인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동의 '올레오' 24층 2402호, 전유면적 76.1750㎡ 아파트입니다. 2018년 준공된 26층 건물에 위치한 물건으로, 감정가 322,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 157,780,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2018년 10월 23일 계산새마을금고의 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 압류, 임차권등기가 존재합니다. 근저당권은 이후 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었지만, 권리의 말소기준일 자체가 뒤로 바뀌는 것은 아닙니다.

주목할 점은 가격과 임차권입니다. 등기된 임차인 이나실의 주민등록일은 2018년 10월 30일로 근저당권 설정일인 2018년 10월 23일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 예상되지 않습니다. 반면 실거래는 과거 388,000,000원에 이루어진 거래가 최근에는 178,000,000원으로 낮아져, 가격 하락을 반영하지 않은 과거 감정가만으로 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸 예상

말소기준인 2018.10.23 근저당권을 중심으로 권리순위를 판단합니다. 2018년 신탁등기는 이미 말소되었으며, 두 공유자가 소유권을 취득했습니다. 근저당권 설정 이후 이루어진 임차인의 주민등록, 경매개시결정, 국세 압류 및 임차권등기는 원칙적으로 선순위 근저당권에 대항할 수 없습니다.

2026년 3월에는 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었고, 그 근저당권부채권에 목포수산업협동조합의 질권과 황수정의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 담보채권에 관한 권리 이전 및 담보 설정이므로, 각 채권액을 별도의 선순위 근저당채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당수령권자와 지급관계는 최신 등기 및 배당절차에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이나실 보증금 120,000,000원

2402호에 직접 대응하는 임차인은 이나실입니다. 등기부상 주택임차권은 해당 호실 전부를 대상으로 하며, 보증금은 최초 100,000,000원에서 변경 후 120,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 별도 보증금 두 개를 합산하는 것이 아니라 변경된 임대차보증금 120,000,000원으로 파악해야 합니다.

이나실의 전입일과 최초 확정일자는 모두 2018.10.30입니다. 말소기준 근저당권의 설정일인 2018.10.23보다 늦으므로, 해당 근저당권에 대항하는 선순위 임차인이 아닙니다. 2023.05.22 주택임차권등기가 이루어졌지만, 그 자체로 기존 근저당권보다 앞선 순위를 확보하는 것은 아닙니다.

따라서 현재 최저가에 낙찰되고 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하더라도, 미배당 보증금을 매수인이 당연히 인수하는 구조는 아닙니다. 임차권등기는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 실제 점유 상태, 배당 순위, 임대차계약 및 매각물건명세서상 인수조건은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

현황조사에는 올레오의 다른 호실인 103호, 2308호, 2401호, 2403호부터 2406호, 2501호부터 2504호, 2601호부터 2604호 등의 점유자도 등장합니다. 이들은 2402호 임차인과 구분해야 하며, 다른 호실의 임차보증금을 본 물건의 인수금액으로 합산하지 않습니다. 호실이 특정되지 않은 점유자에 대해서는 실제 점유 호실을 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세가 핵심

올레오의 실거래 평균은 262,000,000원이지만, 여기에는 2022년의 388,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재의 가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선하여 판단해야 합니다.

최저매각가 157,780,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 76.0%입니다. 최근 평균과의 차이는 49,720,000원이며, 최신 거래 178,000,000원보다도 20,220,000원 낮습니다. 즉 제공된 최근 실거래 표본을 기준으로 하면 최저가는 실제로 시세 아래에 있습니다.

그러나 2026년 8월의 최신 거래는 전용 74.70㎡, 5층 거래로 대상 물건의 전용 76.1750㎡, 24층과 정확히 같지 않습니다. 또한 최근 12개월 평균에는 81.37㎡ 거래도 포함됩니다. 따라서 층·면적·내부 상태 차이를 고려하지 않은 평균가격을 2402호의 확정 시세로 취급해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 경우 집행비용 추정액은 3,008,920원, 근저당권에 대한 예상배당액은 154,771,080원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 32,908,920원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 근저당권 이전 및 질권 설정 관계에 따라 실제 배당수령권자는 확인해야 합니다.

위 배당은 채권최고액을 사용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액, 배당요구, 당해세, 최우선변제 대상, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권자의 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수보다 가격과 미배당의 변화

유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당금은 늘어나지만, 현재 확인된 권리관계상 그 금액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 대항력이 없는 후순위 임차보증금 역시 낙찰가 하락에 따라 매수인 인수액이 자동으로 늘어나는 구조가 아닙니다.

다만 다음 회차의 최저매각가가 낮아질수록 반드시 투자성이 높아진다고 단정할 수는 없습니다. 유찰 자체가 지속되거나 실거래 가격이 추가 하락한다면, 낮은 가격도 시장 상황에 따라 높게 평가될 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근. 주변에는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린상가가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 26층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역 및 과밀억제권역에 해당하며, 방화지구·시가지경관지구 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 거래 관련 규제의 적용은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 104세대 규모의 단지이고, 실거래 표본은 7건입니다. 최근 가격 하락과 거래 표본의 규모를 고려하면 빠른 재매도를 전제로 한 투자에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 이나실의 최초 보증금 100,000,000원, 변경 후 보증금 120,000,000원, 전입·확정일자와 임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요.
• 후순위 대항력 확인. 전입일 2018.10.30이 근저당권 설정일 2018.10.23보다 늦다는 점이 인수 0원 판단의 핵심입니다. 매각물건명세서상 별도 인수조건도 확인해야 합니다.
• 실제 점유 호실. 현황조사에 여러 호실의 점유자가 함께 등장합니다. 2402호 점유자와 다른 호실 점유자를 구분하고, 현장 점유와 명도 대상을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록말소 가능 여부, 경매 매수인의 의무 승계 여부 및 관련 행정상 제한을 확인하세요.
• 채권 이전 및 질권. 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권 이전, 목포수산업협동조합과 황수정의 질권 관계를 최신 등기와 채권 관련 문서로 확인하세요.
• 국세 압류. 두 공유자의 지분에 설정된 국세 압류와 관련해 실제 조세채권의 배당순위 및 인수 가능성이 있는 법정채무가 있는지 확인하세요.
• 시세 하락 점검. 전체 평균 262,000,000원보다 최근 평균 207,500,000원 및 최신 거래 178,000,000원을 우선하여 응찰가를 산정하세요. 최근 추세 -38.0%를 반영해야 합니다.
• 취득 부대비용. 관리비 체납, 인도·명도비용, 취득세, 수리비 및 기타 부대비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 및 기일 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 시장도 내려왔다”

인천 올레오 2402호는 감정가 322,000,000원에서 최저가 157,780,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 모두 밑돌고 있어, 최근 거래 기준 가격 차이가 존재한다는 점은 인정할 수 있습니다.

권리 측면에서는 2018년 계산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이나실의 임차권은 그보다 후순위입니다. 따라서 현재 확인된 선순위 임차보증금 인수는 0원으로 분석됩니다. 하지만 민간임대주택 등록, 실제 점유, 채권 이전과 질권, 조세채권 등은 최종 원본 검토가 필요합니다.

무엇보다 중요한 것은 최근 -38.0%의 하락 추세입니다. 과거 388,000,000원에 거래되던 물건군이 최신 거래에서는 178,000,000원으로 내려온 상황에서, 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 안전마진이 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 제한적이지만, 가격 안전성과 임대주택 등록상 의무는 추가 검증이 필요하다’입니다. 신건 고가 물건과 달리 현재 최저가는 최근 시세 아래에 있으나, 하락장·유찰 이력·임대주택등기 문제를 반영하여 입찰 여부와 응찰 상한을 보수적으로 결정할 필요가 있습니다.