부산지방법원 2024타경109840. 부산 수영구 광안동 로아 3층303호에 대한 경매입니다. 감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 156,100,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기부의 말소기준권리는 2022년6월17일 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 2,090,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 권리소멸형 물건으로만 보면 안 됩니다. 등기부에는 변수진의 주택임차권이 보증금 140,000,000원으로 등재되어 있고, 현황조사에서는 303호 외에 101호 관련 다수의 전입·점유자로 보이는 인원이 기록되어 있습니다. 이들 중 상당수는 보증금과 확정일자가 미상이며, 매각물건명세서와 실제 점유현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 3층303호 (광안동,로아) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 · (1)은 근린생활시설(사무소), (2-17)은 도시형 다세대주택 |
| 해당 호수 | 3층303호 · 주택임차권 범위는 건물 전부 |
| 소유자 | 강동우 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형선망수산업협동조합 / 1,920,515,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항전부증명서 발행 | 2026.08.30 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2022년6월17일 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권이 기준이 되고, 2024년9월4일 경매개시결정과 2024년9월3일 접수된 변수진의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 기록되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 303호는 대항력 없음, 101호는 미상 보증금 다수
| 임차인 / 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태원홀딩스 | 101호 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은미 | 로아빌라 1동 1층 101호 | 2023.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성연 | 로아 101호 | 2023.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이에이블 | 로아빌라 101호 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병곤 | 101호 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권병미 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공다은 | 미상 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은녕 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현제 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명건 | 미상 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유선 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유다은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천승표 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손하민 | 미상 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동한 | 미상 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허영주 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변수진 | 건물 전부 | 2022.07.15 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,985,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 153,114,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 2,985,400원을 제외하면 근저당권자에게 153,114,600원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 2,090,000,000원 대비 미배당은 1,936,885,400원이고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 권리 이력 상세
| 접수일 | 구분 | 권리 / 내용 | 금액 | 매각 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.06.17 | 갑구 | 소유권보존 · 강동우 | - | 유지 |
| 2022.06.17 | 갑구 | 민간임대주택등기 | - | 확인 필요 |
| 2022.06.17 | 을구 | 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2024.09.03 | 을구 | 주택임차권 · 변수진 | 140,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2024.09.04 | 갑구 | 임의경매개시결정 · 대형선망수산업협동조합 | - | 매각으로 소멸 |
| 2025.06.30 | 을구 | 1번근저당권이전 · 주식회사다온인베스트대부 | - | 기초권리와 함께 소멸 |
| 2025.06.30 | 을구 | 1번근저당권부채권 근질권설정 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 2,090,000,000원 | 기초권리와 함께 소멸 |
| 2025.07.22 | 을구 | 1번근저당권부채권 질권설정 · 김봉오 외 | 100,000,000원 | 기초권리와 함께 소멸 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 치장타일 및 스톤코트, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배, 창호는 하이샷시창호 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 287.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 도로. 서측 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접하고, 도로접면은 소로한면입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2022년6월17일 민간임대주택 등록이 되어 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 기재가 존재합니다. 경매 후 실제 적용 여부와 절차는 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 환금성. 로아의 총 세대수는 16호, 준공일은 2022.05.26이며, 최근 매각 통계에는 평균 유찰 1회·매각률 0.0%·평균 할인율 0.0%로 기록되어 있습니다. 실거래 금액 자료가 없어 가격 메리트는 별도로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 판단하지 않기. 현재 최저매각가는 156,100,000원이지만 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 변수진 임차권. 보증금 140,000,000원, 임차권등기 2024.09.03, 대항력 없음으로 정리되어 현재 인수액에는 반영되지 않습니다.
- 현황조사상 미상 보증금. 101호 및 미상 부분의 전입자 다수에 대해 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매수 전에 매각물건명세서와 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 점유자 수. 현황조사 등에 기록된 임차인·점유 관련 인원은 22명이며, 실제 점유와 임차권의 대응관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 임대의무 및 관련 제한의 적용 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 매각가 156,100,000원에서는 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당은 1,936,885,400원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 관련 접수문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내면 안 된다
이 물건의 말소기준권리는 2022년6월17일 대형선망수산업협동조합의 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정과 변수진의 주택임차권은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 즉 권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다.
하지만 현황조사에서는 101호와 미상 부분에 다수의 전입·점유자가 확인되며, 여러 사람의 보증금이 미상입니다. 이 사건의 실질적인 체크포인트는 미상 보증금과 실제 점유관계, 그리고 민간임대주택등기의 적용 여부입니다. 가격 역시 실거래 자료가 없기 때문에 단순히 1회 유찰·70% 최저가라는 이유만으로 저평가라고 볼 수 없습니다.
권리상 인수 0원, 그러나 현황 확인은 필수. 현재 회차에서 응찰하려면 156,100,000원을 기준으로 보되, 109,270,000원(2회 유찰), 76,489,000원(3회 유찰) 시나리오까지 함께 검토하고, 실제 점유자와 매각물건명세서의 보증금·대항력·배당요구 내용을 최종 대조하는 것이 핵심입니다.
