인천지방법원 2022타경9318. 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 24층 2406호 아파트입니다. 김원태·이민호가 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 말소기준권리는 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 187,680,000원입니다. 이 근저당 이후 경매개시결정과 국세 압류가 기입됐고, 대상호 임차권자 안동헌의 전입일은 2021.02.05, 확정일자는 2020.12.24입니다. 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없는 임차인으로 정리되며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가는 3.22억이고 한 번 유찰돼 2.254억까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균은 2.075억, 최신 거래는 1.78억입니다. 전체 7건 평균 2.62억에는 2022년 3.88억 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 실제 최근 흐름은 -38.0%로 하락 방향이므로, 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2406호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 76.175㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
핵심은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 187,680,000원이고, 이 권리를 기준으로 2022년 경매개시결정과 2023년 국세 압류, 2023년 안동헌의 주택임차권은 모두 뒤에 위치합니다. 근저당권 자체는 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전등기됐고, 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권, 2026.03.26 현성룡의 근질권도 기입됐습니다.
② 임차인 — 대상호는 안동헌 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안동헌 | 24층 2406호 76.1750㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2021.02.05 | 2020.12.24 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
안동헌의 임대차계약일자는 2020.12.05, 점유개시일자는 2021.01.26, 주민등록일자는 2021.02.05이며 보증금은 130,000,000원입니다. 모두 2018.10.23 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 2023.05.31 임차권등기명령에 따라 2023.07.24 주택임차권이 등기됐지만, 등기부에서도 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 103호·2308호·2401호·2402호·2403호·2404호·2405호·2501호·2502호·2503호·2504호·2601호·2602호·2603호·2604호 등 다른 호수 점유자도 함께 확인되지만, 본 2406호와 일치하는 대상호 임차인은 안동헌입니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래가 중요하다
올레오는 104세대, 2018.10.17 사용승인 단지입니다. 전용 76.175㎡와 면적이 매칭되는 실거래를 포함해 최근 확인된 7건은 아래와 같습니다. 전체 평균은 262,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.7㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
현재 최저가 225,400,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%입니다. 즉 감정가보다 30% 내려왔어도 최근 거래수준보다 높은 가격입니다. 최신 거래도 2026.08 178,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -38.0%입니다. 전체 평균 262,000,000원만 보면 현재 최저가가 86.0%로 보이지만, 그 수치만 근거로 가격 메리트를 판단하면 하락한 최근 시장을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 187,680,000원 | 187,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,764,400원 |
현재 회차 225,400,000원에서는 근저당권 채권최고액 기준 187,680,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 33,764,400원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않지만 가격은 더 내려간다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 225,400,000원 | 187,680,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 32,908,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 79,580,244원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 유찰이 이어져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 2회 유찰 시 매각가는 157,780,000원, 3회 유찰 시 110,446,000원으로 내려가며, 그 대신 근저당권의 미배당액이 각각 32,908,920원, 79,580,244원으로 늘어납니다. 이 미배당은 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액으로 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근으로, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 아파트 부분은 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역에 포함되고, 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,164.5㎡, 공시지가 3,200,000원/㎡이며 광로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 262,000,000원보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -38.0%이므로 감정가 322,000,000원을 기준으로 한 할인율만 보고 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차권 확인. 안동헌은 보증금 130,000,000원이지만 전입이 2021.02.05로 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 2026년 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권·근질권 등 후속 등기까지 최신 등기부로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰 = 저가”가 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 권리 측면에서는 매수인 인수 0원이고, 대상호 임차인 안동헌도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 현재 최저가 225,400,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 108.6%이고, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -38.0%로 내려온 상태입니다. 전체 평균 262,000,000원에는 2022년 388,000,000원 고가 거래가 포함돼 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 최근 거래가격과 추가 유찰 시나리오가 이 물건의 승부처입니다.
