부족합니다. 결국 이 물건은 “인수는 없지만 현황 확인이 먼저인 다세대”로 보는 것이 적절합니다.