193,900,000원
인천지방법원 2022타경9318. 대상은 도화동 ‘올레오’ 24층 2408호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김원태·이민호 각 2분의 1이고, 권리분석의 기준점은 2018.10.23. 설정된 계산새마을금고의 채권최고액 177,120,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 국 압류, 대상 호실의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 권리보다 더 신중하게 볼 부분입니다. 감정가는 277,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저가는 193,900,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 같은 면적 실거래 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 204,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 97.4%이므로 최근 시세보다 현저히 싸다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2408호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 24층 2408호 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.23. 계산새마을금고 근저당권입니다. 대상 2408호 임차권자 안나연의 임대차계약일은 2018.11.15., 점유개시는 2018.11.23., 주민등록일은 2018.11.26.으로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 대상 호실 임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안나연 | 24층 2408호 65.4539㎡ 전부 | 2018.11.26 | 2018.11.16 | 115,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.05.11 | 0원 |
임차권등기 내용상 최초 임대차계약일은 2018.11.15., 보증금은 95,000,000원이며 2020.10.24. 20,000,000원이 증액되어 총 115,000,000원입니다. 최초 확정일자는 2018.11.16., 증액분 확정일자는 2020.10.28.입니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 ‘최근 거래’로 봐야 한다
올레오 동일 면적 65.45㎡의 최근 거래를 보면, 현재 가격대는 감정 당시의 높은 가격보다 훨씬 낮게 형성되어 있습니다. 전체 12건 평균은 과거 388,000,000원 거래가 포함돼 230,666,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 199,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%이고, 최신 거래 204,000,000원과도 큰 차이가 아닙니다. 반면 최근 거래와 이전 거래의 추세 비교는 -32.3%입니다. 즉 감정가 대비 할인율만 보면 커 보이지만, 최근 실제 시장가격 기준으로는 가격 여유가 크지 않은 회차입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 177,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,265,400원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 177,120,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 13,265,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격의 변화가 크다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,900,000원 | 177,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 올레오 경매물건의 평균 유찰횟수도 2.0회로 집계돼 있어 현재 1회 유찰 가격에서 무리하게 가격 프리미엄을 줄 이유는 크지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 ‘도화IC’ 남동측 인근으로, 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 대상 공동주택에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로, 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,200,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,164.5㎡입니다.
- 단지. 올레오는 104세대이며 사용승인일은 2018.10.17.입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 임차권 원본 대조. 안나연의 임차권등기, 전입일 2018.11.26., 보증금 115,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
- 근저당권 이전관계 확인. 2026.03.04. 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 있습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 199,000,000원, 최신 거래 204,000,000원, 현재 최저가 193,900,000원을 함께 놓고 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -32.3%이므로 과거 388,000,000원 거래나 전체 평균 230,666,666원을 현재 시세의 중심값으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 현재는 1회 유찰 상태입니다.
맺으며 — “감정가 할인”보다 “최근 시세와의 거리”가 중요하다
이 물건은 권리 측면에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 대상 2408호 임차권자 역시 말소기준 이후 전입이라 핵심 임차보증금 승계 위험이 낮습니다. 다만 가격은 다릅니다. 현재 최저가 193,900,000원은 감정가 277,000,000원의 70%지만, 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%입니다. 여기에 시장 추세 -32.3%까지 겹칩니다.
권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 공격적으로 볼 구간이 아닙니다. 최신 거래 204,000,000원과 최근 평균 199,000,000원에 근접한 현재 회차에서는 ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리 해소 여부보다 하락한 최근 시장가격 안에서 얼마의 안전마진을 확보하느냐입니다.
