인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 1층 103호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 본건 기호(1)는 제1종근린생활시설로 확인됩니다. 26층 철근콘크리트 건물 내 1층 호실이며, 현황은 공실상태로 기재돼 있습니다. 소유자는 김원태·이민호 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 핵심은 2020년 김현길 근저당입니다. 채권최고액은 750,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 국세 압류, 계산새마을금고의 임의경매개시결정, 강태윤 가압류, 미추홀구청·국·부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 다만 세금 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 1층103호 (도화동,올레오) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 26층 건물 내 제1층 제103호 |
| 시세조회 대상면적 | 34.65㎡ |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.03.23. 을구 8번 김현길 근저당입니다. 그 이후 등기된 압류·경매개시결정·가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 189,700,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,455,800원을 먼저 차감하고, 김현길 근저당에 186,244,200원이 배당돼 매각대금이 전부 소진됩니다. 강태윤 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다.
② 임차·점유 — 103호 기록은 후순위, 호수 미상 기록은 확인 필요
| 점유자 / 임차인 | 호수 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하늘주택종합관리 김철회 | 103호 | 2022.07.27 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안나연 | 미상 | 2018.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
103호가 명시된 임차기록은 2022.07.27. 전입으로 말소기준일 2020.03.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 600,000원입니다. 반면 안나연은 호수가 특정되지 않은 상태에서 2018.11.26. 전입으로 잡혀 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 본건 103호와 관계된 점유자인지부터 확인해야 하는 ‘대항력 가능·미상’ 항목입니다.
현황조사 목록의 다른 점유기록은 2308호·2401호·2402호·2403호·2404호·2405호·2406호· 2501호·2502호·2503호·2504호·2601호·2602호·2603호·2604호 등 다른 호수로 기재돼 있습니다. 본건 103호에 직접 귀속시키지는 않되, 호수 미상 기록만큼은 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 반드시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 93.7%, 그러나 표본 면적이 다르다
조회된 올레오 거래는 최근 12개월 11건 평균 202,454,545원, 최신 거래는 2026.09 204,000,000원입니다. 현재 최저가 189,700,000원은 최근 12개월 평균의 93.7%이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.08 | 74.7㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 202,454,545원 |
문제는 본건 시세조회 대상면적이 34.65㎡인데 거래 표본은 65.45㎡·74.7㎡·76.18㎡·81.37㎡로 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 따라서 최저가가 평균보다 6.3% 낮다는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가해서는 안 됩니다. 본건이 제1종근린생활시설이라는 이용상태까지 고려하면 동일 용도·유사면적의 별도 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 김현길 | 750,000,000원 | 186,244,200원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 강태윤 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 830,000,000원 중 186,244,200원이 배당되고 미배당은 643,755,800원입니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 189,700,000원 · 채권자 배당 186,244,200원 · 미배당 643,755,800원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 132,789,999원 · 채권자 배당 130,130,939원 · 미배당 699,869,061원 |
| 3회 유찰 시 | 92,952,999원 · 채권자 배당 90,879,845원 · 미배당 739,120,155원 |
유찰이 거듭될수록 매수인 인수 계산액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 채권자 미배당은 커집니다. 현재 시나리오상 신청채권자 청구액은 2,411,121,960원이며 신청채권자 배당액은 각 회차 모두 0원으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화IC 남동측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로, 남측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 8필지 일단지로 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,164.5㎡입니다.
- 지역지구. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하고 일부는 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 공시지가. 3,200,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 미상 전입자 확인. 안나연의 2018.11.26. 전입이 103호와 관계있는지 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조하세요.
- 103호 공실 여부 확인. 공실 기재와 103호 임차기록이 함께 있으므로 현재 점유·퇴거·보증금 반환 상태를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 존재하는지 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 시세 표본 교체. 34.65㎡ 및 제1종근린생활시설과 직접 비교 가능한 거래·임대사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 감정가 70%라는 이유만으로 입찰가를 정하지 말고 본건과 용도·면적이 맞는 시세를 기준으로 상한을 다시 계산하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 불확실성
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 계산상 인수액도 0원이라 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 호수가 특정되지 않은 말소기준 전 전입자가 있고, 103호 임차기록과 공실 기재도 동시에 존재합니다. 여기에 최근 거래 평균 202,454,545원이라는 숫자는 본건 34.65㎡와 다른 면적 표본에서 나온 값입니다.
따라서 결론은 “권리 기본구조는 정리되지만, 임차관계와 가격 검증이 끝나지 않았다”입니다. 189,700,000원이 감정가의 70%이고 최근 거래평균의 93.7%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 호수 미상 전입자의 본건 관련성·당해세·실제 점유상태·동일 용도 유사면적 시세를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
