인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동의 '올레오' 24층 2404호입니다. 전용면적은 65.4539㎡이며, 2018년 준공된 104세대 건물의 아파트 세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 135,730,000원입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 23일 설정된 계산새마을금고 근저당권으로, 이후의 경매개시결정과 공유자별 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하지만 근저당권의 채권이 이전되고 질권까지 설정되어 있으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 더구나 본건 2404호의 점유자로 조사된 김한희의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다. 인수액 0원이라는 예상 결과만으로 점유·명도나 기타 권리 검토를 생략할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층 2404호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 건물현황 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김원태(2분의 1), 이민호(2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 계산새마을금고 |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 177,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 예상 인수액 | 0원 (권리 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다
최초 소유권은 코리아신탁주식회사 명의로 보존되었으나, 2018년 10월 23일 신탁등기가 말소되고 김원태·이민호에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이 이전되었습니다.
같은 날 설정된 계산새마을금고 근저당권 177,120,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 임의경매개시결정, 2023년 두 공유자 지분에 대한 국가 압류가 등기되었습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위는 확인이 필요합니다.
또한 2022년 12월 7일 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 등록 원인은 2018년 9월 18일이며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 명시되어 있습니다. 매각에 따른 등록·임대 관련 의무 처리와 말소 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 2404호를 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 올레오의 여러 호실에 관한 전입·점유 정보가 함께 확인됩니다. 이 사건의 표시 주소인 2404호에 직접 대응하는 점유자는 김한희입니다. 다른 호실의 전입자와 보증금을 2404호의 임차채무로 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2404호 · 김한희 현황조사·매각물건명세서 |
2020.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 호실 미기재 · 안나연 본건 관련 여부 확인 대상 |
2018.11.26 | 미상 | 기재상 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김한희는 2404호로 특정된 점유자입니다. 안나연은 조사상 호실이 기재되지 않아 본건과의 관련 여부를 확정할 수 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 이후로 기재되어 있습니다. 확정일자 및 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 49%보다 중요한 것은 최근 거래
올레오의 동일 평형(전용 65.45㎡대) 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 215,333,333원이지만, 과거 388,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단하는 대표값으로 사용하기에는 주의가 필요합니다.
따라서 최근 12개월의 9건 평균 199,555,555원과 최신 실거래 204,000,000원(2026.09)을 우선 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 199,555,555원 |
현재 최저가 135,730,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%이며, 최근 평균보다 63,825,555원 낮습니다. 최신 실거래 204,000,000원보다도 68,270,000원 낮은 금액입니다. 배당 분석상 인수액이 0원이므로, 경매가격 비교를 위한 실질취득 추정액 역시 최저가와 같은 135,730,000원입니다. 단, 취득 부대비용과 확인되지 않은 부담은 제외한 수치입니다.
현재 최저가가 최근 거래 수준보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 하락 추세가 계속된다면 지금의 가격 차이가 그대로 유지된다고 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 133,029,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 135,730,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,700,220원을 제외한 133,029,780원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 44,090,220원의 미배당액이 발생합니다.
중요한 점은 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 담보권 미배당액이 발생하더라도 말소되는 근저당권의 잔액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 근저당권 양도·질권설정에 따른 실제 배당 수령 관계, 당해세, 임차인의 최우선변제 여부 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 시나리오
현재 회차에서 낙찰되지 않을 경우의 가격 및 배당 추정은 다음과 같습니다. 아래 금액은 회차별 시나리오이며 실제 다음 매각기일·최저가 확정 여부는 별도 확인해야 합니다.
| 구분 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
66,507,699원 | 64,910,560원 | 112,209,440원 | 0원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 내려가지만, 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결과는 별도로 확인되지 않은 선순위 채권이나 임차인 권리가 없다는 전제를 바탕으로 한 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 26층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로 및 남측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 해당하며 시가지경관지구 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 허가 대상 여부도 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 104세대 규모이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 가격 추세가 -24.0%로 제시되어 있고, 과거 고가 거래와 최근 거래 간 차이가 커 향후 매도 가능 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2404호 점유자 확인. 김한희의 보증금, 계약관계, 확정일자, 실제 점유 여부 및 배당요구 여부를 확인합니다. 호실 미기재 점유자의 본건 관련 여부도 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 계산새마을금고 근저당권의 설정·이전, 하이원자산관리대부의 권리 취득 및 목포수산업협동조합의 질권설정 내용을 최신 등기부와 경매기록에서 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 등록 상태, 매각에 따른 의무 및 등록사항 처리 여부를 확인합니다.
- 압류·조세채권. 국가 압류 2건과 관련된 체납세액, 당해세 및 배당 우선순위를 확인합니다. 등기상 압류가 소멸한다고 모든 조세 부담 검토가 끝나는 것은 아닙니다.
- 실거래 중복·가격 검증. 동일 평형 거래 중 같은 월·층·가격으로 기재된 사례가 있으므로 원본 거래의 중복 집계 여부를 확인하고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 비교합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -24.0%를 고려하여 감정가 기준 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않습니다.
- 관리비·명도비. 미납 공용관리비, 점유자의 인도 협의, 인도명령 가능 여부 및 실제 명도 비용을 확인합니다.
- 기일·보증금. 2026.11.02 매각기일과 해당 기일의 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고에서 재확인합니다.
- 매각 범위. 경매대상 목록과 호실별 권리관계를 대조하여 다른 호실에 관한 임차인 정보를 본건 인수채무로 잘못 합산하지 않습니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
인천지방법원 2022타경9318 올레오 2404호는 2회 유찰로 감정가 277,000,000원에서 최저가 135,730,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 199,555,555원과 비교하면 최저가는 시세의 68.0%입니다. 최신 실거래 204,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다.
권리분석에서는 2018년 계산새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 후순위 경매개시결정과 압류는 소멸하는 것으로 판단합니다. 대상 호실의 점유자 김한희도 확인된 전입일 기준으로는 말소기준일 이후 전입이므로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최근 가격 추세가 -24.0%이고, 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 담보권 이전·질권설정까지 존재합니다. 가격상 할인은 인정하되 권리관계까지 확정적으로 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
종합 판단은 B등급. 현재 회차의 가격 경쟁력은 긍정적이나, 실제 점유·임대차관계와 하락 추세를 확인한 후 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 조건부 접근이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 감정가 대비 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 최근 거래가에 비해 충분한 안전마진이 있는지, 그리고 인수액 0원이라는 추정이 원본 서류에서도 유지되는지입니다.
