인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 23층 2308호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 193,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 177,120,000원이고, 이후 경매개시결정과 국세 압류, 정지현의 임차권등기는 후순위입니다. 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 ‘70%까지 내려왔으니 싸다’고 보면 위험합니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 204,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 97.4%라 할인폭이 크지 않습니다. 특히 최근 거래 수준이 과거 거래보다 -32.3% 낮은 하락 추세여서 가격 안전마진을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 23층2308호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 추정 0원
말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 정지현의 최초 임대차계약일은 2019.01.31, 전입·점유개시는 2019.02.19로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류돼 있고, 2025.07.02 설정된 임차권등기도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지현 | 제23층 제2308호 65.4539㎡ · 2019.02.19 | 85,000,000원 89,250,000원 | 2019.01.31 2021.01.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
2308호 기준 실제 임차인은 정지현 1명입니다. 임차권등기에는 2019년 계약의 보증금 85,000,000원과 2021년 계약의 보증금 89,250,000원이 각각 기재돼 있으며, 두 금액을 합산한 보증금으로 보지 않습니다. 배당요구는 2025.07.02 접수돼 있습니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가지만 최근 시세와는 97.4%
올레오 전용 65.45㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 199,000,000원이고, 최신 거래는 2026.09 204,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 현재 시장가격과 비교하면 큰 할인이라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.4539㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
전체 12건 평균은 230,666,666원이지만, 여기에는 2022.09·2022.10의 388,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 실제 최근 가격 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 가격은 과거보다 -32.3% 낮아진 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 177,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,265,400원 |
제공 배당 추정에서는 현재 회차에 근저당권 177,120,000원이 전액 배당되고 13,265,400원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근으로, 아파트·공동주택·단독주택과 근린생활시설·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)-(17)는 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 본건 2308호도 아파트 용도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 26층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속하며 시가지경관지구 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%입니다. 과거 388,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 230,666,666원만 기준으로 할인폭을 크게 잡지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 수준이 과거 대비 -32.3%입니다. 현재 회차가 최근 실거래 범위와 가까운 만큼 추가 가격 안전마진이 필요한지 검토해야 합니다.
- 정지현 임차권. 전입 2019.02.19가 말소기준 2018.10.23보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구가 확인되므로 실제 배당 순위와 배당액은 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 임차권등기의 85,000,000원과 89,250,000원은 동일 임차인의 계약 내역으로 각각 기재된 금액입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 근저당권이 이전되고 목포수산업협동조합 질권이 설정됐으므로 실제 배당수령권 관계를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
2308호 자체만 보면 말소기준보다 빠른 대항력 임차인은 없습니다. 정지현의 전입은 2019.02.19로 2018.10.23 근저당보다 늦고, 제공 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심 위험은 비교적 제한적입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%이고 최신 거래 204,000,000원에도 상당히 근접합니다. 최근 가격 추세가 -32.3%라는 점까지 감안하면, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 권리는 통과, 현재 가격의 안전마진은 제한적. 이 사건은 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
