수원지방법원 2025타경55916. 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 5층 501호 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2017.11.29. 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 2025.05.12. 강제경매가 개시됐고, 2025.05.19. 신용보증기금의 45,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 사람은 모두 15명이며, 가장 빠른 전입일도 2018.01.29.로 말소기준일인 2017.11.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 하지만 일부는 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 4명은 배당요구를 한 기록이 있습니다. 특히 대상 호수는 501호인데 보증금·월차임이 확인된 2명의 점유 부분이 101호로 적혀 있어 입찰 전 실제 점유관계 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 조복현 |
| 신청채권액 | 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.11.29. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다. 2025.05.12. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금 가압류는 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 후순위지만 현장 확인이 중요
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 2023.05.17 | 1층 101호 48.0800㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김승현 | 2020.05.12 | 101호 48.0800㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍정인 | 2021.06.15 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 2025.08.19 | 없음 |
| 이재은 | 2022.09.02 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김가영 | 2023.10.31 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조예지 | 2025.03.18 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김병준 | 2019.02.01 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 서강욱 | 2020.04.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 2025.06.12 | 없음 |
| 조성민 | 2023.06.16 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 왕덕운 | 2022.08.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안선경 | 2018.01.29 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 2025.06.10 | 없음 |
| LI MINGEN | 2018.06.12 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| HAN JINHUA | 2018.06.12 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 석주성 | 2020.10.05 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 2025.05.26 | 없음 |
| 이재열 | 2018.02.27 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
전입일은 2018.01.29.부터 2025.03.18.까지로 모두 말소기준일인 2017.11.29. 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정에 따르면 15명 모두 대항력이 없습니다. 보증금이 명시된 두 건은 각각 10,000,000원, 월차임 500,000원이며, 나머지는 보증금과 월차임을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 105,688,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 1,077,525,753원, 총 예상배당은 105,688,000원, 미배당은 971,837,753원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 971,837,753원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 993,080,953원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 1,010,049,913원 | 0원 |
실거래 비교 없이 감정가와 최저가만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 현재 신건 가격은 108,000,000원이고, 유찰 시 86,400,000원과 69,120,000원으로 낮아지지만, 어느 회차가 시장가격 대비 유리한지는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 일련번호 1이 근린생활시설, 일련번호 2~17이 다세대주택입니다. 사건의 용도 표시는 다세대입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건이며 외벽 화강석붙임, 내벽 페인트·벽지도배, 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·승강기설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만)·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.29. 신한은행 근저당을 기준으로 선후순위를 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 501호 실제 점유자 확인. 조사된 15명 가운데 실제 501호 점유자가 누구인지 현장과 원본 현황조사에서 대조해야 합니다.
- 101호 기재 확인. 보증금이 확인된 두 건은 101호로 기재돼 있어 대상 501호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 임대차 조건과 실제 점유 여부를 확인합니다.
- 배당요구 확인. 홍정인·서강욱·안선경·석주성의 배당요구 기록과 매각물건명세서 기재를 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 108,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 입찰 전 인근 다세대 거래가격을 별도로 확인합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “점유 단순”은 다른 문제
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 강제경매와 가압류는 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 15명의 전입일 역시 전부 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
하지만 실무 난도는 등기만으로 끝나지 않습니다. 15명이라는 다수의 조사 인원, 확인되지 않은 보증금과 점유 부분, 4명의 배당요구, 그리고 대상 501호와 101호 표기의 불일치가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 점유 확인 난도는 높은 유형으로 보는 것이 적절합니다. 가격 역시 실거래 비교 없이 감정가 108,000,000원만으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 소멸 구조, 입찰 전 핵심은 501호 실제 점유와 가격 검증입니다.
