인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동의 올레오 26층 2604호 아파트입니다. 감정가 277,000,000원으로 출발했지만 2회 유찰되면서 현재 최저매각가는 135,730,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균과 비교하면 가격 측면에서 관심을 가질 만한 구간입니다. 다만 이 물건은 근저당권의 채권양도·질권 설정, 임차인 배당요구, 민간임대주택등기 및 조세 압류를 함께 검토해야 하는 사건입니다.
핵심적인 말소기준권리는 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 2604호의 임경준은 2021.03.02 전입해 말소기준권리보다 늦으므로, 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금을 매수인이 당연히 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않아 배당·최우선변제 관계가 확정되지 않았고, 조세채권에 따른 배당순위 변동도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 26층 2604호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 26층 2604호 |
| 건물 현황 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김원태(지분 2분의 1), 이민호(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 계산새마을금고 |
| 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 채권 이전 | 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 근저당권 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각물건명세서 비고 | B동에 위치 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 등기가 복잡하다
최초 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 등기상 소유자는 김원태와 이민호입니다. 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전등기됐으며, 같은 날 목포수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 질권 설정 등기에는 채권액 2,160,000,000원이 기재돼 있습니다. 이는 본건 부동산에 별도로 설정된 동일 금액의 선순위 근저당이나 매수인 인수채무를 뜻하는 것은 아닙니다. 배당수령권자 및 채권관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2604호 전입자에 집중
현황조사에는 올레오 건물의 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 이 사건의 대상은 26층 2604호이므로, 다른 호실의 임차인과 보증금을 본건에 합산해서는 안 됩니다. 2604호에 직접 해당하는 신고자는 임경준 1명입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임경준 2604호 |
2021.03.02 | 미상 | 2022.10.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
2604호 임경준: 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나며, 확정일자 및 보증금은 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2022.10.07입니다.
다른 호실의 전입·배당요구 기록은 건물 전체의 임대차 현황을 이해하는 참고자료일 뿐, 2604호 매수인이 그 호실들의 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 본건의 인수 판단은 2604호의 임대차와 매각조건을 중심으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 저렴해졌지만 시장도 하락했다
올레오 동일 면적대인 전용 65.45㎡의 실거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 199,555,555원입니다. 최저매각가 135,730,000원은 이 평균의 68.0%로 거래가격 대비 낮은 구간입니다.
그러나 최근 거래와 과거 거래의 가격 흐름은 다릅니다. 전체 거래 평균 215,333,333원에는 2022.10의 388,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 과거 높은 거래가격으로 전체 평균이 부풀려질 수 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
위 거래내역은 조회된 12건을 그대로 표시한 것입니다. 같은 월·층·가격으로 기재된 거래도 별도 행으로 유지했습니다. 최근 12개월 평균은 별도로 집계된 9건 기준이며, 위 전체 조회내역과 기간이 정확히 일치하는 것은 아닙니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 단지의 과거 유찰 패턴과 비교해도 이례적으로 유찰이 적은 단계는 아닙니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 적정 낙찰가를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고(설정 당시 명의) | 181,920,000원 | 133,029,780원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당 기준 미배당 | 181,920,000원 | 48,890,220원 |
근저당의 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 목포수산업협동조합의 질권이 설정돼 있으므로 실제 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 국세·지방세 중 우선배당되는 세금과 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 표시된 미배당액은 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 117,009,440원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 근저당 채권의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 후순위 임차인의 보증금이 당연 승계되는 사건은 아니므로, 추정상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 부담하는 금액을 구분해야 한다는 뜻입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 26층 건물입니다. 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 및 도로. 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용되는 토지이며, 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 시가지경관지구와 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 올레오는 104세대 규모입니다. 최근 동일 면적 거래가 확인되지만, 거래가격의 하락 추세(-24.0%)가 나타나 낙찰 후 재매각 가격과 거래기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 특정. 매각물건명세서의 B동 표기, 등기부상 2604호, 건축물대장 및 현장 호실을 대조하세요. 다른 호실의 임차인 정보를 본건 보증금으로 합산하지 마세요.
- 임경준 임대차 확인. 2021.03.02 전입과 2022.10.07 배당요구를 기준으로, 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유상태와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 세금 배당순위. 미추홀구 압류 및 인천세무서장 관련 압류의 조세 종류, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 원인일 2018.09.18, 등기일 2022.12.07의 민간임대주택등기에 대해 임대의무기간·등록 말소 가능성 및 낙찰 후 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 채권 이전·질권. 계산새마을금고의 원 근저당, 주식회사하이원자산관리대부로의 채권양도, 목포수산업협동조합의 질권 설정 및 공동담보 관계를 확인하세요.
- 소유권 및 매각범위. 김원태와 이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서에서 실제 매각범위가 해당 아파트 전체인지 확인하세요.
- 가격 검토. 전체 거래 평균 215,333,333원보다 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 우선해 비교하세요. 최근 가격 추세 -24.0%를 반영한 하락 시나리오도 검토하세요.
- 명도·관리비. 후순위 임차인의 보증금 인수 여부와 실제 인도 절차는 별개의 문제입니다. 현장 점유, 이사 협의 및 공용부분 관리비 체납을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰돼 135,730,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 199,555,555원의 68.0%에 해당합니다. 현재 확인된 2604호 전입자는 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 보증금의 매수인 인수위험은 낮게 평가됩니다.
반면 최근 거래 추세 -24.0%라는 가격 하락, 임차인 보증금과 확정일자 미상, 국세·지방세 압류, 민간임대주택 등록, 근저당권 채권 이전과 질권 설정은 반드시 검증해야 할 변수입니다. 특히 예상 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정이지, 취득 후 발생하는 모든 비용과 법률상 의무가 없다는 의미는 아닙니다.
결론은 조건부 접근입니다. 시세 대비 낮은 가격은 긍정적이지만, 하락장 속에서 권리·명도·세금·임대등록 관련 불확실성이 남아 있습니다. 먼저 2604호의 실제 임대차와 매각조건을 확정하고, 배당순위 및 민간임대주택 관련 의무를 확인한 뒤에 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다. 저렴한 최저가만으로 안전한 낙찰이 완성되는 사건은 아닙니다.
