인천지방법원 2022타경9318. 미추홀구 도화동 올레오 26층 2601호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 소유자는 김원태·이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 출발점은 2018.10.23. 계산새마을금고가 설정한 채권최고액 181,920,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정·압류와 2025.05.13. 윤영주의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2601호 임차인 윤영주는 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.02.08., 점유개시 2021.02.26., 주민등록 2021.03.26.으로 확인됩니다. 모두 2018.10.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차권등기와 배당요구가 존재하므로 실제 배당 순위는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 26층2601호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.4539㎡ · 26층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23. 계산새마을금고 근저당 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 인수되지 않는다
2018.10.23. 계산새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 2022.07.21. 임의경매개시결정, 2023년 국의 지분압류 2건, 2025.05.13. 윤영주의 주택임차권이 이어집니다. 근저당권은 2026.03.04. 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었고, 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정, 2026.03.26. 현성룡의 근질권설정도 확인됩니다. 배당자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 2601호 직접 관련 윤영주
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤영주 | 제26층 제2601호 65.4539㎡ | 110,000,000원 | 2021.03.26 / 2021.02.08 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
윤영주의 점유개시는 2021.02.26., 배당요구일은 2025.05.13.입니다. 전입일이 말소기준권리 2018.10.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 현황조사에는 다른 호수 점유자들도 함께 확인되지만, 본 2601호 직접 관련 임차권은 윤영주입니다.
③ 시세 비교 — 97.4%지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
올레오 동일 면적 65.45㎡의 최근 거래와 최근 12개월 지표를 우선해 봅니다. 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 204,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%로 평균 아래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
전체 거래 평균은 230,666,666원이지만, 과거 2022.09.·2022.10. 거래 388,000,000원이 포함되어 현재 가격 판단 기준으로는 왜곡 가능성이 큽니다. 실제로 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -32.3%입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 최저가 193,900,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 181,920,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,465,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 여유는 다음 회차부터 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 193,900,000원 | 181,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근이며, 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 26층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로와 남측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부 토지는 시가지경관지구에 저촉됩니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 단지. 올레오 104세대, 사용승인일 2018.10.17. 동일 면적 최근 거래는 194,000,000원~205,000,000원 구간이 중심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤영주 임차권. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.02.08., 전입 2021.03.26., 임차권등기 2025.05.13.을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07. 등기와 2018.09.18. 등록 원인이 있으므로 매각 후 행정상 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 근저당 이전·질권. 2026.03.04. 근저당권 이전과 질권설정, 2026.03.26. 근질권설정이 있으므로 현재 채권자와 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 230,666,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 구간이 이전 구간보다 -32.3%이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 가능성. 올레오 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재는 1회 유찰 상태입니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 아직 얇다”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 윤영주의 임차보증금은 110,000,000원이지만 전입이 2018.10.23. 말소기준근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리된 사건입니다.
반면 가격은 감정가 277,000,000원에서 193,900,000원까지 내려왔어도 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%입니다. 최신 거래 204,000,000원보다 낮지만 최근 시세의 하락 추세가 -32.3%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 결론은 권리 안전형이지만 현재 가격의 안전마진은 제한적입니다. 인수 리스크보다는 민간임대주택 표시와 현재 채권관계 원본 확인, 그리고 추가 가격 조정 가능성이 이 물건의 실제 체크포인트입니다.
