* 실질취득은 최저가 낙찰과 권리 인수 0원을 가정한 금액으로, 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.
인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 소재 '올레오' 23층 2308호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 건물은 26층 규모이며, 올레오는 2018.10.17 준공된 104세대 단지입니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 49%로 낮아졌습니다. 경매에서 눈여겨볼 가격대인 것은 맞지만, 낮은 최저가가 곧바로 안전한 투자를 의미하지는 않습니다.
말소기준은 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 177,120,000원이며, 이 근저당권을 바탕으로 2022.07.21 임의경매가 개시되었습니다. 이후 근저당권은 하이원자산관리대부로 이전되었고, 근저당권부 채권에 목포수산업협동조합의 질권까지 설정되었습니다. 등기 흐름 자체는 확인되지만 실제 배당권자와 배당 순서의 검증이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 23층 2308호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 면적 / 층 | 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 중 23층 |
| 단지규모 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
| 소유자 | 김원태(지분 2분의 1), 이민호(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 계산새마을금고 (경매개시 당시) |
| 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 177,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권도 후순위
2018.10.23 계산새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국세 관련 지분 압류 3건, 2025년 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 세금 채권은 압류등기 소멸 여부와 별개로 실제 법정 우선순위에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
2026.03.04에는 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었고, 같은 날 근저당권부 채권에 목포수산업협동조합의 질권이 설정되었습니다. 채권 이전이나 질권 설정을 곧바로 매수인 인수금으로 계산할 사항은 아니지만, 실제 배당받을 권리자의 확정에는 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 2308호 실제 임차인 1명
본건 2308호에 직접 연결되는 임차권자는 정지현입니다. 주택임차권등기가 2025.07.02 접수되어 있으며, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2019.02.19입니다. 말소기준일인 2018.10.23보다 늦어, 본건 근저당권에 대항할 수 없는 임차권으로 판단됩니다.
| 임차인 / 호수 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정지현 23층 2308호 |
2019.02.19 2019.02.19 |
89,250,000원 당초 85,000,000원 |
대항력 없음 |
근저당보다 후순위 예상 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2019.01.31 / 2021.01.26 |
|---|---|
| 확정일자 | 2019.01.31 / 2021.01.27 |
| 임차보증금 | 당초 85,000,000원 · 변경 후 89,250,000원 |
| 임차권등기 | 2025.07.02 · 을구 2번 · 인천지방법원 2025카임11372 |
| 배당요구 | 2025.07.02 신고 내역 확인 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준일 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자는 있으나 말소기준 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 보증금 인수 | 예상 0원 |
현황조사에는 103호와 2401~2406호, 2501~2504호, 2601~2604호 등 다른 호실의 점유자도 기재되어 있습니다. 해당 점유자들을 2308호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 본건 2308호에서 확인되는 실제 임차권자는 정지현 1명이며, 임차보증금 대위·승계에 따른 별도의 중복신고 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 다른 호실 점유 내역과 본건 전유부분의 일치 여부는 현황조사 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
동일 면적 65.45㎡의 실거래 12건 전체 평균은 215,333,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2022.10의 388,000,000원 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.
가격 판단에 더 유용한 기준은 최근 12개월 실거래 9건 평균 199,555,555원과 최신 거래인 2026.09의 204,000,000원입니다. 최저가 135,730,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%이며, 최신 거래가격보다도 낮습니다. 반면 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -24.0%로 하락해, 현재의 할인 폭을 미래 시세차익으로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 177,120,000원 | 133,029,780원 |
| 근저당권 기준 미배당액 | — | 44,090,220원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 근저당권 이전·질권설정에 따른 실제 배당권자, 국세·지방세 우선순위, 임차인 최우선변제 여부 및 정확한 집행비용을 반영한 최종 배당과는 차이가 날 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 가격보다 배당 불확실성
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 44,090,220원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 84,219,198원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 112,209,440원 |
추가 유찰로 매각가격이 내려가면 근저당권의 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조에서는 미배당 증가액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당에서 선순위 세금 등이 확인될 경우 배당액은 달라질 수 있으며, 별도로 매수인이 부담할 수 있는 비용도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 '도화IC' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 26층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차·화재경보·난방설비 등을 갖추고 있습니다. 2308호는 공동주택(아파트) 이용 부분에 해당합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 확인됩니다. 시가지경관지구와 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 관련 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 104세대 규모의 주상복합 성격 건물로 주변에 다양한 용도가 혼재합니다. 최근 실거래는 확인되지만, 과거 대비 가격 하락 추세와 단지 경매 평균 유찰 2.5회를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 호수 특정. 경매목적물인 2308호와 다른 호실의 점유·임대차 내역을 혼동하지 않았는지 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 대조하세요.
- 임차권 소멸 및 명도. 정지현의 전입일·확정일자·임차권등기를 재확인하고, 실제 점유자와 인도 가능성 및 명도비용을 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2018.09.18 민간임대주택 등록에 따른 2022.12.07 등기가 남아 있습니다. 임대의무기간과 경매매각 후 법적 효과를 확인하세요.
- 채권양도·질권. 계산새마을금고 근저당권의 하이원자산관리대부 이전과 목포수산업협동조합의 질권설정 관계를 확인하고, 배당권자를 점검하세요.
- 국세 압류. 3건의 국세 관련 지분 압류에 대해 체납액·법정기일·당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 최신 시세. 2026.09 실거래 204,000,000원과 최근 12개월 평균 199,555,555원을 우선 기준으로 삼고, -24.0% 가격 하락 추세를 입찰가격에 반영하세요.
- 관리비·규제. 공용부분 관리비 체납과 토지거래 관련 규제의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 확인은 필수”
인천 올레오 2308호는 감정가 277,000,000원에서 135,730,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 68.0%이고, 본건 임차인 정지현의 보증금도 말소기준권리 이후의 후순위 임차권으로 분석되어 예상 인수액 0원입니다. 따라서 가격 비교에 적용할 실질취득 기준은 최저가 낙찰 가정 시 135,730,000원입니다.
그렇다고 위험을 무시할 수는 없습니다. 최근 가격 추세가 -24.0%로 하락했고, 국세 압류 3건과 민간임대주택등기, 근저당권 이전 및 질권 설정 관계가 확인됩니다. 배당표에는 미배당액이 발생하지만 이것이 곧 매수인 인수액은 아니며, 반대로 인수액 0원이라고 해서 명도·세금·관리비 등 모든 비용이 사라지는 것도 아닙니다.
결론은 '가격 메리트는 있으나 조건부 접근'입니다. 최근 실거래 대비 할인 폭은 충분히 눈여겨볼 만하지만, 하락장과 권리·배당·점유 관련 확인사항을 모두 점검해야 합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 취득총액과 보수적인 매도 가능 가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
