인천지방법원 2022타경9318. 도화동 올레오 26층 2603호입니다. 감정가는 277,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 193,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 공유자는 김원태·이민호 각 2분의 1이고, 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 미추홀구 압류, 계산새마을금고 임의경매개시결정, 강태윤 가압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건은 단순히 “70%까지 떨어졌으니 싸다”고 볼 물건은 아닙니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 199,000,000원이고 최신 거래는 204,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 평균보다 불과 5,100,000원 낮은 수준입니다. 더 중요한 것은 최근 가격 흐름이 과거보다 32.3% 낮아진 추세라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 26층2603호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 65.4539㎡ · 26층 건물 내 26층 2603호 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 매각물건명세서 비고 | B동에 위치함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 181,920,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권, 2026.03.26 현성룡의 근질권이 추가돼 있습니다. 본 배당 계산에서는 최초 근저당 채권최고액 181,920,000원을 기준으로 반영하고 있습니다.
② 임차·점유 — 본건 2603호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현경 | 2603호 | 2019.03.18 / 2019.03.18 | 미상 | 2022.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 2603호의 점유자는 오현경으로 확인됩니다. 전입일과 확정일자는 모두 2019.03.18, 배당요구일은 2022.08.19입니다. 전입은 말소기준권리인 2018.10.23 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않으므로, 배당과 명도 관련 세부사항은 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
현황조사에는 103호·2308호·2401호~2604호 등 다른 호실의 점유자도 함께 확인되지만, 본건 주소인 2603호에 해당하는 점유자는 오현경입니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가지만 최근 시세와는 2.6% 차이
올레오의 면적 65.45㎡ 실거래 중 최근 12개월 평균에 반영된 8건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%입니다. 최신 거래 204,000,000원과 비교해도 약 95% 수준입니다. 숫자만 보면 최근 실거래보다 낮지만, 최근 평균과의 차이는 5,100,000원에 불과합니다. 감정가 277,000,000원에서 30% 내려왔다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 생겼다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 2. 근저당 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 3. 가압류 · 강태윤 | 80,000,000원 | 8,465,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 261,920,000원 중 예상 배당은 190,385,400원, 미배당은 71,534,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 193,900,000원 | 190,385,400원 | 71,534,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 128,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 169,019,198원 | 0원 |
올레오 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재는 이미 1회 유찰된 상태입니다. 현 회차 가격은 최근 시세와 거의 붙어 있지만, 추가 유찰 시 135,730,000원 구간까지 내려가면서 최근 12개월 평균과의 가격 차이가 크게 벌어집니다. 다만 실제 매각 여부와 다음 회차 진행은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근. 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 26층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로, 남측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역 등이 포함되고, 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,200,000원/㎡, 토지면적 1,164.5㎡입니다.
- 단지. 올레오 104세대, 사용승인일 2018.10.17입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 199,000,000원, 최신 거래 204,000,000원을 기준으로 현재 최저가 193,900,000원의 할인폭을 계산하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -32.3%이므로 과거 388,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 230,666,666원을 시세 기준으로 쓰지 않는 것이 중요합니다.
- 2603호 점유관계 원본 확인. 오현경의 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않습니다. 전입은 후순위지만 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 현 회차 가격은 공격적이지 않다
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이고 본건 2603호 점유자도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없다는 점입니다. 반면 가격은 감정가 대비 70%까지 내려왔어도, 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 97.4%로 차이가 크지 않습니다. 최근 시장 추세도 -32.3%이므로 과거 고가 거래를 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건과 민간임대주택등기라는 확인사항도 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 인수 0원으로 비교적 정리되지만, 현 회차의 가격 메리트는 제한적”인 유형입니다. 현재 가격에서 접근한다면 최근 199,000,000원 평균과 204,000,000원 최신 거래를 기준으로 보수적으로 입찰가를 정하고, 세금·임대주택등기·2603호 점유관계를 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다.
