인천지방법원 2022타경9318. 인천광역시 미추홀구 도화동 올레오 26층 2603호, 전용면적 65.4539㎡인 아파트입니다. 2018년 준공된 104세대 건물로, 최초 감정가는 277,000,000원이었습니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 135,730,000원까지 내려왔습니다. 현재는 감정가의 49%로 입찰할 수 있는 회차입니다.
권리구조를 보면 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 2026년 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었으며, 근저당권부채권에 질권과 근질권도 설정되어 있습니다. 이들은 선순위 근저당권에 연결된 후속 권리이므로 각 금액을 매수인의 별도 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
대상 호실인 2603호에는 오현경의 전입 및 확정일자 기록이 있습니다. 전입일과 확정일자는 모두 2019.03.18로 말소기준일인 2018.10.23보다 늦습니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력 인수형 임차인이 아닙니다. 다만 보증금 액수가 미상이고 배당요구가 접수되어 있어, 실제 임대차계약 및 명세서 확인 없이 임차관계가 완전히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 26층 2603호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 2603호 |
| 건물 개요 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
| 소유자 | 김원태(지분 2분의 1), 이민호(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청 | 계산새마을금고 · 임의경매개시결정 2022.07.21 |
| 사건 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 · 을구 1번 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 현재 근저당권자 | 주식회사하이원자산관리대부 (2026.03.04 이전등기) |
| 대상 호실 점유자 | 오현경 · 전입 2019.03.18 · 보증금 미상 |
| 매각물건명세서 비고 | B동에 위치 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
핵심은 을구 1번입니다. 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 후 등록된 미추홀구 압류, 강태윤 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세·지방세의 배당 우선순위는 등기순위와 다를 수 있으므로 세금 관련 압류가 후순위라고 해서 실제 배당 영향까지 없다고 볼 수는 없습니다.
대상 2603호 임차인 분석
이 경매물건에 해당하는 2603호의 임차관계는 오현경을 기준으로 판단합니다. 다른 호실의 전입자와 임차보증금은 2603호의 채무에 합산하지 않습니다. 아래 판정은 확인된 전입일·확정일자·말소기준일을 비교한 결과입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현경 2603호 |
전입 2019.03.18 확정 2019.03.18 |
미상 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
금액 확인 필요 배당요구 2022.08.19 |
인수 0원 추정 기존 임대차 확인 조건 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
올레오 동일 면적 전용 약 65.45㎡의 실거래 자료입니다. 전체 실거래 12건 평균은 215,333,333원이지만, 여기에는 2022.10의 388,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 높일 수 있으므로, 입찰 판단에는 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래가 204,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
| 전체 거래 평균 | 65.45㎡ | 12건 | 215,333,333원 |
| 현재 경매 최저가 | 65.4539㎡ | 2회 유찰 | 135,730,000원 |
동일 날짜·금액으로 기록된 거래도 각 거래 기록대로 표시했습니다. 최근 12개월 평균은 9건 기준이며, 전체 평균은 12건 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 설정 | 181,920,000원 | 133,029,780원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 강태윤 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 135,730,000원 |
근저당권 배당은 기존 설정권리를 기준으로 한 단순 추정입니다. 2026년 근저당권 이전·질권 설정에 따른 실제 배당 수령자는 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 법원의 확정 절차에 따라 달라집니다.
현재 최저가로 매각된다면 추정 집행비용 2,700,220원을 제외한 133,029,780원이 선순위 근저당권 관련 채권에 배당되는 계산입니다. 강태윤 가압류 채권의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 산정된 채권 미배당액은 128,890,220원입니다.
다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 경우, 배당받지 못한 채권이 있다고 해서 그 미배당액이 그대로 낙찰자의 부담으로 전환되지는 않습니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원이나, 국세·지방세 및 임대차 관련 최종 확인이 전제됩니다.
유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% |
135,730,000원 | 133,029,780원 | 128,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 수준 |
95,011,000원 | 92,900,802원 | 169,019,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% 수준 |
66,507,699원 | 64,910,560원 | 197,009,440원 | 0원 |
위 회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 다음 회차의 매각조건이나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다. 인수 0원 역시 현재 확인된 권리관계와 일반적인 소멸 원칙에 따른 추정입니다.
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 후순위 임대차 및 매각 소멸 권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 그대로 인수액으로 전환되는 유형으로 확인되지는 않습니다. 그러나 미확인 임대차, 등록임대주택 관련 법적 효과, 조세 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근입니다. 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 26층 건물입니다. 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역이며 시가지경관지구 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다. 실제 입찰·취득에 적용되는 제한은 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 토지. 관련 토지는 8필지 일단지로, 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가 기준금액은 3,200,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 대상 2603호는 공동주택(아파트) 용도에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 104세대 규모의 아파트로 동일 면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 과거 대비 하락하고 있습니다. 단지 평균 유찰 2.5회라는 점까지 고려하면 실제 재매각가격과 매도 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 명세서와 임차보증금. 오현경의 임대차계약서, 보증금 액수, 점유 개시 및 배당요구 내용을 확인하세요. 전입일이 후순위라는 사실만으로 모든 임대차 관련 분쟁 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등록된 민간임대주택등기가 실제 매각 후 임대의무 및 임대료 규제 등에 미치는 영향을 관할기관과 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당권 이전과 근질권. 계산새마을금고에서 주식회사하이원자산관리대부로 이전된 근저당권, 목포수산업협동조합 질권, 현성룡 근질권의 배당·말소관계를 검토하세요. 각 질권 금액을 낙찰자 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류. 미추홀구 압류 및 인천세무서 관련 국세 압류의 체납금액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 2603호 실제 점유자와 임대차 존속 여부를 확인하고, 낙찰 이후 인도명령·명도 협의 필요성을 검토하세요. 다른 호실의 임차관계를 대상 호실과 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 추세. 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 함께 참고하되, -24.0% 하락 추세를 고려하여 현재 시장에서의 실제 매도 가능 가격을 별도로 검증하세요.
- 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용, 점유자 명도 및 수리 비용을 확인해 최저매각가 외의 총취득비용을 계산하세요.
- 최종 원본 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 사건기록을 입찰 전에 반드시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 위험도 함께 계산해야 한다”
이 물건의 가장 큰 장점은 가격 조정 폭입니다. 감정가 277,000,000원에서 두 차례 유찰되어 135,730,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 199,555,555원 대비 68.0%에 해당합니다. 최신 거래가격 204,000,000원과 비교해도 최저가는 낮은 수준입니다.
권리분석상으로도 2603호 점유자 오현경의 전입일이 말소기준 근저당권보다 늦어, 확인된 범위에서 선순위 임차보증금 인수형 물건으로 보이지 않는다는 점은 긍정적입니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최근 거래가격이 -24.0% 하락 추세라는 점을 무시할 수 없습니다. 또한 해당 호실 임차보증금 미상, 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류, 근저당권 이전 및 질권 설정 등 최종적으로 확인해야 할 사항이 여러 개 있습니다. 이들은 현재의 낮은 최저가를 곧바로 안전한 투자기회로 판단하기 어려운 이유입니다.
결론은 가격상 관심 대상이지만, 권리·임대차 확인 전에는 조건부 보류입니다. 최저가 자체에는 최근 시세 대비 할인폭이 존재합니다. 다만 보증금과 등록임대주택 관련 권리관계를 확인하고, 현재 시세 하락을 반영한 입찰 상한을 설정한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 낙찰가가 낮은 것과 최종 취득 위험이 낮은 것은 같은 의미가 아닙니다.
