193,900,000원
인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 24층 2405호, 전용면적 65.4539㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김원태·이민호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 177,120,000원입니다. 이후 2022년 경매개시, 국세·지방세 압류, 김현진의 주택임차권등기가 뒤따랐고, 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금전채무는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”고 볼 수는 없습니다. 같은 면적 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 204,000,000원이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 특히 최근 가격 수준은 과거 표본보다 32.3% 낮은 추세라, 2022년의 388,000,000원 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2405호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.14 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.23 근저당
말소기준권리는 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권 177,120,000원입니다. 2026.03.04 이 근저당권은 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 목포수산업협동조합의 질권이 설정됐습니다. 따라서 기준권리의 설정일은 그대로 2018.10.23이지만, 실제 배당 단계에서는 현재 권리자 관계를 최신 등기와 배당표로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 2405호 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
2405호와 직접 연결되는 조사 인원은 이상현·이상일·김현진입니다. 이들의 전입일은 모두 2018.10.23 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 매수인 보증금 승계액은 0원으로 계산됩니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 | 2405호 | 2019.02.25 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상일 | 2405호 | 2021.01.04 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현진 | 주택전부 · 임차권등기 | 2019.02.25 | 없음 → 2021.02.15 | 90,000,000원 → 105,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김현진의 임차권등기에는 2019.01.21 계약 보증금 90,000,000원, 2021.02.15 계약 보증금 105,000,000원이 각각 적혀 있고, 주민등록·점유개시는 2019.02.25입니다. 두 계약 모두 말소기준권리인 2018.10.23 근저당보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인으로 승계되는 구조는 아닙니다. 특히 두 보증금은 계약 갱신 과정의 금액으로 보이며 합산해 195,000,000원으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 12개월 거래를 봐야 한다
올레오는 2018.10.17 준공, 104세대 규모이며 대상 면적은 65.4539㎡입니다. 아래는 같은 면적의 최근 거래입니다. 가격 판단에서는 2022년 388,000,000원 고가 거래가 포함된 전체 평균 230,666,666원보다, 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.45㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 최근 거래 최저도 194,000,000원이고, 최신 거래는 204,000,000원입니다. 따라서 277,000,000원 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 강한 가격 메리트가 생겼다고 보기는 어렵습니다. 현재 경매가는 최근 시장 가격대의 하단에 거의 붙어 있는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 설정 | 177,120,000원 | 177,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,265,400원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 177,120,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 13,265,400원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선차감돼 실제 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,900,000원 | 177,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화IC 남동측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중이며 북동측 왕복 7차선 도로, 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 토지는 시가지경관지구에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 시장 흐름. 65.45㎡ 거래는 최근에도 확인되지만 최근 12개월 평균 199,000,000원으로 과거 표본 대비 가격 추세가 -32.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아니라 최근 실거래로 잡기. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 97.4%입니다. “감정가 대비 30% 할인”만으로 매수 근거를 만들면 안 됩니다.
- 2405호 점유관계 재확인. 이상현·이상일·김현진의 현재 점유 여부와 실제 인도대상을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 김현진 임차권등기 원문 대조. 90,000,000원과 105,000,000원은 두 계약의 보증금이므로 합산하지 말고 계약 갱신 관계와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 처리 확인. 2022.12.07 등기의 매각 후 존속·말소 처리와 관련 의무를 최신 매각물건명세서와 등기부에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 미추홀구 압류 1건과 인천세무서장 관련 국세 압류 2건이 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 2026.03.04 하이원자산관리대부로 근저당권이 이전되고 목포수산업협동조합 질권이 설정돼 있으므로 배당요구 및 현재 채권자 관계를 최신 기록으로 맞춰야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “1회 유찰”은 아직 가격 신호가 약하다
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리만 보면 말소기준은 2018.10.23 근저당권이고 2405호 관련 전입은 전부 그 이후라, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 277,000,000원에서 193,900,000원까지 내려왔어도 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4% 수준입니다.
더구나 최근 가격 흐름은 과거 표본 대비 -32.3%입니다. 2022년 388,000,000원 거래가 들어간 전체 평균 230,666,666원을 기준으로 보면 싸 보이지만, 현재 시장의 실제 비교대상은 194,000,000원~205,000,000원대 최근 거래입니다. 따라서 권리의 금전 인수는 낮지만 가격 안전마진은 얇은 편입니다. 여기에 민간임대주택등기·조세압류·2405호 점유관계를 최종 확인해야 하므로, 현재 회차에서는 “감정가 대비 할인”보다 최근 시세 대비 응찰가 규율이 더 중요한 물건입니다.
