인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동의 집합건물 '올레오' 24층 2403호입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조의 26층 건물이고, 본건에 대응하는 아파트 전용면적은 76.175㎡입니다. 단지는 104세대, 사용승인 관련 준공일은 2018.10.17로 제시돼 있습니다.
이 사건은 권리관계와 가격을 분리해서 살펴봐야 하는 물건입니다. 등기상 말소기준 근저당권은 채권최고액 187,680,000원이며, 그 뒤에 경매개시결정과 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 해당 근저당권에는 이후 채권이전과 질권설정이 부기됐지만, 이것을 서로 독립된 새로운 근저당채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 감정가 대비 할인 폭이 큽니다. 다만 과거 실거래 전체 평균 262,000,000원에는 2022년의 고가 거래가 섞여 있습니다. 이 사건을 평가할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 207,500,000원, 최신 거래 178,000,000원, 그리고 -38.0%의 하락 추세를 우선해서 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 24층2403호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.175㎡ · 26층 건물 중 24층 |
| 단지 | 올레오 · 104세대 · 준공일 2018.10.17 |
| 소유자 | 김원태(지분 2분의 1), 이민호(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 322,000,000원 |
| 최저매각가 | 157,780,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청채권자 | 계산새마을금고 |
| 신청 청구금액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 을구 1번 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 187,680,000원 |
| 주요 점검사항 | 2403호 점유 및 보증금, 민간임대주택등기, 조세채권, 근저당권 이전·질권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 민간임대등기는 별도 확인
권리분석의 기준점은 2018.10.23입니다. 이때 설정된 계산새마을금고의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경매개시결정과 국세·지방세 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 소멸과 조세채권의 배당 순위는 별개의 문제입니다.
특히 해당 근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 목포수산업협동조합을 채권자로 하는 2,160,000,000원의 근저당권부채권 질권설정, 이어 2026.03.26 황수정 명의 50,000,000원의 근질권설정이 기재됐습니다. 이는 말소기준 근저당권과 연결된 채권관계로서, 단순히 별도의 매수인 인수채무가 발생했다는 뜻은 아닙니다. 실제 배당수령권자와 말소처리는 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 2403호 전입자와 타 호실은 구분
현황조사와 매각물건명세서에 본건 2403호로 확인되는 조사 대상자는 김종철 1명입니다. 전입일은 2020.06.11로, 말소기준 근저당권 설정일인 2018.10.23보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일과 권리관계를 기준으로 보면 대항력이 없는 후순위 점유자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차 내용 및 배당 자격은 추가 검토가 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종철 | 2403호 | 2020.06.11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
김종철: 현황조사·매각물건명세서 기준. 대항력은 2018.10.23 말소기준권리와 2020.06.11 전입일의 선후관계에 따른 판정입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고로 표시된 대상자는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 낮지만, 거래가격은 하락 중
올레오의 확인된 실거래는 7건이며, 비교 대상 전용면적은 약 76.18㎡입니다. 최근 거래에는 전용 74.7㎡와 81.37㎡도 포함돼 있어 동일 면적·동일 층 거래만의 비교는 아닙니다. 특히 2022년 고가 거래는 현재 가격 판단에 과도하게 반영하지 않는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 74.7㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 4건 | 207,500,000원 |
| 전체 평균 | 유사면적 | 7건 | 262,000,000원 |
최저매각가 157,780,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 76.0%이며, 최신 거래 178,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 확인되는 거래가격과 비교하면 가격상 여유가 존재하는 것은 사실입니다.
그러나 최근 거래가격은 과거 대비 -38.0% 하락 추세입니다. 2022년에는 388,000,000원 거래가 있었지만, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 전체 평균인 262,000,000원 대비 최저가가 60.2%라는 수치만 사용하면 과거 고가 거래의 영향으로 현재의 가격 매력이 과장될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 전제에서 집행비용은 3,008,920원, 을구 1번 근저당권에 대한 예상배당은 154,771,080원입니다. 배당모형상 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 32,908,920원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,008,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 최초 설정 | 187,680,000원 | 154,771,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당액 | — | 32,908,920원 |
| 매수인 추정 인수액 | — | 0원 |
근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고 근저당권부채권에 질권과 근질권이 설정돼 있으므로, 위 표의 계산새마을금고 명칭은 최초 설정권리 기준입니다. 실제 배당수령권자와 지급관계는 변동될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영한 추정치입니다.
회차별 배당 시나리오
다음 회차까지 유찰되면 최저매각가격은 더 내려가지만, 그만큼 근저당권 채권의 미배당액이 증가합니다. 세 회차 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 회차별 차이는 기본적으로 낙찰가격과 채권자 회수금액의 차이입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 32,908,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 79,580,244원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 77,312,200원 | 75,520,580원 | 112,159,420원 | 0원 |
유찰 시나리오는 매각가격 변화에 따른 추정 결과입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 조세채권 및 임차인 배당에 따라 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·공동주택·단독주택과 근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며 공동주택 부분에는 위생·급배수·승강기·주차·화재경보·난방설비 등이 구비돼 있습니다. 2403호는 24층에 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 103호는 제1종근린생활시설로서 공실, 그 밖의 평가 대상 공동주택 부분은 아파트 용도로 이용 중입니다. 본건 2403호는 아파트로 분석합니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 폭 약 6m의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등의 지정사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있으므로 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 제시된 토지 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다. 이는 본건 아파트의 직접적인 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 104세대 규모의 아파트로, 최근 거래 사례는 존재합니다. 다만 거래가격이 과거 대비 -38.0%의 하락 추세를 보이며, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 따라서 높은 유동성을 전제로 한 단기 매각 전략은 신중해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2403호 점유관계 확인. 김종철의 전입일은 2020.06.11로 말소기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미확인입니다. 임대차계약서, 실제 점유, 점유권원과 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 호실과의 구분. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 특히 보증금 10,000,000원이 확인되는 103호는 본건 2403호가 아닙니다. 2403호의 부담액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.09.18 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 2022.12.07 접수돼 있습니다. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 관련 의무 존속 여부를 명세서 및 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 합계 3건입니다. 당해세 해당 여부와 법정기일, 예상배당표에 미반영된 우선채권을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권관계. 계산새마을금고 근저당권의 주식회사하이원자산관리대부 이전, 목포수산업협동조합 질권, 황수정 근질권의 등기 내용을 확인해야 합니다. 채권의 중복 합산을 피하면서 실제 배당수령권자와 말소처리 관계를 점검해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 과거 388,000,000원 거래나 전체 평균 262,000,000원보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 하락 추세 -38.0%를 응찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 157,780,000원뿐 아니라 3회 유찰 시 110,446,000원, 4회 유찰 시 77,312,200원의 가격 시나리오를 비교하되, 실제 후속 매각조건은 새 매각공고로 확인해야 합니다.
- 공유자·매각범위 확인. 등기상 김원태와 이민호가 각각 2분의 1 지분을 소유합니다. 이번 매각의 정확한 대상 및 범위가 매각물건명세서·매각공고와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 대항력이 없는 점유자라도 실제 인도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 체납 관리비, 특히 공용부분 승계 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 반드시 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 없이 저평가라 말할 수 없다”
인천 올레오 2403호의 현재 최저매각가격은 157,780,000원입니다. 감정가 322,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 실거래가 207,500,000원의 76.0% 수준입니다. 최신 거래 178,000,000원보다도 낮아 현재 거래 사례에 비해서는 가격상 여유가 있습니다.
권리 측면에서도 말소기준권리 이후 전입한 본건 점유자에 관하여 선순위 대항력이 인정되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가에 낙찰된다는 전제하에서는 실질취득금액을 157,780,000원으로 비교하는 것이 타당합니다. 근저당권 미배당액을 이 금액에 다시 더할 이유는 없습니다.
그러나 시장은 뚜렷한 하락 추세입니다. 최근 거래가격 추세가 -38.0%라는 점은 중요한 경고 신호입니다. 과거 388,000,000원 거래를 기준으로 높은 할인율만 강조하는 판단은 경계해야 합니다. 또한 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류, 근저당권 이전 및 질권관계, 보증금 미상 점유자라는 확인사항이 남아 있습니다.
종합하면 이 사건은 최근 실거래 대비 가격상 여유가 있으나, 하락장과 권리 확인 부담 때문에 보수적인 접근이 필요한 아파트입니다. 권리상 추정 인수액 0원이라는 장점은 인정하되, 그것만으로 입찰 후 모든 비용과 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 가격은 검토할 만하지만, 응찰은 원본 확인 이후가 적절합니다.
