193,900,000원
인천지방법원 2022타경9318. 도화동 ‘올레오’ 25층 2504호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 감정가는 277,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 193,900,000원입니다. 공유자는 김원태·이민호로 각각 2분의 1 지분입니다. 권리분석의 기준점은 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원입니다.
본건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2504호 관련 임차기록이 존재하지만 확인되는 전입시점은 모두 말소기준일 뒤입니다. 둘째, 가격은 최근 12개월 평균보다 소폭 낮지만 전체 거래 흐름이 -32.3% 하락해 있습니다. 과거 388,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 230,666,666원만 놓고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층2504호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
2018.10.23 계산새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 2022.07.21 임의경매개시결정, 국세·지방세 압류, 2025.02.27 김경근 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2026.03.04 근저당권은 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 이어 목포수산업협동조합 및 현영환의 근저당권부채권 질권·근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권부 채권에 붙은 권리이므로 별도의 근저당 원금처럼 중복 합산하지 않습니다.
② 2504호 임차인 — 대항력 인수는 확인되지 않는다
| 성명 | 점유 / 범위 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민주 | 2504호 | 2018.10.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김경근 | 25층 2504호 65.4539㎡ | 2021.10.19 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2022.08.12 | 승계 없음 |
강민주의 전입일 2018.10.29는 말소기준일 2018.10.23보다 뒤이고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 김경근의 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.11.16, 점유개시일자 2020.10.27, 주민등록일자 2021.10.19, 확정일자 2022.08.12, 보증금 110,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 역시 말소기준 근저당보다 뒤에 형성된 임차권으로, 등기상 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 97.4%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
올레오 전용 65.45㎡의 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2026.09 204,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 평균 아래인 것은 맞지만 차이는 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
전체 12건 평균은 230,666,666원이지만 2022년 388,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 쓰기에는 왜곡이 큽니다. 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선해서 보면 현재 최저가는 시세 아래이기는 하나, 최근 구간이 과거보다 -32.3% 하락한 시장입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 181,920,000원이 전액 배당되고 8,465,400원이 남는 구조입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,730,000원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,011,000원 | 89,019,198원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근. 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 기호(2)-(17)는 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 본건 2504호는 아파트에 해당합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 포함되고, 일부 필지는 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 단지. 올레오 104세대, 사용승인 기준 2018.10.17. 동일 면적 실거래가 지속 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 230,666,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간의 과거 대비 추세가 -32.3%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
- 2504호 점유 재확인. 강민주와 김경근의 기록이 존재하므로 실제 현재 점유자와 명도상태를 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당분이 있으면 배당 순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 2026.03.04 근저당권 이전 및 그 부채권의 질권·근질권 설정이 있으므로 최신 등기사항전부증명서로 권리자를 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 ‘최근 시세 근접형’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.23 계산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2504호 관련 임차기록은 그 뒤에 형성됐으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원입니다. 권리 자체가 낙찰가를 보증금 수준으로 끌어올리는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 가격 평가는 보수적으로 해야 합니다. 1회 유찰로 193,900,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%이고, 최신 거래도 204,000,000원입니다. 특히 최근 거래 추세가 -32.3%라는 점을 감안하면 감정가 대비 할인율보다 현재 실거래 흐름이 중요합니다. 권리는 통과, 가격은 최근 시세와 하락 방향을 확인하며 접근할 물건입니다.
