💰 140,700,000원 📉 감정가 70% 🧾 인수 0원 🏠 1회 유찰
부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 ‘로아’ 5층 504호 다세대주택입니다. 소유자는 강동우이고, 2022.06.17. 소유권보존과 함께 채권최고액 2,090,000,000원의 대형선망수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.04. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.06.30. 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈주식회사 및 개인 채권자들의 근질권 설정이 이어졌습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 금전으로 인수하는 금액은 0원입니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 등기상 허영주는 건물 전부에 대해 임차보증금 90,000,000원, 주민등록일 2022.07.26., 점유개시일 2022.07.27., 확정일자 2022.07.26.의 주택임차권을 가지고 있습니다. 그러나 말소기준 2022.06.17.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다른 현황조사 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입으로 표시돼 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 5층504호 (광안동, 로아) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형 다세대주택 |
| 소유자 | 강동우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,920,515,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 대형선망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,090,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권·경매가 이어진 구조
말소기준 근저당은 2022.06.17. 설정됐습니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 이후 등기된 허영주 임차권과 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 근저당권은 2025.06.30. 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 해당 근저당권부채권을 대상으로 근질권 설정이 이어졌습니다. 금전 인수액은 배당 시나리오상 0원이지만, 민간임대주택등기의 처리와 현황조사상 호수 미상 전입자들의 실제 점유 관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차관계 — 확인된 전입은 모두 말소기준 이후
| 이름 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태원홀딩스 | 101호 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은미 | 로아빌라 1동 1층 101호 | 2023.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성연 | 로아 101호 | 2023.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이에이블 | 로아빌라 101호 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병곤 | 101호 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권병미 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공다은 | 미상 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은녕 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현제 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명건 | 미상 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변수진 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유선 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유다은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천승표 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손하민 | 미상 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동한 | 미상 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허영주 | 건물 전부 | 2022.07.26 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 동일 조건의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 금액 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 로아는 2022.05.26. 준공, 총 16세대로 표시돼 있고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,700,000원을 전제로 하면 집행비용 2,769,800원을 제외한 137,930,200원이 근저당권자 측에 배당되고, 미배당액은 1,952,069,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남서측 인근이며, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 평가 건물에서 (1)은 근린생활시설(사무소), (2-17)은 도시형 다세대주택으로 이용됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 287.6㎡, 공시지가 2,059,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 로아는 총 16세대, 사용승인일은 2022.05.26.로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 대상은 504호인데 현황조사에는 101호 또는 호수 미상 전입자가 섞여 있습니다. 504호 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 허영주 임차권. 보증금 90,000,000원, 주민등록일 2022.07.26., 확정일자 2022.07.26.로 말소기준 2022.06.17.보다 후순위입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서에서 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전·근질권. 2025.06.30. 근저당권 이전과 이후 근질권 설정이 이어졌습니다. 배당요구 및 채권자 변경 내용을 최신 등기와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 지역·동일 유형 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 전제. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건은 말소기준이 2022.06.17.로 명확하고, 확인된 전입일은 모두 그보다 뒤입니다. 특히 보증금 90,000,000원의 허영주 임차권도 대항력이 없어, 제공된 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 권리의 큰 축은 비교적 정리돼 있습니다.
그러나 현재 최저가 140,700,000원이 감정가 201,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 직접 비교할 실거래 금액이 없는 데다, 갑구의 민간임대주택등기와 현황조사상 다수의 101호·호수 미상 전입 기록도 남아 있습니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유·민간임대주택등기는 원본 확인.” 권리가 곧 가격의 안전마진을 의미하는 물건은 아닙니다.
