🧾 인수 0원 🏷️ 최근시세 대비 97.4% 📉 가격추세 -32.3% 🚪 2026.08.11 우선매수신고
인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 24층 2401호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 김원태·이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 177,120,000원입니다. 본 호수 임차권자 유진언의 점유개시일은 2021.04.28, 주민등록일은 2021.05.04, 확정일자는 2021.08.31로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 임차보증금 115,000,000원이 존재하더라도 대항력은 없고 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.
권리보다 더 까다로운 부분은 가격과 낙찰 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 193,900,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 199,000,000원이고 최신 거래는 2026.09의 204,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 전체 거래 평균 230,666,666원만 보면 싸게 보일 수 있으나, 과거 388,000,000원 거래가 포함돼 있고 최근 구간의 가격 추세는 -32.3%입니다. 이 사건은 전체 평균이 아니라 최근 실거래를 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2401호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 177,120,000원 |
| 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 115,000,000원은 승계되지 않는다
말소기준은 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.07.21 임의경매개시결정, 2023년 국세 압류 2건, 2023.07.12 유진언의 주택임차권등기가 이어집니다. 유진언의 주민등록일 2021.05.04는 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 정리돼 있고, 매각으로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다.
2026.03.04에는 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 목포수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기됐습니다. 다만 이 사건의 말소기준 자체는 최초 2018.10.23 근저당권입니다.
② 임차인 — 본 호수 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진언 | 제24층 제2401호 65.4539㎡ 전부 | 2021.05.04 / 2021.08.31 | 115,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 0원 |
유진언은 2021.04.07 임대차계약, 2021.04.28 점유개시, 2021.05.04 주민등록, 2021.08.31 확정일자를 갖추고 2023.07.12 임차권등기 및 배당요구를 했습니다. 그러나 말소기준일 2018.10.23보다 늦기 때문에 대항력은 없고 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 즉 실질취득가는 최저가 193,900,000원과 동일합니다.
③ 시세 비교 — 70% 최저가라도 최근 시세와 거의 붙어 있다
‘올레오’는 104세대, 2018.10.17 준공이며 대상 면적은 65.4539㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2026.09 204,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.4539㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
과거 거래까지 합친 전체 평균은 230,666,666원이지만 2022.09·2022.10의 388,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 그 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 실제로 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -32.3%입니다. 따라서 감정가 277,000,000원에서 70%까지 내려왔다는 이유만으로 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 177,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,265,400원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 177,120,000원이 전액 배당되고 13,265,400원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 유진언은 대항력이 없어 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 193,900,000원 | 177,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 권리 관점에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 실제 입찰 가능성에는 유진언의 우선매수신고가 별도로 작용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화IC 남동측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 대상 호수를 포함한 공동주택 부분은 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 26층입니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 토지는 시가지경관지구에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,200,000원/㎡, 대지 1,164.5㎡, 평지·사다리형·광대세각 조건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 104세대 규모이며 최근 동일 면적 거래는 194,000,000원부터 205,000,000원 구간에 형성돼 있습니다. 다만 최근 가격 추세 -32.3%는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수신고 확인. 유진언의 2026.08.11 우선매수신고가 이번 매각기일에서 어떤 방식으로 적용되는지 매각물건명세서와 법원 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 230,666,666원이 아니라 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근과 과거 가격 추세가 -32.3%이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차권등기. 유진언의 보증금은 115,000,000원이지만 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 등기부·매각물건명세서의 최종 변동 여부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당표 주의. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 소유자 잔여액은 확정값이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현재 가격과 우선매수가 발목을 잡는다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018.10.23 근저당이 말소기준이고, 유진언의 전입은 2021.05.04입니다. 보증금 115,000,000원이 있어도 대항력이 없어 낙찰자의 인수액은 0원, 실질취득가는 현재 최저가와 같은 193,900,000원입니다.
하지만 가격만 보면 적극적인 가점을 주기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 199,000,000원 대비 현재 최저가는 97.4%이고, 최신 거래도 204,000,000원입니다. 여기에 시장 추세가 -32.3%로 내려와 있어 감정가 277,000,000원 대비 70%라는 숫자는 실질적인 할인폭을 과장해 보이게 합니다. 더구나 임차권자 유진언이 2026.08.11 우선매수신고를 제출했습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 여유와 외부 낙찰 가능성이 모두 제한된 사건. 현재 회차는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
