225,400,000원
인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 24층 2402호입니다. 감정가는 322,000,000원이었고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 225,400,000원입니다. 등기부상 소유자는 김원태·이민호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 187,680,000원입니다.
본건 2402호에는 이나실의 주택임차권등기가 확인됩니다. 주민등록일자는 2018.10.30로 말소기준일 2018.10.23보다 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2402호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.175㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.23 근저당
말소기준권리는 계산새마을금고의 2018.10.23 근저당권입니다. 이후 2022.07.21 임의경매개시결정, 2023.04.26 국의 지분 압류 2건, 2023.05.22 이나실의 주택임차권은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2026년에는 이 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고, 목포수산업협동조합의 질권 및 황수정의 근질권이 추가 등기돼 있습니다.
② 임차관계 — 본건 2402호 기준
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나실 | 24층 2402호 76.1750㎡ 전부 | 전입 2018.10.30 확정 2018.10.30 | 1차 100,000,000원 → 2차 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이나실의 임대차계약일자는 1차 2018.10.29, 2차 2020.10.26이고, 등기부 임차권등기에는 보증금이 1차 100,000,000원, 2차 120,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 전입일 2018.10.30이 말소기준일 2018.10.23보다 늦어 자료상 대항력은 없으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 시세 이상
올레오 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 4건, 평균은 207,500,000원입니다. 현재 최저가 225,400,000원은 이 평균의 108.6%입니다. 더구나 최신 거래는 2026.08 178,000,000원이며 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -38.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.7㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
전체 7건의 평균은 262,000,000원이지만, 여기에는 2022.09와 2022.10의 388,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 이 기준에서는 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 187,680,000원 | 187,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,764,400원 |
현재 최저가 225,400,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 187,680,000원이 전액 배당되고 33,764,400원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 다음 구간부터 점검
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 225,400,000원 | 187,680,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 32,908,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 79,580,244원 | 0원 |
현재 225,400,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원보다 높지만, 2회 유찰 시 최저가는 157,780,000원으로 내려갑니다. 최신 실거래 178,000,000원과도 가격 관계가 역전되는 구간이므로, 가격 메리트는 현재 회차보다 추가 유찰 시점에서 다시 검토할 여지가 큽니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근으로, 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며 아파트 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 토지는 시가지경관지구에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,164.5㎡, 공시지가 3,200,000원/㎡이며 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 262,000,000원보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -38.0%입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 이나실의 전입은 말소기준권리보다 늦고 자료상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 다만 배당요구와 임차권등기 내용은 최신 매각물건명세서와 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 최신 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 유찰 가격 시나리오. 현재 225,400,000원, 2회 유찰 시 157,780,000원, 3회 유찰 시 110,446,000원으로 가격 차이가 큽니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 회차”
현재 자료 기준으로는 이나실의 전입이 말소기준권리보다 늦고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 1회 유찰된 현재 최저가 225,400,000원도 최근 12개월 평균 207,500,000원의 108.6%이고, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 추세가 -38.0%라는 점까지 겹칩니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 가격은 보류. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회인 만큼, 지금 회차보다 추가 유찰 후 실거래 구간과 다시 맞춰보는 접근이 데이터에 더 부합합니다.
