인천지방법원 2022타경9318. 인천광역시 미추홀구 도화동 올레오 25층 2503호 아파트입니다. 전용면적은 65.4539㎡, 등기상 소유자는 김원태와 이민호로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
이 물건의 말소기준권리는 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 181,920,000원이며, 이후 경매개시결정, 국세 압류 및 주택임차권등기가 이어졌습니다. 기존 근저당권은 주식회사하이원자산관리대부로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에는 목포수산업협동조합의 질권도 설정되어 있습니다.
이러한 후순위 담보권 및 임차권은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 인수액이 없다는 것과 실제 인도·명도가 간단하다는 것은 별개입니다. 임차권자의 점유 및 퇴거 상태, 민간임대주택 등록 관련 사항, 세금의 배당 우선순위까지 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층 2503호 (도화동, 올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 김원태(2분의 1), 이민호(2분의 1) |
| 단지 규모 | 올레오 · 104세대 · 2018.10.17 준공 |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,730,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 계산새마을금고 |
| 경매 청구액 | 2,411,121,960원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 임차권등기 | 강민 · 보증금 120,000,000원 · 후순위 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 처리
핵심 기준일은 2018.10.23입니다. 이날 설정된 계산새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리의 매각 소멸 여부를 판단하는 기준입니다.
2026.03.04에는 기존 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전되고, 목포수산업협동조합이 근저당권부채권에 질권을 설정했습니다. 질권에 기재된 채권액 2,160,000,000원은 별도 부동산 근저당권의 채권최고액이나 매수인 인수액으로 합산할 금액이 아닙니다. 실제 배당 수령권자와 배당 관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 본건 2503호에 집중
본건과 직접 관련된 임차권자는 강민입니다. 해당 임차권은 25층 2503호 전부를 대상으로 하며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 다른 호실의 거주자·임차인 정보는 본건 2503호의 보증금이나 인수채무에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 목적물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
강민 25층 2503호 전부 임차권등기 |
전입 2021.01.29 확정 2021.01.05 계약 2021.01.04 |
120,000,000원 |
대항력 없음 후순위 확정일자도 말소기준 이후 |
승계 없음 인수 0원 |
강민의 전입일은 2021.01.29로, 말소기준권리인 2018.10.23보다 늦습니다. 확정일자 역시 2021.01.05로 후순위입니다. 따라서 제시된 권리관계상 선순위 대항력에 의한 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 판단됩니다.
임차권등기일은 2023.11.17이며, 임차권등기명령 사건은 2023카임15146입니다. 등기 순위 역시 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당요구가 접수된 사실은 확인되지만, 배당요구 사실만으로 전액 배당이나 실제 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 판단
올레오 동일 면적 65.45㎡ 거래를 비교하면, 최근 12개월 9건 평균은 199,555,555원, 최신 거래인 2026.09 거래가는 204,000,000원입니다. 현재 최저매각가 135,730,000원은 최근 평균의 68.0%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 65.45㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 65.45㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 9건 | 199,555,555원 |
전체 12건 평균 215,333,333원에는 2022.10의 388,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이 과거 고가 거래를 현재 시세의 대표값으로 사용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
또한 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 본건은 현재 2회 유찰된 상태로, 최저가가 크게 낮아졌음에도 입찰 경쟁과 낙찰 가능성을 과도하게 낙관하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,700,220원 |
| 1. 계산새마을금고 근저당권 | 181,920,000원 | 133,029,780원 |
| 근저당권 기준 미배당 | — | 48,890,220원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이고, 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 국세의 우선순위, 당해세, 소액임차인 최우선변제 및 실제 배당요구액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권의 이전과 질권설정에 따른 실제 배당 수령권자도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 89,019,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 117,009,440원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 금액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 본건의 후순위 권리 구조에서는 각 시나리오의 매수인 인수 추정액이 0원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락과 권리 인수를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설 및 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며, 위생·급배수·승강기·주차·화재경보·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 도로 및 남측 약 6미터 도로에 접한 입지입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 확인되며, 시가지경관지구 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 104세대 규모로, 동일 면적의 최근 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -24.0%입니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래 수준을 중심으로 재매각 가능성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기. 강민의 전입·확정일자·임차권등기 순위와 매각물건명세서의 인수 여부를 최종 대조하세요. 배당요구와 실제 점유·퇴거 상태는 별개입니다.
- 민간임대주택. 2018.09.18 등록 원인 및 2022.12.07 등기 내용을 확인하고 매각 후 등록 상태와 임대의무의 처리 여부를 점검하세요.
- 국세 압류. 공유자별 압류가 있으므로 체납세액의 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 담보권 이전. 계산새마을금고에서 주식회사하이원자산관리대부로 이전된 근저당권과 목포수산업협동조합의 질권설정 관계를 확인하세요.
- 시세 하락. 최근 12개월 평균 199,555,555원과 최신 거래 204,000,000원을 기준으로 검토하되, -24.0% 하락 추세를 입찰가 판단에 반영하세요.
- 명도 및 관리비. 현재 점유 상태와 미납 관리비를 확인하세요. 권리 인수액이 0원이어도 명도·관리비 관련 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 입찰 전 재확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 최종 최저가, 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인은 크다. 그러나 하락장 검증이 먼저다”
인천 올레오 2503호는 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 135,730,000원까지 내려온 아파트 경매물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 199,555,555원과 비교하면 가격 차이가 분명하며, 후순위 임차권의 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
그러나 시세가 최근 -24.0%의 하락 추세를 보이고, 민간임대주택등기·국세 압류·임차권등기 및 근저당권 이전 관계를 점검해야 한다는 점에서 단순한 저가 매물로 판단하기는 어렵습니다.
결론은 ‘가격 매력 존재, 권리·시장 위험 확인 후 접근’입니다. 현 회차의 가격 차이는 긍정적이지만, 실제 점유와 민간임대주택 관련 의무, 조세 우선순위 및 최근 시세의 안정성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
