인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 올레오 1층 103호를 대상으로 표시한 경매입니다. 공부상 물건 용도는 대지로 분류돼 있지만, 감정평가의 해당 호실 이용상태는 제1종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 따라서 주변 아파트 거래가격을 그대로 적용하거나 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

등기상 공유자는 김원태와 이민호로 각 지분은 2분의 1입니다. 권리분석상 말소기준으로 지정된 권리는 2020.03.23 설정된 김현길의 근저당권이며 채권최고액은 750,000,000원입니다. 그 뒤 국가·지방자치단체의 압류와 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.

특히 2018년 설정된 계산새마을금고 근저당에 관해 말소 표시와 이후의 근저당권 이전·질권설정 기재가 함께 확인됩니다. 이 권리의 현재 효력과 우선순위는 최신 등기부 원본으로 대조해야 합니다. 여기에 여러 호실의 점유정보가 혼재돼 있어 매각범위와 인수대상을 먼저 특정하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 확인되지만 대조할 권리가 많다

등기상 말소기준권리는 2020.03.23 김현길 근저당권입니다. 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 압류에는 국세·지방세 관련 권리가 포함돼 있으므로 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 103호와 타 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 문건접수 내역에는 19건의 인명·법인 기재가 확인됩니다. 이 중 103호로 직접 표시된 항목은 주식회사 하늘주택종합관리 김철회이며, 보증금은 10,000,000원, 월차임은 600,000원입니다. 전입일은 2022.07.27로 말소기준권리보다 늦습니다.

반면 전입일이 말소기준권리보다 빠른 다른 호실의 조사 대상도 존재하고, 안나연은 호실이 특정되지 않았습니다. 전입일이 빠르더라도 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 해당 매각호실과의 관계를 확인하지 못한 상태에서는 대항력 가능·미상으로 평가하는 것이 타당합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 및 인수액도 확정할 수 없습니다.

위 표는 현황조사 및 문건접수상 기재 인원을 정리한 것입니다. 동일 호실에 여러 명이 기재될 수 있으므로 실제 독립 임대차계약 수와 동일하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 타 호실 기록은 103호의 인수채무에 자동 합산하지 않으며, 매각범위에 포함되는 경우에만 해당 임대차의 효력을 별도 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 65.5%의 숫자에 숨은 면적 차이

올레오의 최근 실거래 평균은 202,583,333원이고 최신 거래는 2026.09의 204,000,000원입니다. 단순 계산상 최저가는 실거래 평균의 65.5%입니다. 그러나 가격 비교에 사용된 대상 면적은 34.65㎡인 반면, 아래 거래는 65.45㎡·74.7㎡·76.18㎡로 면적이 서로 다릅니다. 따라서 이 비율은 가격 메리트를 입증하는 지표가 아닙니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재 2회 유찰은 이러한 통계와 비교할 때 특이한 상황이라고 단정하기 어렵습니다. 다만 유찰 횟수는 향후 매각 여부나 적정가격을 보장하지 않으며, 권리 문제나 용도별 환금성 문제를 해결해 주지도 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)

채권최고액 등을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 국세·지방세의 우선배당, 임차인의 우선변제·최우선변제, 추가 채권 및 등기 상태 불일치는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액 699,869,060원이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 실제 매수인 인수액은 매각범위 및 임차관계 검증 후 별도로 확정해야 합니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

유찰이 거듭되면 매각대금과 채권자 배당액이 줄어들고 미배당 채권액이 커집니다. 현재 시나리오에서는 신청채권자 계산새마을금고의 청구액 2,411,121,960원에 대한 배당이 0원으로 표시됩니다. 이는 배당 산식에 포함된 권리순위와 채권 범위의 검증이 특히 중요하다는 신호입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근입니다. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 26층 건물입니다. 103호의 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 및 화재탐지·경보설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 8필지 일단지로 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지에 해당하며, 토지대장상 면적은 1,164.5㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 시가지경관지구 관련 사항과 토지거래계약 허가구역 포함 표시가 있습니다.
• 공시지가. 3,200,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 개별 구분소유 호실의 시장가격이나 취득원가를 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 공동주택 실거래가 존재하더라도 근린생활시설 103호의 가격과 매도 가능성을 동일하게 평가할 수 없습니다. 실제 점포 수요와 임대 가능성이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 103호 단독 매각인지, 감정평가에 기재된 다른 16개호와 일괄매각인지 물건목록과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 선순위 등기 대조. 계산새마을금고 근저당의 말소 표시와 2026.03.04 근저당권 이전·질권설정의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
• 임차인 호실 특정. 103호의 주식회사 하늘주택종합관리 김철회 관련 임대차 종료 여부와 호실 미상 안나연의 실제 점유대상을 확인해야 합니다.
• 타 호실 임차권 분석. 다른 호실이 매각범위에 포함된다면 말소기준 이전 전입자들의 계약서·보증금·확정일자·배당요구·실제 점유를 각각 검증해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 신청채권 확인. 신청채권자 계산새마을금고의 청구액 2,411,121,960원과 배당 시나리오상 배당 0원의 관계를 검증해야 합니다.
• 비교 거래 교체. 다른 면적 아파트 거래 대신 103호와 용도·면적·입지가 유사한 근린생활시설의 거래 및 임대사례를 확보해야 합니다.
• 공실·명도 확인. 공실 기재와 기존 전입관계를 현장 확인 및 관계인 조사로 대조해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득 부대비용과 인도비용을 따로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 및 변경된 기일정보를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%에 나왔다”와 “싸다”는 다르다

감정가 271,000,000원이었던 물건의 최저가가 132,790,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 근린생활시설인 103호에 다른 면적의 아파트 실거래 평균을 적용해 65.5%라는 비율만 보고 매수할 근거는 부족합니다.

더 중요한 것은 매각대상 호실과 실제 인수권리의 일치 여부입니다. 103호 직접 표시 전입은 후순위지만, 호실 미상 전입자와 다른 호실의 선순위 전입자가 있고, 선순위 근저당 관련 기재도 대조가 필요합니다. 세금 압류까지 존재하므로 배당표의 매수인 인수액 0원을 확정적인 안전판으로 삼을 수 없습니다.

현재 결론은 입찰 보류·권리 및 가격 재검증입니다. 매각범위, 대항력, 인수 보증금 및 동일 용도 거래가를 확인한 뒤에야 실질취득금액과 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 부담을 먼저 계산해야 하는 경매입니다.