인천지방법원 2022타경9318. 미추홀구 도화동 소재 올레오 25층 2501호 아파트입니다. 등기상 공유자는 김원태와 이민호이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2018년 10월 23일 설정된 계산새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고 채권최고액은 181,920,000원입니다. 그 뒤로 압류와 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 권리들은 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 단순한 권리관계의 아파트라고 단정할 수는 없습니다. 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고 목포수산업협동조합 명의의 근저당권부채권 질권까지 설정됐습니다. 또한 민간임대주택등기가 남아 있고, 별도로 우선매수신고서 제출 사실이 확인됩니다. 이 사안의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 입찰·낙찰 구조의 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층 2501호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택 |
| 전용면적 | 65.4539㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 26층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 김원태(지분 2분의 1), 이민호(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 경매 신청 | 계산새마을금고 · 청구액 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 단지 현황 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다
민간임대주택등기도 확인됩니다. 2018.09.18 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.07 등기됐으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있습니다. 경매 이후 등록상 의무 및 관련 행정절차의 처리 여부는 별도로 확인할 사항입니다.
② 임차인·점유 분석 — 2501호와 다른 호수를 구분해야 한다
2501호와 직접 일치하는 점유자는 남주은입니다. 전입일은 2020.04.13으로 말소기준권리인 2018.10.23보다 늦습니다. 기록상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남주은 · 2501호 | 2020.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
2501호 점유자의 대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 최종 배당관계는 별도 검증이 필요합니다.
현황조사에는 다른 호수의 점유·전입 기재도 함께 나타납니다. 이를 2501호에 존재하는 별도 임차인이나 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 참고되는 다른 호수의 점유·전입 정보는 다음과 같습니다.
| 호수 | 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 103호 | 주식회사 하늘주택종합관리 김철회 | 2022.07.27 | 10,000,000원 | 미확인 |
| 2308호 | 정지현 | 2019.02.19 | 미상 | 2022.09.05 |
| 2401호 | 유진언 | 2021.05.04 | 미상 | 2022.09.13 |
| 2402호 | 이나실 | 2018.10.30 | 미상 | 미확인 |
| 2403호 | 김종철 | 2020.06.11 | 미상 | 미확인 |
| 2404호 | 김한희 | 2020.07.03 | 미상 | 미확인 |
| 2405호 | 김현진 | 2019.02.25 | 미상 | 미확인 |
| 2405호 | 이상현 | 2019.02.25 | 미상 | 미확인 |
| 2405호 | 이상일 | 2021.01.04 | 미상 | 미확인 |
| 2406호 | 안동헌 | 2021.02.05 | 미상 | 미확인 |
| 미기재 | 안나연 | 2018.11.26 | 미상 | 미확인 |
| 2502호 | 고정웅 | 2020.12.16 | 미상 | 2022.10.11 |
| 2503호 | 강민 | 2021.01.29 | 미상 | 2022.10.17 |
| 2504호 | 강민주 | 2018.10.29 | 미상 | 미확인 |
| 2601호 | 윤영주 | 2021.03.26 | 미상 | 2022.10.14 |
| 2602호 | 백민철 | 2021.01.15 | 미상 | 2022.09.27 |
| 2603호 | 오현경 | 2019.03.18 | 미상 | 2022.08.19 |
| 2604호 | 임경준 | 2021.03.02 | 미상 | 2022.10.07 |
다른 호수의 신고 내역은 2501호 권리분석과 분리해야 합니다. 동일 호수에 복수의 전입자가 있는 경우에도 각각 독립된 임대차계약을 체결했다고 단정할 수 없습니다. 103호의 월차임은 600,000원으로 기재돼 있습니다.
특히 전세사기피해자 우선매수권 등 유효한 우선매수권이 본건에 적용되는 경우 외부 입찰자의 낙찰이 제한되는 사실상 '닫힌 경매' 구조가 될 수 있습니다. 신고서 제출 사실만으로 그 효력까지 확정할 수는 없지만, 이를 검증하지 않은 상태에서 일반적인 공개경쟁 낙찰을 전제로 입찰하는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세가 뚜렷하다
올레오 동일 면적대 실거래는 최근 12개월 평균이 199,555,555원입니다. 2026.09 최신 거래가는 204,000,000원이며, 최저매각가 135,730,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
전체 거래 평균은 215,333,333원이지만 2022.10 거래가인 388,000,000원처럼 과거 고가 사례가 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건을 평가할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균인 199,555,555원과 최신 거래가 204,000,000원을 우선하는 것이 합리적입니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회이며 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가가 형성된 배경과 실제 응찰·매각 가능성을 별도로 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 근저당권 · 계산새마을금고(배당 산정상 명의) | 181,920,000원 | 133,029,780원 |
| 미배당 채권 | — | 48,890,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 산정 인수액 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 미배당 채권 48,890,220원은 매수인 인수채무가 아닙니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 근저당권 이전·질권설정에 따른 실제 배당권자도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 위험이 사라지지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 95,011,000원 | 89,019,198원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 66,507,699원 | 117,009,440원 | 0원 |
권리분석상 현재 확인된 후순위 근저당 관련 미배당액은 매각가격이 낮아질수록 증가하지만, 이를 곧바로 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 따라서 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다.
그러나 실질취득비용이 언제나 이 금액으로 확정되는 것은 아닙니다. 확인되지 않은 임차관계, 세금의 우선순위, 관리비, 민간임대주택 관련 사항과 우선매수권 행사 결과에 따라 실제 취득 가능성과 총비용은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근으로, 아파트·공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 26층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 2501호는 공동주택(아파트) 이용 부분에 해당합니다. 같은 건물의 103호는 제1종근린생활시설로 기재돼 있으므로 서로 다른 호수의 용도를 혼동해서는 안 됩니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 및 시가지경관지구 관련 사항이 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 104세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 사례는 존재합니다. 다만 가격 추세 지표가 -24.0%인 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 원본 확인. 김순희의 2024.11.14 우선매수신고서가 어느 호수에 관한 것인지, 해당 권리의 근거와 행사 가능성, 2501호 매각에 미치는 효과를 확인해야 합니다.
- 2501호 점유관계 확인. 남주은의 전입일과 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 다른 호수와 구분. 103호를 비롯한 다른 호수의 보증금과 전입정보를 2501호의 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 근저당권 현재 권리자 확인. 하이원자산관리대부로의 근저당권 이전 및 목포수산업협동조합 질권설정의 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 세금. 미추홀구·인천세무서 관련 압류에 기초한 국세·지방세의 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 및 임대의무기간 관련 사항이 낙찰 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 전체 평균 215,333,333원보다는 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래가 204,000,000원을 우선하여 입찰가를 검토해야 합니다.
- 추가 비용. 공용부분 미납관리비, 명도 비용, 취득 관련 세금 및 그 밖의 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 조건. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 특별매각조건과 법원 공고를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 우선매수권 확인이 먼저다”
인천 올레오 2501호는 감정가 277,000,000원에서 최저매각가 135,730,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균과 비교하면 최저가가 68.0%에 해당하므로 숫자상 할인폭은 분명합니다.
2501호 점유자의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김순희의 우선매수신고가 2501호에 적용되는지 아직 확인되지 않았습니다. 유효한 우선매수권이 적용된다면 외부 낙찰이 제한되는 구조가 될 수 있으며, 이는 일반적인 가격 분석보다 먼저 해결해야 할 문제입니다.
여기에 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류, 근저당권 이전과 질권설정, 최근 가격 하락 추세 -24.0%가 겹칩니다. 따라서 본건은 가격 할인은 확인되지만 법률·입찰 변수가 큰 물건으로 평가합니다. 우선매수권과 점유관계가 정리되기 전까지는 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다.
