인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 올레오 24층 2405호, 전용 약 65.45㎡ 아파트입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 감정가는 277,000,000원이지만 이미 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 135,730,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔으니 표면적으로는 상당히 저렴해 보입니다.
그러나 실거래 흐름을 보면 감정가만 기준으로 할인율을 판단하기 어렵습니다. 2022년 거래에는 388,000,000원의 고가 사례가 있지만, 2026년의 거래는 주로 194,000,000원~205,000,000원 수준입니다. 최근 거래 추세도 -24%입니다. 따라서 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
권리분석에서는 또 하나의 중요한 구분이 필요합니다. 말소기준권리는 2018년 계산새마을금고 근저당권으로, 이후 설정된 임차권등기와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 호실의 전입자 기록이 복수이고, 2022년 민간임대주택등기도 존재하므로 말소되는 등기와 실제 점유·명도 문제가 같지는 않다는 점을 유의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층 2405호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 26층 건물 중 24층 |
| 건물 / 단지 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
| 소유자 | 김원태(지분 1/2), 이민호(지분 1/2) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 13,573,000원 · 실제 보증금 조건 확인 필요 |
| 경매신청 관련 채권액 | 2,411,121,960원 · 개별 호실 근저당 채권최고액과 구분 필요 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 177,120,000원 |
| 현재 등기상 권리자 | 주식회사하이원자산관리대부(근저당권 이전) · 목포수산업협동조합(근저당권부채권 질권) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당권
핵심은 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2022년 임의경매개시결정, 2023년의 압류 및 임차권등기는 모두 그 이후에 발생했습니다. 따라서 제시된 선후관계 기준으로는 매각에 의해 소멸할 후순위 권리로 분석됩니다.
다만 2026.03.04에는 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었고, 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권을 중심으로 한 채권관계의 변경으로, 별개의 매수인 인수액을 곧바로 의미하지 않습니다. 권리 이전과 질권의 범위, 공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 2405호를 별도로 구분해야 한다
현황조사에는 올레오 건물 내 여러 호실의 임차인과 전입자가 함께 나타납니다. 그러나 2405호의 매수인이 다른 호실의 보증금까지 부담하는 것은 아닙니다. 대상 물건과 직접 관련된 기록은 이상현, 이상일의 전입 기록 및 김현진의 임차권등기입니다.
| 성명 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 이상현 2405호 |
전입 2019.02.25 확정 2021.02.24 |
미상 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 인수승계 근거 미확인 |
| 이상일 2405호 |
전입 2021.01.04 확정 2021.02.24 |
미상 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 인수승계 근거 미확인 |
| 김현진 주택전부 · 을구 2번 임차권 |
전입 2019.02.25 확정 2021.02.15(등기 기재) 임차권등기 2023.08.21 |
최초 90,000,000원 변경 105,000,000원 |
대항력 없음 후순위 임차권 · 배당 확인 매각으로 소멸 예정 |
김현진의 임차권등기에는 2019.01.21 계약 보증금 90,000,000원, 2021.02.15 계약 보증금 105,000,000원이 순차 기재되어 있습니다. 이를 195,000,000원으로 합산하지 않습니다. 임차권등기상 확정일자는 2021.02.15이며 다른 조사 기록에는 2021.02.24가 나타나므로 원본 대조가 필요합니다.
다른 호실의 전입·임차 기록은 별도로 구분됩니다. 103호, 2308호, 2401~2404호, 2406호, 2501~2504호, 2601~2604호 등에 관한 기록은 2405호의 인수금액으로 합산하지 않습니다. 해당 호실이 특정되지 않은 전입 기록 역시 2405호 점유로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 거래가 기준
올레오의 전용 65.45㎡대 실거래 내역을 보면, 현재 최저매각가는 최근 가격보다 낮습니다. 다만 과거 388,000,000원의 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 매력은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 215,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 199,555,555원 |
| 비교 기준 | 금액 | 최저가와의 관계 |
|---|---|---|
| 감정가 | 277,000,000원 | 최저가는 감정가의 49% |
| 전체 실거래 평균 | 215,333,333원 | 최저가 63.0% |
| 최근 12개월 평균 | 199,555,555원 | 최저가 68.0% |
| 최신 거래(2026.09) | 204,000,000원 | 최저가가 68,270,000원 낮음 |
| 최근 가격 추세 | -24.0% | 하락 추세 주의 |
최저매각가 135,730,000원은 최근 12개월 평균 199,555,555원보다 63,825,555원 낮습니다. 최신 거래인 2026년 9월의 204,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 현재 확인되는 선후순위 관계와 예상 인수액 0원을 전제로 하면, 낙찰가 135,730,000원에서의 기본 취득가격도 같은 금액입니다. 단, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 계산새마을금고 근저당권 | 177,120,000원 | 133,029,780원 |
| 채권 미배당 | 44,090,220원 | — |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 현재 권리자 변경 및 질권 관계가 반영된 최종 배당순위·수령자는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인의 최우선변제·기타 우선채권은 별도로 차감될 수 있어 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,700,220원을 공제한 133,029,780원이 근저당권 배당재원으로 계산됩니다. 채권최고액 177,120,000원 기준으로는 44,090,220원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 근저당권 채권의 미회수금액이지, 그 금액만큼 낙찰자가 추가로 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 예상배당과 실질취득
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 112,209,440원 | 0원 |
후순위 근저당권과 임차권이 매각으로 소멸한다는 현재 판단 아래에서는, 회차가 내려가더라도 미배당 채권을 매수인이 자동으로 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 예상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 실제 임차관계, 우선변제, 민간임대주택 관련 의무 및 기타 매각조건에 대한 최종 검토를 대신하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근입니다. 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물로, 공동주택 부분에는 위생설비·급배수설비·승강기·주차설비·화재탐지 및 경보설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 시가지경관지구와 관련됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있으므로 실제 취득과 거래에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 대상 호실은 아파트로 이용되는 구분건물에 해당합니다. 건물 내 103호는 제1종근린생활시설로서 공실이고, 나머지 조사 대상 호실은 공동주택으로 이용되는 것으로 나타납니다.
- 환금성. 104세대 규모이며 같은 면적의 실거래가 확인됩니다. 그러나 과거 고가 거래와 최근 거래의 가격 차이가 크고 최근 추세가 하락이므로, 향후 매각가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 대조. 2405호의 인수되는 권리 유무, 특별매각조건, 임차권등기와 민간임대주택등기의 처리사항을 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 이상현·이상일·김현진 사이의 관계와 실제 거주자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 방지. 김현진의 90,000,000원과 105,000,000원은 순차 계약금액으로 기재되어 있으므로 단순 합산하지 마세요. 실제 반환채권의 범위와 변경계약 내용을 확인하세요.
- 등기상 채권관계. 계산새마을금고 근저당권의 이전, 하이원자산관리대부의 채권자 지위, 목포수산업협동조합 질권 및 공동담보목록을 확인하세요.
- 조세채권. 미추홀구 및 국세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당은 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간·임대료 증액 제한과 매각 후 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 최근 시세 중심으로 응찰가 판단. 감정가 277,000,000원이나 과거 최고 거래가 388,000,000원을 기준으로 할인율을 과대평가하지 마세요. 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 참고하세요.
- 하락 추세와 환금성. 최근 가격 추세 -24%와 평균 유찰 2.5회를 감안하여 매도 가능 가격과 보유기간을 보수적으로 판단하세요.
- 관리비·취득 부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 명도비 등 실제 현금 지출을 별도로 확인하세요.
- 매각기일·입찰조건 재확인. 2026.11.02 매각 일정과 최저매각가, 입찰보증금 및 매각조건 변경 여부를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 최근 시세와 점유관계
이 물건은 가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 감정가 277,000,000원에 평가된 아파트가 2회 유찰돼 135,730,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 199,555,555원에 비해서도 낮은 수준입니다.
말소기준권리 이후의 임차권등기와 압류는 매각으로 소멸할 후순위 권리로 분석되며, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 추가 채무가 되는 구조는 아닙니다.
하지만 최근 거래 추세 -24%는 가볍게 볼 수 없습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 현재의 실거래 수준을 우선해야 하고, 실제 매수가격에 명도·관리비·세금 등 부대비용을 더해 보수적으로 평가해야 합니다. 특히 2405호의 복수 전입 기록, 김현진의 임차권등기, 민간임대주택 등록과 공동담보 채권관계를 모두 확인해야 합니다.
결론은 ‘가격상 검토 가치가 있지만 권리·점유 확인을 조건으로 하는 신중 접근’입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰하기보다는, 최근 가격 하락과 실제 명도 및 취득비용을 반영해 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
