인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동의 올레오 24층 2408호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 건물은 26층 철근콘크리트구조이며 2018년 준공된 104세대 규모의 공동주택입니다. 소유자는 김원태·이민호로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.
이 물건의 말소기준권리는 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 177,120,000원이며, 이후 경매개시결정과 국세 관련 지분압류가 등기됐습니다. 별도로 임차인 안나연의 임차보증금 115,000,000원에 관한 주택임차권등기도 존재합니다.
권리관계는 후순위 임차권의 매각 소멸 구조로 분석되지만, 기존 근저당권이 다른 채권자에게 이전되고 그 피담보채권에 질권까지 설정된 점, 그리고 민간임대주택등기가 유지되고 있는 점 때문에 단순한 일반 아파트 경매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층 2408호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 중 24층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김원태(2분의 1), 이민호(2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 계산새마을금고 (근저당권 이전등기 존재) |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 177,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.14 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 채권양도를 함께 봐야 한다
권리의 출발점은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 김원태·이민호에게 소유권이 이전됐습니다.
이후 임의경매개시결정과 김원태·이민호 각 지분에 대한 인천세무서장의 압류가 등기됐습니다. 해당 경매개시결정 및 압류는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 체납 조세의 배당상 우선순위는 별개이므로 실제 세금 및 배당순위 확인은 필요합니다.
② 임차인 분석 — 2408호 안나연, 보증금 115,000,000원
경매대상인 2408호의 확인 임차인은 안나연 1명입니다. 현황조사에 등장하는 다른 호실의 점유자들은 이 2408호의 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
안나연 24층 2408호 전체 전용 65.4539㎡ |
전입 2018.11.26 점유개시 2018.11.23 최초 확정 2018.11.16 증액분 확정 2020.10.28 |
115,000,000원 최초 95,000,000원 증액 20,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 확인
승계 없음 후순위 임차권등기 배당요구 접수 2023.05.11 |
안나연의 최초 임대차계약일은 2018.11.15이고, 주민등록일은 2018.11.26입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 2018.10.23 근저당권 이후입니다. 점유개시일 역시 근저당권 설정 이후이므로 경매 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 판단되지 않습니다.
안나연은 2020.10.24 보증금을 20,000,000원 증액했고, 최종 임차보증금은 115,000,000원입니다. 2023.05.11에는 인천지방법원의 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 매각 시 소멸하는 권리로 분류됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 68%, 그러나 최근 거래 추세 -24%
같은 건물 올레오의 동일 면적 65.45㎡ 거래를 비교하면 최저매각가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 전체 거래 평균에는 2022년의 고가 거래가 포함돼 있어 이를 현재 시세 판단의 중심으로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 199,555,555원 (9건) |
|---|---|
| 가장 최근 거래 | 2026.09 · 204,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 215,333,333원 (12건) |
| 최저가 / 최근 평균 | 68.0% |
| 최근 거래 추세 | -24.0% |
| 단지 평균 유찰 | 2.5회 |
현재 최저매각가 135,730,000원은 최근 12개월 평균 199,555,555원의 68.0%입니다. 가장 최근 거래인 2026.09의 204,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격 자체는 최근 실거래와 비교할 때 검토할 여지가 있습니다.
그러나 전체 평균 215,333,333원에는 2022.10의 388,000,000원 거래가 포함됩니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 전체 평균만으로 현재 최저가의 할인폭을 확대 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 근저당권 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 133,029,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당액 | — | 44,090,220원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 원래 등기된 채권자 명칭을 기준으로 표시했으며, 실제 배당권리자는 근저당권 이전 및 질권설정 관계에 따라 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 임차인 배당은 별도로 반영되지 않아 실제 배당금과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가 기준 예상 집행비용은 2,700,220원이며, 근저당권 배당 추정액은 133,029,780원입니다. 채권최고액 177,120,000원을 기준으로 44,090,220원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액으로, 현재 분석에서 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 112,209,440원 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커지는 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
그러나 이는 후순위 임차권이 매각으로 소멸한다는 현재 권리 판단과 배당 추정에 따른 결과입니다. 민간임대주택 등록의 법적 처리, 실제 점유 및 추가 권리의 존재 여부까지 보증하는 수치는 아닙니다. 또한 추가 유찰 회차의 최저가는 가정된 시나리오이며 실제 매각 진행이나 일정이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접한 토지입니다.
- 건물. 2018.10.17 준공된 104세대 규모의 올레오입니다. 지상 26층 건물 중 24층에 있으며 승강기·주차·급배수·난방·화재경보 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 건물에는 제1종근린생활시설과 공동주택이 함께 존재합니다. 경매대상 2408호는 아파트에 해당하며, 감정평가상 제1층 103호는 근린생활시설로서 공실 상태입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다. 실제 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 존재하지만 104세대 규모의 주상복합 성격 건물이며 최근 거래 추세가 -24.0%입니다. 매도 시점의 실수요와 매매가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2026.08.14 이후 근저당권 이전, 질권설정, 압류 및 기타 권리 변동 여부를 확인하세요.
- 2408호 임차권 확인. 안나연의 임차보증금 115,000,000원, 전입·점유개시·확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록 말소 가능 여부, 매각 후 의무 승계 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 근저당권 이전·질권 확인. 주식회사하이원자산관리대부와 목포수산업협동조합의 권리관계, 공동담보 및 실제 배당수령권자를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 김원태·이민호 각 지분에 대한 인천세무서장 압류가 있으므로 당해세와 조세의 배당 우선순위를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 명도협의 및 인도 절차를 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비가 있는지 확인하고, 공용부분 관리비의 매수인 부담 가능성을 점검하세요.
- 가격 판단. 전체 평균 215,333,333원보다 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 중심으로 비교하세요. 최근 거래 추세 -24.0%를 반드시 반영하세요.
- 물건 현황 확인. 24층 2408호의 내부 상태, 누수·설비·소음 및 개별 층·향 차이를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수 권리, 임대차관계, 특별매각조건 및 최종 매각 진행 여부를 법원 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 권리는 남아 있다”
인천 올레오 2408호는 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 135,730,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 199,555,555원과 비교하면 68.0% 수준으로, 가격 차이는 분명하게 확인됩니다.
권리상으로도 2408호의 임차인 안나연은 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차보증금 115,000,000원에 관한 임차권등기, 민간임대주택등기와 채권양도·질권설정, 조세채권 관련 확인사항이 존재합니다.
무엇보다 최근 거래 추세가 -24.0%라는 점은 쉽게 넘길 수 없습니다. 가격이 낮아진 이유와 향후 매도 가능성을 함께 분석해야 합니다. 결론은 '가격은 검토 가능, 권리 확인은 필수'입니다. 입찰 여부는 최신 원본서류와 실제 점유·시세를 대조한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
