193,900,000원
인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 26층 2602호 아파트입니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 193,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원이고, 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본 호실의 점유자로 확인되는 백민철은 2021.01.15 전입했고 2022.09.27 배당요구를 했습니다. 말소기준일보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요하지만, 배당이 달라지는 문제와 매수인이 보증금을 떠안는 문제는 구분해야 합니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 26층2602호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 65.4539㎡ · 26층 2602호 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 사건 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 2022.07.21 임의경매개시결정과 2023년 이후 압류 4건은 모두 기준권리 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 2026.03.04에는 이 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 목포수산업협동조합의 질권이 설정됐습니다. 이는 기존 기준 근저당권의 채권관계 변화로, 별도의 보증금 인수액을 더하는 항목은 아닙니다.
임차인 — 2602호 기준
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백민철 | 2602호 | 2021.01.15 | 미상 | 2022.09.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
2602호 백민철의 전입신고는 말소기준 2018.10.23보다 뒤인 2021.01.15입니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당 순위의 정확한 금액 계산은 현재 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 1.939억은 ‘소폭 할인’ 수준
올레오 동일면적 65.45㎡의 최근 12개월 실거래 집계는 8건 평균 199,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 204,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 평균의 97.4%로 5,100,000원 낮고, 최신 거래보다는 10,100,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가는 최근 거래 범위의 하단과 거의 겹칩니다. 전체 12건 평균은 230,666,666원이지만, 2022년 388,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 왜곡 가능성이 큽니다. 실제로 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -32.3%입니다. 따라서 전체 평균 대비 84.1%라는 숫자만으로 “시세보다 크게 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 최저가 193,900,000원에서는 근저당권 채권최고액 181,920,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 근저당 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 그 경우에도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,900,000원 | 181,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 ‘도화IC’ 남동측 인근으로, 주위에 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물로 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태상 기호(2)-(17)는 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 본건 2602호의 용도 역시 아파트입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하고 일부 필지는 시가지경관지구에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 8필지 일단지의 부정형 토지로 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 단지. 올레오는 104세대, 2018.10.17 준공이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 최근 거래는 194,000,000원~205,000,000원 구간에 집중되지만, 최근 시세가 과거 거래 대비 -32.3% 하락한 점은 재매각 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2602호 임차인 원본 확인. 백민철의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 실제 배당액은 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기의 존속·말소 및 낙찰 후 효력을 원등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 최저가는 그 평균의 97.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -32.3%입니다. 과거 388,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 230,666,666원을 현재 시세 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 135,730,000원, 3회 유찰 시 95,011,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮고, 가격은 아직 얇다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2018.10.23 근저당권이고, 2602호 임차인 백민철은 2021.01.15 전입해 대항력이 없습니다. 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 대항력 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 인수형 물건과는 다릅니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 감정가의 70%라 겉보기 할인율은 크지만, 실제 최근 12개월 평균 199,000,000원과 비교하면 97.4%입니다. 2026.09 최신 거래 204,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 시세 추세가 -32.3%인 하락 구간이므로 2.6%의 평균 대비 할인만으로 충분한 가격 메리트를 확보했다고 보기는 어렵습니다. 여기에 민간임대주택등기, 당해세 가능성, 보증금 미상의 최우선변제 여부까지 원본 확인이 필요합니다. 권리상 금전 인수는 0원, 가격은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 감정가 할인율보다 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 정하는 데 있습니다.
