인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 24층 2403호 아파트입니다. 감정가는 322,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 225,400,000원입니다. 소유자는 김원태·이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 187,680,000원입니다.
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 3,955,600원과 계산새마을금고 근저당 187,680,000원을 배당하고도 소유자에게 33,764,400원이 남는 구조이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 가격 판단은 이 권리상 안전성만으로 끝낼 수 없습니다. 최근 12개월 평균은 207,500,000원이고 현재 최저가는 그 108.6%입니다. 최신 거래 178,000,000원도 현재 최저가보다 낮으며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -38.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2403호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 76.175㎡ · 26층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 | 2018.10.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.23
말소기준은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 187,680,000원입니다. 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 모두 그 뒤에 접수됐고 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2026.03.04에는 이 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 목포수산업협동조합의 질권설정, 2026.03.26 황수정의 근질권설정이 후속으로 등기돼 있습니다.
② 본건 2403호 점유자 — 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종철 | 2403호 | 2020.06.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
김종철의 전입일은 2020.06.11로 말소기준일 2018.10.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 미상입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 세부 내용은 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 70% 최저가라도 최근 시세의 108.6%
‘올레오’의 최근 거래를 보면 전체 평균 262,000,000원만 보는 것은 적절하지 않습니다. 2022년에는 388,000,000원 거래가 포함돼 있어 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있기 때문입니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 207,500,000원, 최신 거래 178,000,000원, 최근 추세 -38.0%를 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.7㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21 | 388,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득금액은 225,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 108.6%입니다. 따라서 전체 평균 262,000,000원 대비 현재가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 최신 거래는 178,000,000원이고 최근 거래 흐름이 -38.0%이므로, 현재 회차는 오히려 최근 시세보다 높은 가격대로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 187,680,000원 | 187,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,764,400원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 187,680,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 33,764,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 225,400,000원 | 187,680,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 32,908,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 79,580,244원 | 0원 |
매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수금액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행돼도 미배당 근저당을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 승부처는 권리 인수보다 최근 하락 시세 대비 어느 가격에서 들어가느냐에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화IC 남동측 인근. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물로, 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지·경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다.
- 토지. 8필지 일단지로 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 단지. 올레오 104세대, 준공 2018.10.17. 최근 거래 7건이 확인되며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 보기. 현재 최저가 225,400,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 108.6%입니다. 전체 평균 262,000,000원만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -38.0%입니다. 최신 2026.08 거래가 178,000,000원이므로 가격 상한을 정할 때 최근 흐름을 우선 확인해야 합니다.
- 2403호 점유 확인. 김종철의 전입은 2020.06.11로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 의무관계를 등기·명세서 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 후속등기 확인. 계산새마을금고 근저당은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 목포수산업협동조합·황수정 관련 질권등기가 이어집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 최근 시세가 먼저다
이 사건의 현재 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2403호 점유자 김종철도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 감정가 322,000,000원에서 1회 유찰돼 225,400,000원까지 내려왔어도 최근 12개월 평균 207,500,000원의 108.6%입니다. 더구나 최신 거래는 178,000,000원이고 추세는 -38.0%입니다.
따라서 이 물건을 ‘감정가 대비 70%’라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원이지만 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 핵심입니다. 여기에 민간임대주택등기와 세금 압류의 세부 효력을 원문에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 맞습니다. 종합하면 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 C등급입니다.
