인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동에 자리한 올레오 26층 2602호입니다. 건물은 2018년 사용을 시작한 26층 철근콘크리트 건물이며, 이 물건은 공동주택인 아파트로 이용되는 부분에 해당합니다. 소유자는 김원태와 이민호로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018년 10월 23일 설정된 계산새마을금고의 근저당권 181,920,000원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 2022년 실거래 388,000,000원이 포함된 전체 평균과 비교해서는 안 됩니다. 실질적인 판단 기준은 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 실거래 204,000,000원입니다. 두 기준 모두 현재 최저가보다 높아 가격상 여지는 있습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -24.0%의 하락 추세로 나타나므로 과거 감정가를 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 있다

핵심은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 압류등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 앞선 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

다만 근저당권의 현재 권리관계는 최초 설정 당시와 달라졌습니다. 2026.03.04 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 목포수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 등기됐습니다.

또한 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이므로, 일반적인 후순위 압류처럼 아무 검토 없이 소멸한다고 단정하기 어렵습니다. 등록 상태, 매각 후 임대사업자 지위 및 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 2602호의 백민철이 핵심

현황조사에는 여러 호실의 전입자와 점유자가 함께 나타나지만, 이번 경매물건은 26층 2602호입니다. 따라서 다른 호실의 임차인을 이 물건의 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 2602호에 해당하는 조사 대상자는 백민철입니다.

백민철의 전입일은 2021.01.15로, 말소기준권리 설정일 2018.10.23보다 늦습니다. 조사된 전입관계를 기준으로는 선순위 대항력이 없으며, 보증금이 매수인에게 그대로 인수되는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.

그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구는 2022.09.27 신고됐습니다. 따라서 우선변제 및 최우선변제 여부와 예상 배당액을 확정할 수 없습니다. 대항력 없음과 보증금 배당 가능성은 서로 다른 문제입니다.

③ 시세 비교 — 68%의 할인과 -24% 하락 추세를 함께 본다

올레오의 동일 면적 65.45㎡ 실거래를 살펴보면, 전체 12건 평균은 215,333,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2022.10 거래 388,000,000원이 포함돼 있어 현재 시세 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.

최근 12개월 거래 9건의 평균은 199,555,555원이며, 최신 거래는 2026.09, 204,000,000원입니다. 현재 최저매각가 135,730,000원은 최근 평균의 68.0%로, 최근 실거래 수준보다 낮습니다.

최근 거래와 비교하면 최저가에 일정한 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 실거래가 주로 194,000,000원~205,000,000원에 형성됐다는 사실만으로 이 호실의 확정적인 매도가격이나 차익을 보장할 수는 없습니다. 층·향·내부 상태·임대차 처리비용과 실제 거래시점의 시장 상황이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)

계산은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 근저당권 이전·질권설정에 따른 실제 배당 수령 관계, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 최초 설정자는 계산새마을금고이며 이후 주식회사하이원자산관리대부로 권리가 이전됐습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 2,700,220원, 근저당권에 대한 예상배당은 133,029,780원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 48,890,220원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 이 미배당 금액이 곧 매수인의 추가 인수금이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

현재 회차에서 낙찰되지 않는 경우를 가정한 시뮬레이션입니다. 회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 근저당권 채권자의 미배당액은 증가합니다. 시나리오상 매수인 인수금은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

유찰 시나리오는 추정이며 실제 매각기일과 최저매각가격 변경을 보장하지 않습니다. 세금·임차인 최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 26층 건물이며, 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 시가지경관지구 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
• 환금성. 올레오는 104세대이며, 동일 면적의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세 -24.0%와 단지 평균 유찰 2.5회를 고려하면 매도가격과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 215,333,333원보다 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 비교하세요. 하락 추세 -24.0%를 반드시 반영해야 합니다.
• 2602호 임대차 확인. 백민철의 보증금, 확정일자, 실제 점유·계약 관계, 배당요구 및 최우선변제 여부를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 인천세무서장과 미추홀구 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부, 배당요구 금액 등을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 검토. 등록임대주택의 의무기간, 등록 상태 및 낙찰 후 지위·의무 승계 여부를 확인하세요.
• 채권관계 대조. 계산새마을금고에서 주식회사하이원자산관리대부로 이전된 근저당권과 목포수산업협동조합 질권설정 내역을 확인하세요. 청구금액 2,411,121,960원과 근저당 채권최고액 181,920,000원의 관계도 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 낙찰 후 실제 점유자와의 인도 절차, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분을 확인하세요.
• 다음 회차는 가정일 뿐. 현재 최저가는 135,730,000원이며, 95,011,000원과 66,507,699원은 추가 유찰 시나리오입니다. 실제 입찰 전 최신 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남았다”

이 물건의 가격상 장점은 분명합니다. 2회 유찰로 최저매각가가 135,730,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 68.0%입니다. 과거 고가 거래를 빼고 비교하더라도 현재 최저가는 최근 거래가격보다 낮습니다.

다만 최근 거래 추세 -24.0%를 무시해서는 안 됩니다. 말소기준권리가 명확하고 2602호 임차인도 후순위 전입으로 조사됐지만, 국세·지방세 압류 4건, 민간임대주택등기, 임차보증금 미상 및 근저당권부채권 질권설정은 입찰 전 확인해야 할 사항입니다.

종합 판단은 B등급입니다. 최근 시세 대비 낮아진 가격은 긍정적이지만, 하락 추세와 권리·배당 관련 확인사항 때문에 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다. 가격은 관심 대상, 입찰은 세금·임대차·등록 의무 확인 후 판단하는 것이 적절합니다.