인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 25층 2502호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김원태·이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2018.10.23. 설정된 계산새마을금고 근저당 채권최고액 181,920,000원입니다. 이후 경매개시결정, 압류와 본건 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
특히 본건 호수에 직접 연결되는 임차권자는 고정웅입니다. 임대차계약일은 2020.10.19., 점유개시는 2020.11.30., 전입은 2020.12.16., 확정일자는 2020.11.09.이며 보증금은 130,000,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2018.10.23.보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석됩니다. 배당 시 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층2502호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2018.10.23. 계산새마을금고 근저당 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리
2018.10.23. 계산새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2022.07.21. 임의경매개시결정과 2023.04.26. 국의 김원태·이민호 지분 압류, 2024.02.16. 고정웅의 주택임차권은 모두 이 기준보다 뒤입니다. 등기부에는 2026.03.04. 기존 근저당권의 주식회사하이원자산관리대부 이전과 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정도 기재되어 있습니다.
② 본건 2502호 임차인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고정웅 | 25층 2502호 65.4539㎡ 전부 | 2020.12.16 | 2020.11.09 | 130,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
임대차계약일 2020.10.19. · 점유개시일 2020.11.30. · 전입일 2020.12.16. · 임차권등기 2024.02.16. 말소기준권리 2018.10.23.보다 모두 뒤입니다.
③ 시세 비교 — 30% 유찰됐지만 체감 할인은 작다
감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 193,900,000원까지 내려왔습니다. 감정가만 기준으로 보면 70% 수준이지만, 현재 시장가격과 비교하면 이야기가 달라집니다. 동일면적 최근 12개월 8건 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 204,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 97.4%로, 평균 대비 차이는 5,100,000원에 그칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 193,900,000원은 최근 거래 범위의 하단인 194,000,000원과 사실상 맞닿아 있습니다. 최신 거래 204,000,000원보다 10,100,000원 낮지만, 취득 관련 비용과 명도·보유비용까지 고려하면 경매 자체의 가격 여유가 넉넉한 구간이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 181,920,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,465,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 193,900,000원 | 181,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
추가 유찰로 선순위 채권의 미배당액이 커져도, 제공된 시나리오상 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 권리위험이 커지는 구조라기보다 가격이 내려가면서 시장가격 대비 여유가 확대되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근으로, 주위에 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 공동주택에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로, 남측 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 올레오는 104세대, 2018.10.17. 준공입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 가격대가 194,000,000원~205,000,000원에 집중돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 과거 388,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 230,666,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선해 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -32.3% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 2.6% 낮다는 이유만으로 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 임차권 원본 대조. 고정웅의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 배당·말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 2026년 근저당권 이전 확인. 계산새마을금고 근저당권은 2026.03.04. 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고 근저당권부채권 질권도 설정돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 소유권·인도 확인. 등기상 김원태·이민호 공동소유입니다. 실제 인도 대상과 현재 점유상태는 입찰 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전, 가격은 아직 얇다”
이 사건의 핵심은 보증금 130,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 고정웅의 전입일 2020.12.16.은 말소기준권리 2018.10.23.보다 뒤이므로 대항력이 없고 낙찰자 인수도 0원입니다. 권리구조만 보면 명확한 편입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 193,900,000원까지 내려왔지만, 이 금액은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%이고 최신 거래 204,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -32.3%입니다. 권리는 합격, 현재 가격은 신중. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래와 추가 유찰 가능성을 중심으로 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
