부산지방법원 2024타경109840. 광안동 로아 3층 301호로, 용도는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 강동우이고, 2022.06.17 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌으며 같은 날 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 2,090,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2024.09.04 등기됐고, 신청 청구액은 1,920,515,001원입니다. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2022-415호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.30 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐으며, 2025.07.22에는 김봉오·정순옥·최규효·이동혁 각 100,000,000원, 강영재·김미연 각 50,000,000원의 관련 채권질권 설정 내역이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 3층301호 (광안동,로아) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 소유자 | 강동우 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청 청구액 | 1,920,515,001원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 대형선망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,090,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 이용상태 | (1) 근린생활시설(사무소), (2-17) 도시형 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차권은 소멸
핵심은 2022.06.17 근저당권입니다. 조현제의 임대차계약일은 2022.06.29, 확정일자는 2022.07.06, 주민등록 및 점유개시는 2022.07.27이고 임차권등기는 2024.08.08입니다. 모두 말소기준일 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음, 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·전입 조사 — 대항력은 모두 없음, 점유 대응관계는 확인 필요
현황조사·문건접수·등기부 등에 확인된 임차·전입 조사 대상은 22명입니다. 확인된 전입일은 모두 2022.06.17 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 101호 또는 호수 미상으로 표시된 인원이 다수 포함되어 있으므로 실제 301호 점유관계와의 대응은 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
| 임차·전입자 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태원홀딩스 | 101호 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은미 | 로아빌라 1동 1층 101호 | 2023.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성연 | 로아 101호 | 2023.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이에이블 | 로아빌라 101호 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병곤 | 101호 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권병미 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공다은 | 미상 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은녕 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명건 | 미상 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변수진 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유선 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유다은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천승표 | 미상 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손하민 | 미상 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세은 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동한 | 미상 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허영주 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현제 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.27 | 190,000,000원 2022.07.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 2,090,000,000원 | 155,875,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 158,900,000원 가정에서 근저당권에 155,875,400원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당은 1,934,124,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 227,000,000원의 70%인 158,900,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 111,230,000원(49%), 3회 유찰 시 77,861,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 로아의 실거래 금액은 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 단지명 | 로아 |
|---|---|
| 세대수 | 16세대 |
| 사용승인 | 2022.05.26 |
| 대상면적 정보 | 29.05㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 확인된 최근 낙찰금액 | 해당 없음 |
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 1,934,124,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 1,981,127,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 2,013,940,498원 | 0원 |
신청 청구액 1,920,515,001원은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 충족되지 않습니다. 하지만 배당 부족이 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근. 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 287.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 로아는 16세대이고 2022.05.26 사용승인됐습니다. 확인된 최근 실거래·낙찰금액이 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. 현황조사상 101호 및 호수 미상 전입자가 다수 포함되어 있으므로 현장 점유자와 301호의 대응관계를 확인하세요.
- 조현제 임차권 원본 대조. 보증금 190,000,000원, 계약일 2022.06.29, 확정일자 2022.07.06, 전입·점유 2022.07.27, 임차권등기 2024.08.08을 기준근저당 2022.06.17과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.06.17 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 근저당 권리변동. 2025.06.30 근저당권 이전·근질권 설정과 2025.07.22 관련 채권질권 설정 내역을 배당표 및 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 227,000,000원에서 한 차례 유찰되어 158,900,000원이 됐지만, 비교 실거래가 확인되지 않으므로 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 1,934,124,600원은 채권자 회수 부족액이고, 제공된 배당 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 가격 근거가 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.06.17 대형선망수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 보증금 190,000,000원의 조현제 임차권도 전입·점유가 그보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 158,900,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 22명의 임차·전입 조사 대상이 포함돼 있고 101호 또는 호수 미상 표시가 많으며, 민간임대주택등기도 있습니다. 무엇보다 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어 158,900,000원이 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다. 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대”로 정리하는 것이 맞습니다.
