인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 올레오 25층 2501호 아파트입니다. 대상면적은 65.4539㎡이고, 올레오는 2018.10.17 준공된 104세대 단지입니다. 등기상 소유자는 김원태·이민호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 핵심 말소기준권리는 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원이며, 이후 미추홀구 압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 193,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 199,000,000원의 97.4%입니다. 최신 실거래도 2026.09의 204,000,000원입니다. 따라서 현 회차가 최근 거래대비 아래에 있기는 하지만, 최근·과거 거래 추세가 -32.3%인 하락 흐름이라 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 230,666,666원을 근거로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층2501호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 65.4539㎡ · 26층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 기재됐습니다. 원래 근저당권을 기준으로 이후 등기된 미추홀구 압류, 인천세무서 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 2501호 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남주은 | 2501호 | 2020.04.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
2501호에 대해 확인되는 남주은의 전입일은 2020.04.13로, 말소기준일 2018.10.23보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차조건 자체는 원문 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 97.4%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
올레오 동일면적 65.45㎡의 최근 거래를 보면 2026.09 21층 204,000,000원, 2026.03 17층 197,500,000원, 2026.02 23층 205,000,000원, 2026.01 13층 194,000,000원 등이 확인됩니다. 최근 12개월 8건 평균은 199,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 절대가격만 보면 최근 평균보다 낮지만 차이는 크지 않습니다. 더욱 중요한 것은 최근·과거 거래 추세가 -32.3%라는 점입니다. 2022.09·2022.10에는 각각 388,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 12건 평균 230,666,666원은 현재 가격대를 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 회차 193,900,000원 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 181,920,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,465,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 193,900,000원 | 181,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
2회 또는 3회 유찰 시 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근으로, 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 공동주택 부분은 난방설비·위생설비·급배수설비·승강기·주차설비·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고 일부는 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,164.5㎡, 공시지가 3,200,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 최근 12개월 거래가 194,000,000원~205,000,000원 구간에 형성돼 있으며, 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 12건 평균 230,666,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 가격 추세가 -32.3%입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 2501호 점유 확인. 남주은의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 김순희 우선매수신고 확인. 2024.11.14 우선매수신고서 제출 사실의 적용 대상과 현재 효력을 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 있어 매각 이후 효력과 말소 여부를 원문으로 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세라면 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 최근 시세와 거의 붙어 있다
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원으로 잡힙니다. 2501호 전입자도 말소기준 이후여서 대항력 문제는 크지 않습니다. 그러나 가격은 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래 수준을 봐야 합니다. 현 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%이고, 최신 거래는 204,000,000원입니다. 여기에 -32.3%의 하락 추세, 민간임대주택등기, 김순희의 우선매수신고서 제출 사실까지 함께 점검해야 합니다. 결론은 권리는 무난하지만, 현 회차 가격은 큰 할인 구간이라고 보기 어렵다입니다.
