인천지방법원 2022타경9318. 미추홀구 도화동 올레오 24층 2406호, 전용면적 76.175㎡의 아파트입니다. 감정가 322,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 157,780,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라 현재 실거래 수준과 권리 인수 가능성을 함께 따지는 것입니다.
권리 구조의 출발점은 2018년 10월 23일 설정된 계산새마을금고 근저당권 187,680,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류, 임차권등기가 발생했습니다. 본건 임차권자 안동헌의 주민등록일은 2021년 2월 5일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차권을 기준으로는 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 구조가 아닙니다. 다만 임차권등기와 민간임대주택등기가 남아 있어 낙찰 이후의 권리 정리 및 인도 문제까지 단순하다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층 2406호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.175㎡ · 지상 26층 건물 중 24층 |
| 단지 규모 / 사용승인 관련 | 올레오 · 104세대 · 준공일 2018.10.17 |
| 소유자 | 김원태(지분 1/2), 이민호(지분 1/2) |
| 감정가 | 322,000,000원 |
| 최저매각가 | 157,780,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 계산새마을금고 |
| 사건 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 · 을구 1번 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 187,680,000원 |
| 본건 임차권자 | 안동헌 · 임차보증금 130,000,000원 · 후순위 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 경매개시결정, 국세 압류 및 주택임차권은 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 선순위 근저당 자체도 배당액이 채권최고액에 미치지 못하더라도 원칙적으로 매각으로 말소되는 구조입니다.
한편 2026년 3월 4일에는 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고, 해당 근저당권부채권에 대해 목포수산업협동조합의 질권설정이 등기됐습니다. 2026년 3월 26일에는 현성룡의 근질권설정도 등기됐습니다. 이는 기존 근저당 채권의 이전 및 담보관계이므로 각각을 별개의 선순위 근저당 채무로 중복 합산할 수는 없습니다. 다만 실제 배당금 수령권자와 질권자 관계는 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 2406호 안동헌 임차권등기
본건 2406호에서 확인되는 실제 임차권자는 안동헌 1명입니다. 다른 호실의 점유 기록은 본건 보증금이나 인수채무에 합산하지 않습니다. 안동헌은 2020년 12월 5일 임대차계약을 체결했고, 2021년 1월 26일 점유를 개시했으며, 주민등록은 2021년 2월 5일입니다. 확정일자는 2020년 12월 24일입니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
안동헌
24층 2406호 · 76.175㎡ 전부
|
130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 · 배당 확인 |
예상 인수 0원
보증기관 승계 없음
|
| 임대차계약일 | 2020.12.05 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.01.26 |
| 주민등록일 | 2021.02.05 |
| 확정일자 | 2020.12.24 |
| 임차권등기일 | 2023.07.24 · 을구 2번 · 2023카임1573 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2023.07.24 |
| 예상 보증금 인수 | 0원 |
현황조사에는 103호, 2308호, 2401~2405호, 2501~2504호, 2601~2604호 등 다른 호실의 점유자도 기재되어 있습니다. 이들은 2406호의 보증금 인수액에 합산하지 않습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 전입 기록도 있어 2406호의 실제 점유자 및 인도 대상을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인보다 중요한 최근 거래
올레오는 104세대 규모의 건물입니다. 확인된 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 262,000,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 388,000,000원 거래가 포함되어 현재 가격 수준을 높게 보이게 만들 수 있습니다.
따라서 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 207,500,000원, 2026년 8월 최신 거래 178,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격 추세 -38.0%를 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 74.70㎡ | 5층 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20층 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22층 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21층 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16층 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21층 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 4건 | 207,500,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 7건 | 262,000,000원 |
최저매각가 157,780,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%로, 평균보다 49,720,000원 낮습니다. 최신 거래 178,000,000원보다도 20,220,000원 낮은 금액입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이므로, 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 권리 기준 실질취득금액 역시 157,780,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,008,920원 |
|
1. 을구 1번 선순위 근저당
계산새마을금고 설정 · 이후 채권 이전
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187,680,000원 | 154,771,080원 |
|
후순위 임차권 · 안동헌
배당 여력 없음
|
130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
선순위 근저당 채권최고액 기준 배당 추정입니다. 집행비용 3,008,920원, 근저당 배당 154,771,080원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차인 최우선변제, 당해세 및 실제 배당채권액의 변동은 반영되지 않았으므로 법원의 최종 배당표와 달라질 수 있습니다. 후순위 임차인 예상배당 0원은 현재 계산상 잔여 배당재원이 없다는 의미이며 확정 배당결과가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당액은 커진다
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시에는 아래와 같은 매각가 시나리오가 제시됩니다. 이는 예정된 매각결과가 아니라 회차별 비교 계산입니다.
| 회차 | 최저가 시나리오 | 선순위 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 32,908,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 79,580,244원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,312,200원 | 75,520,580원 | 112,159,420원 | 0원 |
중요한 점은 회차가 내려가도 이 권리 구조에서 예상 인수액은 0원 이라는 사실입니다. 따라서 각 시나리오의 권리 기준 실질취득금액은 해당 매각가와 같습니다. 추가 유찰은 매수인 가격 부담을 줄일 수 있지만, 시장의 하락 추세, 점유·명도비용, 건물의 환금성까지 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근입니다. 주위에는 아파트·공동주택·단독주택과 근린생활시설·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 26층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보설비와 공동주택 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 본건 2406호는 공동주택(아파트) 이용 부분입니다. 같은 건물의 103호에는 제1종근린생활시설이 포함되어 있으므로 다른 호실의 상업용 이용상태를 본건 주거용 아파트와 혼동하면 안 됩니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6m 도로에 접하는 입지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며, 시가지경관지구 저촉 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 있습니다. 개별 취득·이용 시 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,200,000원/㎡가 제시되어 있습니다. 이는 본건 아파트의 개별 시장가격과 동일한 수치가 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 104세대 규모에 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 과거 대비 가격 하락 폭도 크므로 단기간 재매각을 전제로 한 투자에는 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 인수사항. 본건 임차권등기와 민간임대주택등기의 처리, 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리나 특별매각조건 유무를 매각기일 전 원본에서 확인하세요.
- 안동헌 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 주민등록 2021.02.05, 확정일자 2020.12.24와 말소기준일 2018.10.23을 대조하고 임차권등기 말소 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
- 실제 점유 및 명도. 2406호의 실제 거주자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 인도명령 필요성을 확인하세요. 임차권의 후순위 여부와 즉시 인도 가능 여부는 별개입니다.
- 다른 호실의 권리와 구분. 현황조사에 다수 다른 호실의 점유자가 등장합니다. 타 호실의 보증금을 본건 인수액에 중복 합산하지 말고, 호실 미특정 기록이 2406호와 관계되는지만 확인하세요.
- 근저당 이전·질권 설정. 하이원자산관리대부로의 근저당권 이전과 목포수산업협동조합·현성룡의 질권 관련 등기를 대조해 실제 배당 수령권자와 말소 절차를 확인하세요.
- 국세 압류 및 조세채권. 공유자 지분별 국세 압류가 존재하므로 당해세·법정기일·교부청구 등 조세 관련 사항이 실제 배당과 매수인 부담에 미치는 영향을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 낙찰 후 행정상 의무 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 최근 실거래 검증. 2026.08 거래 178,000,000원은 74.70㎡·5층입니다. 본건 76.175㎡·24층의 상태와 조건을 반영해 비교가격을 검토하세요.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 미납 공용관리비, 점유자 인도·명도비용, 내부 보수비 등을 매각대금과 별도로 검토하세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.02 진행 여부와 최종 매각조건을 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 문서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “현재 시세 76%”가 중요하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 322,000,000원으로 평가됐던 아파트의 최저매각가가 157,780,000원까지 하락했고, 확인된 임차인의 대항력 순위와 근저당권 소멸 구조를 기준으로 예상 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다.
그러나 최근 가격 추세는 -38.0%입니다. 과거 388,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 262,000,000원에 기대어 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 또한 후순위 임차권등기, 민간임대주택등기, 채권양도·질권설정 및 실제 점유관계 확인이라는 입찰 전 과제도 남아 있습니다.
종합 판단은 B등급, 조건부 검토 대상입니다. 권리상 확인된 보증금 인수 위험은 작고 현재 매각가가 최근 실거래보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 반면 큰 폭의 가격 하락, 제한적인 거래 표본, 반복 유찰과 인도·등기 정리의 불확실성은 점수를 낮추는 요인입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근의 낮아진 거래가격을 기준으로 안전마진을 확보할 수 있느냐에 있습니다.
