193,900,000원
인천지방법원 2022타경9318. 도화동 올레오 24층 2404호 아파트입니다. 소유자는 김원태·이민호로 각 지분 2분의 1이고, 등기상 최초 말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 177,120,000원입니다. 이후 2022.07.21 임의경매개시결정과 2023년 국세 압류는 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 단순히 “권리 깨끗”이라고 끝내기에는 확인할 항목이 있습니다. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하고, 2026.03.04에는 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐으며 같은 날 근저당권부채권에 목포수산업협동조합의 질권이 설정돼 있습니다. 매수인 인수액 자체는 0원으로 산정되어 있지만, 최신 매각물건명세서에서 이들 등기의 현재 처리 상태와 배당권자 명의를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2404호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 65.4539㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김원태 지분 2분의 1 · 이민호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.23 근저당
핵심 기준일은 2018.10.23입니다. 계산새마을금고 명의의 채권최고액 177,120,000원 근저당이 말소기준권리이고, 2404호에서 확인되는 김한희의 전입일은 2020.07.03으로 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
② 2404호 점유관계 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한희 | 2404호 | 2020.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
올레오 동일 면적대 실거래의 전체 평균은 230,666,666원이지만, 목록에는 2022년의 388,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시세 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 199,000,000원, 최신 거래 204,000,000원, 그리고 최근 흐름 -32.3%를 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.4539㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 평균보다 아래이기는 하지만 거의 맞닿은 수준이고, 최신 거래 204,000,000원과도 큰 간격을 둔 가격은 아닙니다. 더구나 최근 거래 수준이 과거 대비 -32.3%로 내려온 흐름이므로, “감정가 277,000,000원에서 1회 유찰됐으니 크게 싸다”는 식의 판단은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당권 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 177,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,265,400원 |
현재 최저가 193,900,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여액 13,265,400원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 여유는 다음 회차부터 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 193,900,000원 | 177,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 토지는 시가지경관지구에 저촉되고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,200,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,164.5㎡입니다.
- 단지. 올레오 104세대, 준공일 2018.10.17이며 동일 면적대 실거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 감정가 277,000,000원이나 전체 평균 230,666,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -32.3%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 약간 낮다는 사실만으로 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 2404호 점유 확인. 김한희의 전입은 2020.07.03으로 말소기준 2018.10.23보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 등 실제 임대조건은 원문을 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기부에서 현재 효력·말소 처리 여부를 대조하세요.
- 채권자 명의 대조. 2026.03.04 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고 목포수산업협동조합 질권이 설정돼 있습니다. 실제 배당권자 명의는 최신 서류로 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “최근 시세 97.4%”를 봐야 한다
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2018.10.23 근저당이고, 2404호 김한희의 전입은 2020.07.03이라 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 권리 자체가 낙찰가에 보증금을 더 얹는 인수형 구조는 아닙니다.
반면 가격은 신중해야 합니다. 감정가 277,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 193,900,000원까지 내려왔지만, 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 199,000,000원의 97.4%입니다. 최신 실거래도 204,000,000원이고 최근 흐름은 -32.3%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 현재 가격은 보수적 접근”으로 정리하는 편이 맞습니다. 특히 2022년 388,000,000원 거래가 끌어올린 전체 평균을 근거로 현재 최저가가 크게 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
