📉 -32.3% 💰 97.4% 🧾 0원 🏠 104세대
인천지방법원 2022타경9318. 본건은 인천 미추홀구 도화동 올레오 25층 2503호, 전용 65.4539㎡ 아파트입니다. 공유자 김원태·이민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2018.10.23 설정된 계산새마을금고 근저당권 181,920,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 국세 압류와 2023.11.17 강민의 주택임차권은 모두 이 말소기준보다 뒤에 있습니다.
특히 강민의 임대차계약일은 2021.01.04, 확정일자는 2021.01.05, 주민등록·점유개시는 2021.01.29입니다. 말소기준인 2018.10.23보다 늦으므로 대항력은 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 따라서 본건은 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 추가 부담하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 25층2503호 (도화동,올레오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.4539㎡ · 26층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 김원태 2분의 1 · 이민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 2,411,121,960원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 181,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 본건 임차권은 후순위
2018.10.23 계산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2022.07.21 계산새마을금고의 임의경매개시결정과 2023.04.26 두 공유자 지분에 대한 국세 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.11.17 등기된 강민의 주택임차권 역시 말소기준보다 후순위이며, 대항력도 없습니다.
말소기준 근저당권은 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 목포수산업협동조합의 질권이 설정됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권을 중심으로 한 후속 권리변동이므로 입찰 전 최신 등기부에서 권리 귀속과 말소관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 — 2503호 강민, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민 | 25층 2503호 65.4539㎡ 전부 | 2021.01.29 / 2021.01.05 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강민은 2021.01.29 전입·점유를 시작해 2018.10.23 말소기준권리보다 후순위입니다. 2023.11.17 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 대항력이 없으므로 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 주장하는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 97.4%지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
올레오 전용 65.45㎡의 전체 실거래 평균은 230,666,666원이지만, 2022년 388,000,000원 거래가 포함돼 최근 가격 판단에는 적합하지 않습니다. 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -32.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.45㎡ | 21 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 65.45㎡ | 17 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 65.45㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 65.45㎡ | 20 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.45㎡ | 8건 | 199,000,000원 |
현재 최저매각가 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4% 수준입니다. 최신 2026.09 거래 204,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 거래 최저가 194,000,000원과 거의 맞닿아 있습니다. 따라서 현재 가격을 뚜렷하게 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 특히 -32.3% 하락 추세에서는 과거 전체 평균 230,666,666원 대비 할인율 84.1%만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계산새마을금고 | 181,920,000원 | 181,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,465,400원 |
현재 최저가 193,900,000원 가정에서는 집행비용과 말소기준 근저당 채권최고액을 전액 반영하고도 8,465,400원이 남는 계산입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 193,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 48,890,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 95,011,000원 | 89,019,198원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도. 감정 이용상태상 본건을 포함한 기호(2)-(17)는 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 26층 건물입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함되고, 일부 필지는 시가지경관지구에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기도 있습니다.
- 환금성. 올레오는 104세대, 2018.10.17 준공이며 전용 65.45㎡ 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세가 -32.3%인 만큼 가격 변동성 점검이 중요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 강민의 전입 2021.01.29가 말소기준 2018.10.23보다 후순위인지 최신 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 남아 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 효력을 관련 원본으로 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.03.04 주식회사하이원자산관리대부로 근저당권이 이전되고 목포수산업협동조합 질권이 설정됐으므로 최신 권리귀속을 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 230,666,666원이 아니라 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 204,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 -32.3%인 시장이므로 현재가 193,900,000원이 최근 평균의 97.4%라는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당표는 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.10.23 근저당권이 말소기준이고, 본건 임차인 강민은 2021.01.29 전입한 후순위 임차인으로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 있더라도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 97.4%로, 최근 시세보다 아주 크게 낮지 않습니다. 최신 거래도 204,000,000원이고 최근 추세는 -32.3%입니다. 과거 388,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 230,666,666원을 기준으로 보면 싸 보이지만, 최근 시장만 놓고 보면 할인 폭은 제한적입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적 접근. 현재 회차에서의 핵심은 낮아진 감정가가 아니라 최근 거래 흐름 대비 얼마나 충분한 안전마진을 확보하느냐입니다.
