인천지방법원 2022타경9318. 인천 미추홀구 도화동 경인로 306에 위치한 '올레오' 26층 2601호입니다. 전용면적은 65.4539㎡, 2018년 준공된 공동주택입니다. 이 건물은 저층 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 구조로, 경매 대상인 2601호는 공동주택(아파트)입니다. 소유자는 김원태·이민호로 각각 2분의 1 지분을 가지고 있습니다.

권리분석의 출발점은 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 181,920,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 일반적인 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2026년 근저당권 이전과 질권·근질권 설정이 추가됐고, 민간임대주택등기도 남아 있어 등기상 권리소멸과 별도로 확인할 사항이 있습니다.

가격 측면에서는 유찰 효과가 큽니다. 현재 최저가는 감정가의 49%로, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격보다 낮습니다. 다만 가격 추세가 -24.0%로 나타나는 하락 국면이므로, 과거 전체 실거래 평균만 보고 할인 폭을 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당권

말소기준권리는 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 현재 주식회사 하이원자산관리대부로 이전됐지만, 이전등기로 최초 설정일이 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다. 2023년의 국가 압류와 2025년 윤영주 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위입니다.

주식회사 우영인더스트리의 600,000,000원 근저당권은 2019.01.21 말소됐습니다. 최초 신탁등기도 2018.10.23 말소됐으며, 현재 김원태·이민호가 공유자로 기재돼 있습니다. 한편 민간임대주택등기는 별도로 표시돼 있으므로 매각에 따른 등록관계 및 임대의무의 처리는 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 본건 2601호 임차인 1명

경매 대상인 2601호에 해당하는 임차인은 윤영주입니다. 임대차계약일은 2021.02.06, 점유개시일은 2021.02.26, 확정일자는 2021.02.08, 주민등록일은 2021.03.26이며, 임차보증금은 110,000,000원입니다.

대항력은 2018.10.23 말소기준 근저당권과 2021.03.26 주민등록일의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 우선변제는 대항력과 별개의 문제로, 실제 배당순위·배당액은 확정된 것으로 보지 않습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.

핵심은 날짜입니다. 윤영주의 주민등록일은 말소기준 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 본건에서 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없으며, 110,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 산정하지 않습니다. 임차권등기도 2025.05.13에 이뤄져 후순위입니다.

정지현(2308호), 유진언(2401호), 이나실(2402호), 김종철(2403호), 김한희(2404호), 고정웅(2502호), 강민(2503호), 백민철(2602호), 오현경(2603호), 임경준(2604호) 등은 다른 호실의 조사 대상으로, 2601호 임차보증금에 합산하지 않습니다. 호실이 특정되지 않은 전입 기록도 본건의 선순위 임차인으로 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장도 하락 중

올레오 동일 면적대인 전용 65.45㎡의 거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 199,555,555원(9건)이고 최신 거래는 2026.09의 204,000,000원입니다. 현재 최저매각가 135,730,000원은 최근 12개월 평균의 68.0% 수준입니다.

최근 12개월 평균과 건수는 최근 거래 통계 기준입니다. 거래 목록에는 동일 금액·동일 층·동일 월의 반복 기재가 포함돼 있으며, 개별 거래의 중복 여부를 단정하지 않습니다.

전체 실거래 평균은 215,333,333원이지만, 2022.10에 388,000,000원으로 거래된 고가 사례가 포함돼 있습니다. 이처럼 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균은 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있으므로, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,700,220원을 공제하고, 근저당권에 133,029,780원이 배당됩니다. 채권최고액 기준으로 48,890,220원이 미배당되며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

중요한 것은 미배당과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 근저당권의 배당 부족액이 발생한다고 해서 그 금액이 매수인에게 자동으로 승계되지는 않습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

배당액은 집행비용 추정 및 근저당권 채권최고액 기준의 단순 계산입니다. 당해세, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제와 실제 배당순위, 채권이전·질권관계가 반영되지 않아 최종 배당과 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당

현재 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 매각가격과 배당액은 다음과 같습니다. 이는 미래 매각가격을 확정한 것이 아니라 회차별 계산 시나리오입니다.

회차가 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 후순위 권리 구조를 전제로 할 때 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정됩니다. 다만 실제 배당액은 조세채권·임차인 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동의 도화IC 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.10.17 준공, 철근콘크리트구조 26층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 용도 구성. 감정평가상 제103호는 제1종근린생활시설로 공실이고, 공동주택 부분은 아파트로 이용 중입니다. 본건 2601호는 공동주택에 해당합니다.
• 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건도 점검해야 합니다.
• 위반·공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 올레오는 104세대 규모이며 동일 면적 거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격 추세가 -24.0%이므로 향후 매도 시점의 수요와 가격 변동을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권을 기준으로 각 권리의 선후순위와 매각 후 말소 대상을 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
• 임차인 윤영주. 주민등록일 2021.03.26, 확정일자 2021.02.08, 보증금 110,000,000원, 임차권등기일 2025.05.13을 대조하고 실제 점유 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 다른 호실과의 구분. 103호·2308호·2401호·2602호 등 다른 호실 조사 내용이 2601호의 매수인 인수금이나 명도대상으로 혼입되지 않도록 해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2018.09.18 등록, 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 의무가 경매 매수 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 및 질권. 하이원자산관리대부로의 근저당권 이전, 목포수산업협동조합 질권 및 현성룡 근질권의 관계와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
• 압류·조세. 인천세무서장의 국가 압류 2건에 대해 등기 말소와 별도로 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 215,333,333원보다 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 거래가격 추세 -24.0%를 고려해 낙찰가격뿐 아니라 향후 처분가격과 보유기간의 위험을 검토해야 합니다.
• 점유·관리비. 실제 점유자, 인도·명도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 권리는 남아 있다”

인천 올레오 2601호는 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 135,730,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 199,555,555원 대비 68.0%로, 현 최저가에는 실제 거래가격과의 차이가 있습니다.

윤영주 임차인의 보증금은 110,000,000원이지만, 전입이 말소기준 근저당권보다 늦기 때문에 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득금액은 취득 부대비용을 제외하고 135,730,000원으로 평가하는 것이 타당합니다.

그러나 최근 가격 추세 -24.0%라는 시장 위험과 민간임대주택등기의 처리, 근저당권 이전·질권관계, 임차권등기 및 점유상태는 여전히 확인 대상입니다. 특히 전체 거래 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하며, 감정가의 49%라는 숫자만으로 고수익이나 안전한 환금성을 단정할 수 없습니다.

종합 판단은 B등급. 현재 가격은 최근 거래 대비 검토 여지가 있고, 본건 임차인의 보증금 인수위험도 낮게 산정됩니다. 다만 하락장과 개별 권리 확인사항을 고려할 때, 가격 장점은 인정하되 서류와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단할 물건입니다.