인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동의 올레오 25층 2502호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 2018년 소유권이 김원태·이민호에게 각각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 날 계산새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시됐으며 국세 압류와 주택임차권등기가 추가됐습니다. 2026년에는 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고 그 피담보채권에 목포수산업협동조합의 질권도 설정됐습니다.
핵심은 임차보증금 130,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조인지입니다. 고정웅의 주민등록일은 2020.12.16로, 말소기준인 2018.10.23보다 늦습니다. 선순위 대항력이 확인되지 않으므로 이 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득액이 130,000,000원으로 고정되는 인수형 물건으로 볼 근거는 없습니다. 현재 분석상 실질취득액은 낙찰가에 부대비용을 더하는 구조이며, 임차권에 따른 별도 인수금은 0원으로 추정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층 2502호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 중 25층 |
| 단지 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
| 소유자 | 김원태(2분의 1), 이민호(2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청채권자 | 계산새마을금고 (개시 당시) |
| 사건 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 임차권 | 고정웅 · 보증금 130,000,000원 · 후순위 주택임차권등기 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (기존 임차권 분석 기준, 최종 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 계산새마을금고의 2018.10.23 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등록된 임의경매개시결정, 국세 압류 및 고정웅의 주택임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 근저당권 양도와 피담보채권 질권설정은 기존 근저당권과 연결된 권리변동으로, 각각을 별개의 선순위 근저당 채무처럼 더할 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 2502호 고정웅의 보증금 1.30억
이 경매 대상은 25층 2502호입니다. 해당 호실에 확인되는 임차권자는 고정웅 1명입니다. 같은 건물의 103호, 2308호, 2401호 등 다른 호실에 기재된 점유자·임차인들의 보증금은 2502호의 인수금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 대상 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정웅 25층 2502호 전부 |
130,000,000원 | 전입 2020.12.16 확정 2020.11.09 |
대항력 없음 | 배당순위 확인 | 인수 0원 추정 |
| 임대차계약일 | 2020.10.19 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.11.30 |
| 주민등록일 | 2020.12.16 |
| 확정일자 | 2020.11.09 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.02.16 · 을구 2번 · 인천지방법원 2024카임255 |
| 배당요구 관련 기재 | 2024.02.16 · 배당요구 종기 및 적법성 확인 필요 |
| 말소기준 | 2018.10.23 근저당권 · 임차인의 전입보다 선행 |
③ 시세 비교 — 1.35억의 할인, 그리고 하락 추세
올레오 전용 65.45㎡대의 최근 12개월 실거래 평균은 199,555,555원(9건)입니다. 최신 거래는 2026년 9월 204,000,000원이고, 현재 최저가 135,730,000원은 최근 12개월 평균의 68.0% 수준입니다. 최신 거래와 비교해도 약 66.5% 수준으로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
전체 12건의 평균은 215,333,333원으로 더 높지만, 여기에는 2022년 10월의 388,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 이 과거 고가 거래를 현재 시세 판단의 중심에 놓으면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 설정분 | 181,920,000원 | 133,029,780원 |
| 채권 미배당액 | — | 48,890,220원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당이며, 국세 관련 우선배당, 임차인에 대한 배당, 최우선변제 및 실제 채권액 변동 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 이후 이전·질권설정돼 실제 배당수령권자는 확인이 필요합니다. 미배당 채권액은 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 117,009,440원 | 0원 |
말소기준보다 늦은 임차권이 매각으로 소멸한다는 현재 판단을 유지하면, 유찰이 추가되더라도 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 유찰에 따라 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 기존 권리관계가 확인된다는 전제이며, 추가 유찰 및 해당 가격의 실제 적용은 확정된 일정이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택과 근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 해당 아파트에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비 등이 있습니다.
- 토지 및 도로. 8필지 일단지이며, 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등이 해당하며, 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 104세대 규모이고 최근 동일 면적 거래가 존재하지만, 가격 추세가 하락하고 있어 향후 매도가격과 매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 고정웅의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기와 2018.10.23 말소기준권리를 원본으로 대조하세요.
- 배당요구와 명도. 2024.02.16 관련 서류의 적법성, 임차인의 배당순위, 현재 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 등록 원인일 2018.09.18과 등기일 2022.12.07의 관계, 의무기간, 말소 가능성 및 매수인의 임대사업 관련 의무를 확인하세요.
- 근저당권 이전·질권. 주식회사하이원자산관리대부와 목포수산업협동조합 관련 권리변동, 공동담보목록 및 배당 관계를 확인하세요.
- 국세 압류. 김원태·이민호 지분에 관한 압류는 말소 대상이지만, 당해세와 실제 배당 우선순위가 예상배당에 미치는 영향을 별도 검토하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 중심으로 판단하되, -24.0%의 하락 추세와 층·향·내부 상태 차이를 반영하세요.
- 유찰과 낙찰가. 단지 평균 유찰 2.5회라는 통계를 다음 유찰의 보장으로 해석하지 말고 입찰 상한을 별도로 설정하세요.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 내부 시설, 공용부분 부담 및 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 최종 원본. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보 관계 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 권리는 남았다”
인천 올레오 2502호의 현재 최저가는 135,730,000원. 최근 12개월 실거래 평균 199,555,555원의 68.0%이므로 단순한 가격 비교에서는 분명한 할인 구간입니다. 고정웅의 보증금 130,000,000원도 전입이 말소기준보다 늦어 매수인 인수 0원으로 추정되는 점은 긍정적입니다.
그러나 최근 시세는 -24.0% 하락 추세이고, 2회 유찰과 민간임대주택 등기, 근저당권 이전·질권설정 등 확인할 사항이 남아 있습니다. 따라서 가격상 검토 여지는 있지만 권리 확인을 마친 뒤에만 입찰을 판단할 물건입니다. 현재 종합 판단은 B등급입니다. 승부처는 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 실제 인수의무의 확정, 임대주택 규제 확인, 그리고 하락한 최근 시세를 기준으로 한 입찰가 설정입니다.
