인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 경인로 306에 위치한 올레오 25층 2504호 아파트입니다. 전용면적은 65.4539㎡이며, 26층 건물에 위치합니다. 김원태와 이민호가 각각 지분 2분의 1씩 소유하고 있습니다. 최초 신탁등기는 말소되었고, 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원이 말소기준권리입니다.
이후 임의경매개시결정, 국세·지방세 압류, 주택임차권등기가 이어졌습니다. 근저당권은 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었으며, 관련 채권에 대한 질권과 근질권도 설정되어 있습니다. 이러한 권리관계를 낙찰자가 모두 별도로 떠안는 구조는 아니지만, 후순위 권리의 소멸과 실제 점유관계, 근저당채권에 부속된 질권의 처리는 구별해서 살펴야 합니다.
가격 측면에서는 감정가의 절반 이하로 내려온 점이 눈에 띕니다. 다만 2022년의 388,000,000원 거래처럼 과거 고가 사례가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 실제 판단 기준은 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원입니다. 이 기준으로도 할인 폭은 존재하지만, 하락 추세를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층 2504호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 김원태(지분 2분의 1), 이민호(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매신청채권자 | 계산새마을금고 |
| 경매 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 근저당권 이전 | 주식회사하이원자산관리대부 · 2026.03.04 등기 |
| 주택임차권등기 | 김경근 · 임차보증금 110,000,000원 · 2025.02.27 등기 |
| 민간임대주택 | 2018.09.18 등록 원인 · 2022.12.07 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 동일 면적 최근 시세 | 최근 12개월 평균 199,555,555원 · 최신 거래 204,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 별도 확인사항
② 임차인·점유 분석 — 2504호의 두 명의 확인 대상
이 경매 목적물은 25층 2504호입니다. 따라서 다른 호실의 거주자나 임차보증금을 해당 2504호의 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 이 호실에 직접 관련되는 김경근의 임차권등기와 강민주의 점유 관련 기록을 중심으로 확인해야 합니다. 두 사람 사이의 동일 임대차 관계 또는 실제 현재 점유 여부는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 호실 | 보증금 | 전입·등기 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경근 2504호 · 주택임차권등기 |
110,000,000원 |
주민등록 2021.10.19 확정일자 2022.08.12 임차권등기 2025.02.27 |
미확정 · 후순위 기재 | 배당 가능액 확인 필요 | 예상 0원 |
| 강민주 2504호 · 현황조사 |
미상 | 전입 2018.10.29 확정일자 미상 |
전입 기준 후순위 | 미상 | 추가 확인 |
대항력은 말소기준권리와의 선후관계, 실제 주택 인도, 주민등록 등 법적 요건을 함께 살펴야 합니다. 임차권등기와 보증금 존재만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없습니다. 해당 호실의 명의자별 실제 임대차 관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 주민등록 기록과 대조해야 합니다.
강민주의 전입일도 2018.10.29로 말소기준보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김경근과의 관계 및 실제 점유상태 역시 명확하지 않습니다. 2504호를 누가 점유하고 있는지, 인도에 협조할 수 있는지는 낙찰 전 중요한 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 현재 68% 할인, 그러나 하락 추세
올레오의 동일 면적 65.45㎡ 실거래를 기준으로 비교합니다. 전체 12건 평균은 215,333,333원이지만, 과거 388,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단하는 데는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 9건 평균 199,555,555원을 우선 기준으로 사용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 계산새마을금고 근저당권 | 181,920,000원 | 133,029,780원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 135,730,000원 |
현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 추정액은 2,700,220원, 근저당권 예상배당액은 133,029,780원입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 48,890,220원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
위 표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 구성한 단순 추정배당입니다. 실제 채권액, 근저당권부채권의 이전·질권 관계, 국세·지방세의 법정기일, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 청구액 2,411,121,960원을 해당 호실의 별도 인수액으로 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당과 자금 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 117,009,440원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당은 늘어납니다. 다만 후순위 근저당권 관련 미배당금이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 낙찰자의 실질취득액과 근저당권자의 미배당액은 다른 개념입니다. 위 인수액 0원은 선순위 임차인이나 별도의 인수권리가 추가로 확인되지 않는다는 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근입니다. 아파트·공동주택·단독주택과 근린생활시설·상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 26층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 올레오 104세대, 2018.10.17 준공으로 확인됩니다. 동일 면적 거래가 있으나 대규모 아파트단지와 동일한 환금성을 전제하기는 어렵습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역이며 시가지경관지구 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 이용상태. 해당 주거용 호실은 공동주택(아파트)로 분류됩니다. 건물 내 근린생활시설과 주거시설이 함께 존재하므로 용도별 이용상태를 구분해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가격은 194,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 확인되지만, 최근 거래 추세는 -24.0%입니다. 향후 매도 시 실거래 하락과 수요 변동에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2504호 점유관계. 김경근과 강민주 관련 기록을 대조하여 실제 거주자, 임대차 관계, 보증금, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 김경근의 보증금 110,000,000원, 주민등록일 2021.10.19, 확정일자 2022.08.12, 임차권등기일 2025.02.27을 말소기준과 대조하세요. 별도의 선순위 대항력 근거가 있는지 확인해야 합니다.
- 강민주 관련 기록. 전입일 2018.10.29 외에 보증금·확정일자·현재 점유상태가 명확하지 않습니다. 실제 임차인인지, 점유가 계속되는지 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 원인일 2018.09.18과 등기일 2022.12.07을 구분하고, 임대의무 및 임대료 제한 등 행정상 의무의 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권. 계산새마을금고에서 주식회사하이원자산관리대부로 이전된 근저당권과 목포수산업협동조합·현영환의 관련 질권 처리 및 배당관계를 검토해야 합니다.
- 체납세금. 인천세무서 및 부평구 압류 관련 국세·지방세의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 전체 평균 215,333,333원이 아니라 최근 12개월 평균 199,555,555원 및 최신 거래 204,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -24.0% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 관리비·명도비. 관리비 체납 및 공용부분 승계 가능성, 점유자와의 인도협의, 수리 상태와 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “68% 할인은 기회, 24% 하락과 점유 문제는 경고”
인천 올레오 2504호는 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 135,730,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 199,555,555원 대비 68.0%로, 가격만 비교하면 분명히 눈여겨볼 만한 할인 구간입니다.
하지만 시장은 최근 -24.0%의 하락 추세를 보이고 있고, 경매 목적물에는 김경근의 110,000,000원 주택임차권등기와 강민주 관련 점유 기록이 있습니다. 말소기준보다 후순위라는 사실은 유리하지만, 실제 대항력·점유 및 인도관계를 최종 확인해야 합니다. 민간임대주택 관련 의무와 체납세금의 배당 문제도 남아 있습니다.
결론은 ‘가격 할인은 인정, 입찰 판단은 권리확인 후’입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 높은 평가를 줄 수 없으며, 특히 하락장과 점유 불확실성을 감안해야 합니다. 선순위 인수권리 부존재, 임차권 소멸, 세금 및 명도비용이 확인된 후 보수적인 응찰가를 설정하는 접근이 적절합니다.
