수원지방법원 2025타경55916. 세류동 1169-3 건물의 5층 502호 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2017.11.29. 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 2025년 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 2026년 석주성의 주택임차권이 이어지지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차권자 석주성은 임차보증금 90,000,000원, 임대차계약일 2020.09.29., 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2020.10.05.로 확인됩니다. 말소기준일 2017.11.29.보다 늦어 대항력이 없고, 자료상 매수인 승계액도 0원입니다. 따라서 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층 502호 · 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 말소기준 | 2017.11.29. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준인 신한은행 근저당의 등기일은 2017.11.29.입니다. 2025.05.13. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금 가압류 45,000,000원, 2026.07.27. 석주성 주택임차권 90,000,000원은 모두 그 뒤에 자리합니다. 등기자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 502호 특정 임차권자는 1명
현황조사와 문건에 등장하는 명단은 총 15명입니다. 이 가운데 502호 전유부분 전부로 직접 특정되는 사람은 석주성입니다. 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 101호로 특정되어 있고, 나머지 명단은 호수가 특정되지 않습니다. 따라서 호수 미특정 인원을 곧바로 502호 임차인이라고 단정하지 않고 실제 점유범위를 확인하는 것이 안전합니다.
| 성명 | 대상부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 홍정인 | 호수 특정 없음 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이재은 | 호수 특정 없음 | 2022.09.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김가영 | 호수 특정 없음 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 조예지 | 호수 특정 없음 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김병준 | 호수 특정 없음 | 2019.02.01 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 서강욱 | 호수 특정 없음 | 2020.04.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 조성민 | 호수 특정 없음 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 왕덕운 | 호수 특정 없음 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안선경 | 호수 특정 없음 | 2018.01.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| LI MINGEN | 호수 특정 없음 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| HAN JINHUA | 호수 특정 없음 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이재열 | 호수 특정 없음 | 2018.02.27 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 석주성 | 건물의 전유부분 전부 | 2020.10.05 | 90,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 140,000,000원 가정에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 940,285,753원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 940,285,753원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 967,893,753원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 989,938,553원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 자료상 매수인이 떠안는 금액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 회수 부족액과 매수인의 인수 부담을 분리해서 봐야 합니다. 채권자가 많이 못 받는다고 해서 그 부족액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물 일련번호 2~17은 다세대주택으로 이용되고 있으며 본건 용도도 다세대입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정요항표상 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽 화강석붙임, 내벽 페인트·벽지도배, 하이샷시 창호입니다. 위생설비·승강기·개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 남동측과 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 석주성은 502호 전유부분 전부의 임차권자로 확인되지만, 호수 미특정 명단도 다수 존재합니다. 현장 점유와 실제 명도 상대방을 다시 확인하세요.
- 석주성 임차권 원본 대조. 보증금 90,000,000원, 전입·점유·확정일자 2020.10.05., 임차권등기 2026.07.27.이라는 핵심 날짜를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2017-565호가 기재된 채권최고액 960,000,000원 권리입니다. 공동담보 관계를 원본에서 확인하세요.
- 배당표의 범위. 현재 계산은 집행비용과 등기상 채권을 중심으로 한 예상치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 140,000,000원이 실제 거래시장 대비 유리한지는 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유범위는 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 강제경매개시결정·가압류·주택임차권은 모두 그 뒤입니다. 502호 임차권자 석주성의 보증금은 90,000,000원이지만 전입과 확정일자가 2020.10.05.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 현황조사에는 총 15명의 명단이 등장하고, 그중 상당수는 호수가 특정되지 않습니다. 따라서 이 사건의 실무적 승부처는 “숨은 선순위 보증금을 인수하느냐”보다는 실제로 502호를 누가 점유하고 있고 명도 상대방이 누구인지 확인하는 것에 가깝습니다. 또 신건 최저가 140,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 거래가격 검증 없이 높게 평가하지 않는 것이 맞습니다. 권리는 양호, 가격은 별도 검증, 점유는 현장 확인. 이 세 문장으로 정리할 수 있습니다.
