인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 26층 2604호, 전용 65.45㎡대 아파트입니다. 등기상 공유자는 김원태·이민호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 권리분석의 기준점은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원입니다. 이후 미추홀구 압류, 인천세무서장 관련 국세 압류, 경매개시결정은 배당 순위 문제를 거친 뒤 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본 호수 임차인의 전입 역시 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차 구조는 아닙니다.
다만 이 사건은 권리가 단순하다고 해서 가격까지 넉넉한 물건은 아닙니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 193,900,000원으로 내려왔지만, 동일 면적 최근 12개월 평균은 199,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세의 97.4%로 거의 시세 구간에 붙어 있습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 과거보다 -32.3% 낮아진 상태라, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 26층 2604호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.45㎡대 · 26층 건물 내 26층 2604호 |
| 공유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 사건 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 기재돼 있으나, 권리분석의 기준 시점 자체는 2018.10.23입니다. 2022년 이후의 지방세·국세 압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
본 호수 2604호 확인 임차인은 임경준 1명입니다. 전입일은 2021.03.02로 말소기준 2018.10.23보다 뒤이고, 2022.10.07 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임경준 | 2604호 | 2021.03.02 | 미상 | 2022.10.07 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
2604호 외 다른 호수의 점유자도 현황조사에 기재돼 있으나, 본 분석 대상 호수는 2604호입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 2.306억보다 ‘최근 1.99억’을 봐야 한다
올레오 전용 65.45㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 230,666,666원이지만 2022년의 388,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가가 크게 섞여 있습니다. 따라서 현재 최저가를 전체 평균의 84.1%라고만 보고 “크게 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡대 | 8건 | 199,000,000원 |
가격 판단의 기준은 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수 0원을 반영한 실질취득액 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 최근 확인된 최저 실거래도 194,000,000원으로 현재 최저가와 거의 같은 가격대입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 181,920,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,465,400원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 2604호는 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 26층 건물입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북동측으로 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역이며 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 올레오는 104세대, 2018.10.17 사용승인 단지입니다. 최근 동일 면적 거래가 194,000,000원~205,000,000원 구간에 집중돼 있으나 최근 시세 추세는 -32.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 230,666,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현재 할인폭 과대평가 금지. 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 2604호 임차인 확인. 임경준은 2021.03.02 전입, 2022.10.07 배당요구로 확인됩니다. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 원본 서류로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 미추홀구 압류와 국세 압류 2건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 말소 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 135,730,000원, 3회 유찰 시 95,011,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차와 가격 간격을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 아직 박하다”
이 물건의 핵심은 권리 인수가 아닙니다. 말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당이고, 2604호 임차인 임경준은 2021.03.02 전입이라 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 편입니다.
문제는 가격입니다. 1회 유찰돼 193,900,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 204,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 평균의 97.4%로 할인폭이 얕고, 최근 시세 추세는 -32.3%입니다. 2022년 388,000,000원 거래가 끌어올린 전체 평균을 기준으로 큰 할인이라고 해석하기보다, 최근 194,000,000원~205,000,000원 거래대와 비교해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 현 회차의 가격 안전마진도 낮습니다.
