수원지방법원 2025타경55916. 세류동 1169-3의 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 113,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 113,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.11.29 설정된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.

권리의 결론만 보면 단순합니다. 조사된 임차인 15명은 모두 2017.11.29보다 늦게 전입했고, 각 자료에서도 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 명도 단계에서는 임차인 수가 많고 점유 부분이 명확하지 않은 사람이 다수라는 점을 별도로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2017.11.29 소유권보존 당시 조복현과 박지은이 각 2분의 1 지분을 가졌고, 2023.03.22 박지은 지분 전부가 조복현에게 이전됐습니다. 같은 2017.11.29 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023.12.19 국의 압류는 2024.03.12 해제로 이미 말소됐고, 2025.05.13 강제경매개시결정과 2025.05.19 신용보증기금 가압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계가 복잡하다

조사된 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 15명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2017.11.29 이후로 기록되어 있어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 각 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원이 확인되며, 나머지 13명의 보증금은 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 113,000,000원

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 113,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 = 최저가라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 113,000,000원입니다.

신한은행 근저당의 채권최고액이 물건가액보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다. 다만 채권자의 미배당이 커지는 것과 매수인의 인수액은 별개입니다. 제공된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

집행비용 2,382,000원을 제외한 110,618,000원이 선순위 신한은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 금유은과 신용보증기금에는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 101호의 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 건물 전체는 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 5층 건물이며 기본 위생설비·승강기·개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지이며 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 재확인. 조사된 임차인이 15명인 만큼 실제로 누가 101호를 점유·사용하고 있는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 13명은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 배당·명도 협의의 기초사실로 임대차 조건 확인이 필요합니다.
• 배당요구자 확인. 홍정인 2025.08.19, 서강욱 2025.06.12, 안선경 2025.06.10, 석주성 2025.05.26 배당요구 사실이 있습니다.
• 근린생활시설 실제 사용 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설이지만 김승현의 조사상 용도는 주거로 기재되어 있어 현장 이용상태를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 113,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 현장 시세 조사가 필요합니다.
• 배당표 한계 확인. 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 깨끗하지만 점유는 복잡하다”

이 사건의 장점은 명확합니다. 2017.11.29 신한은행 근저당이 말소기준이고 조사된 15명의 전입은 전부 그 이후라, 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류도 매각으로 소멸합니다.

반대로 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소도 뚜렷합니다. 근린생활시설 101호에 임차인으로 조사된 사람이 15명이고, 13명의 보증금이 확인되지 않으며 4명은 배당요구를 했습니다. 이는 대항력 인수 문제라기보다 실제 점유관계와 명도 난도를 높이는 요소입니다. 더구나 비교 실거래가가 없어 신건 113,000,000원이 시장가격보다 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유와 가격은 보수적으로 확인입니다.